REsp 2247750 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO ALAMEDA EUROPA, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ, assim ementado (fl. 78, e-STJ): AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE A TERCEIRO CREDOR FIDUCIÁRIO QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE EVENTUAL PENHORA RECAIR SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ e desta c. Corte de Justiça é pacífica no sentido da impossibilidade da constrição de bem imóvel alienado fiduciariamente, ainda que se trate de execução de crédito condominial e, portanto, propter rem. 2. Inexistindo qualquer elemento que demonstre a quitação do contrato de financiamento ou a retomada formal do imóvel por parte da proprietária fiduciária, apenas se pode admitir que eventual penhora recaia sobre os direitos que possua a parte devedora, e não sobre o imóvel em si. Nas razões de recurso especial (fls. 94-103, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: art. 1.367 do Código Civil e art. 17 da Lei n. 9.514/1997. Sustenta, em síntese: a) a possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial, ainda que objeto de alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem das contribuições; b) a contrariedade do acórdão recorrido aos arts. 1.367 do Código Civil e 17 da Lei n. 9.514/1997; c) a existência de divergência jurisprudencial, com início de cotejo, em face de precedentes do STJ (REsp 2.059.278/SC; AgInt no AREsp 2.170.815/PR; REsp 1.829.663/SP) e de Tribunais estaduais (TJRJ, Apelação 0044019-06.2016.8.19.0203; TJRS, Apelação Cível 5001515-25.2017.8.21.0035/RS), que admitem a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de crédito condominial. Em juízo de admissibilidade (fls. 169-170, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. A controvérsia jurídica em exame reside na possibilidade de o imóvel dado em garantia em contrato de alienação fiduciária em garantia ser submetido à constrição judicial, mediante penhora, com o propósito de satisfazer crédito decorrente de despesas condominiais vinculadas à unidade autônoma da qual o bem integra. A matéria foi recentemente apreciada pela Segunda Seção do STJ, que se debruçou sobre dissenso jurisprudencial existente entre a Terceira e a Quarta Turmas desta Corte, tendo deliberado no sentido da viabilidade da penhora do bem alienado fiduciariamente, quando a dívida condominial tiver sido originada pela ocupação ou fruição do referido imóvel. No referido julgamento, restou assentado que o condomínio detentor do crédito exequendo poderá promover a constrição sobre o imóvel, desde que proceda à prévia citação do credor fiduciário, conferindo-lhe a prerrogativa de integrar a relação processual executiva. Confira-se: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025, grifei.) Desse modo, verifica-se que a decisão proferida pelo Tribunal de origem diverge do entendimento consolidado pela Segunda Seção do STJ, razão pela qual impõe-se o seu exame sob a ótica da jurisprudência uniforme desta Corte Superior, a fim de preservar a segurança jurídica e a coerência interpretativa no âmbito do ordenamento jurídico pátrio. 2. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC, dou provimento ao recurso especial para, reformando o aresto recorrido, reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente que originou a dívida condominial. Publique-se. Intimem-se EMENTA