REsp 2245901 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 - SPE Ltda. e Banco Rodobens S/A contra acórdão assim ementado (fl. 177): APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. MERA MENÇÃO A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. GRAVAME NÃO CONSTITUÍDO. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. SENTENÇA MANTIDA. 1. A mera referência à "alienação fiduciária" no título do instrumento contratual não atrai, por si só, a incidência da Lei nº 9.514/1997, sobretudo diante da redação ambígua dos instrumentos contratuais e da ausência de constituição válida da garantia. 2. Recurso desprovido. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão recorrido violou os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Defende a prevalência do regime legal específico da Lei 9.514/1997, em contratos de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária. Sustenta existência de registro e mora, com necessidade de observar a consolidação e leilões, em conformidade com os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Afirma afronta ao entendimento repetitivo do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095. Argumenta que a realização de leilões negativos extingue a dívida e exonera a credora da obrigação de devolver qualquer montante ao devedor. Aponta que, frustrado o segundo leilão, a obrigação de restituição não subsiste, conforme interpretação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Afirma incompatibilidade da devolução determinada com o regime fiduciário. Alega divergência jurisprudencial, apontando como paradigmas o REsp 1.891.498/SP, da Segunda Seção, e o REsp 2.042.232/RN, da Terceira Turma. Sustenta que os julgados reconhecem a incidência exclusiva da Lei 9.514/1997 diante do registro e da mora do devedor fiduciante. Afirma que o acórdão recorrido aplicou equivocadamente o Código de Defesa do Consumidor. Nas contrarrazões de fls. 267-276, Valdomiro da Silva e Maria Ana da Silva rechaçam a preliminar de incompetência. Alegam que a mera menção à alienação fiduciária, sem constituição válida, não desloca o caso ao rito especial da Lei 9.514/1997. Defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e controle judicial sobre cláusulas e procedimentos, com prevalência da boa-fé, proteção do consumidor e interpretação favorável em contexto contratual ambíguo. Assim posta a questão, passo a decidir. Originariamente, trata-se de ação de rescisão de compromisso de compra e venda proposta por Valdomiro da Silva e Maria Ana da Silva, relativa a um lote sem edificação, com contrato firmado em 25/1/2017, e pedido de devolução das parcelas (fl. 178). A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, rescindindo o contrato e determinando devolução de uma só vez dos valores quitados, com correção e juros, autorizando a retenção de 25% e afastando a taxa de ocupação, por se tratar de lote vazio (fls. 142-145). O Tribunal de origem confirmou a sentença. Assentou que houve apenas menção à alienação fiduciária sem constituição válida da garantia e aplicou o Código de Defesa do Consumidor, majorando honorários em 20% (fls. 177-179). Em relação à suposta incompetência da Câmara que jugou a Apelação, a matéria não pode ser conhecida, por falta de prequestionamento. Veja-se que em nenhum momento anterior tal questão foi alegada, não sendo objeto de discussão no Tribunal de origem, pois a recorrente sequer provocou a devida manifestação, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas 282 e 356 do STF. No mais, o recurso especial não pode ser conhecido, em razão dos óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. Não se desconhece o entendimento do STJ firmado no Tema 1095, quanto à prevalência da Lei n. 9.514/1997, nas resoluções de contrato de compra e venda com alienação fiduciária. Na hipótese, contudo, o acórdão recorrido assentou que se estaria diante de contrato de compra venda, com pacto de "eventual" alienação fiduciária, e que as "dubiedades" das cláusulas contratuais afastaria a pretensão do recorrente, já que o instrumento particular previu expressamente em sua cláusula 6.4 a possibilidade de rescisão por iniciativa do comprador, com a restituição parcial de valores: "O instrumento de fls. 46/48 menciona, em seu título, as expressões "compromisso de compra e venda" e "pacto de eventual alienação fiduciária". O instrumento de fls.49/57, por seu turno, repete a expressão "compromisso de compra e venda" e prevê expressamente a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador, com restituição parcial de valores (cláusula 6.4) (fls. 50). É flagrante, portanto, a inaplicabilidade de Lei n. 9.514/1997, sendo plenamente aplicável as normas previstas no CDC, pois a dubiedade da redação dos instrumentos não pode ser interpretada em desfavor dos apelados. A apelante pretende que se aplique normas mais severas em desfavor dos adquirentes, simplesmente pela menção da expressão "alienação fiduciária" no título de um instrumento que, ademais, ostenta ainda a expressão "compromisso de compra e venda".(fl.178) Verifica-se, portanto, que o acórdão recorrido afastou a aplicação da Lei n. 9.514/1997 em razão da natureza do contrato, realizando a interpretação das cláusulas contratuais, mormente em razão de expressa previsão no instrumento quanto à possibilidade de rescisão da avença e restituição parcial de valores. E não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). Na hipótese dos autos, a revisão das conclusões proferidas pelo Colegiado estadual demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e das cláusulas contratuais, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7/ STJ. Em face do exposto, não conheço o recurso especial interposto. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. EMENTA