REsp 1830100 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial apresentado por C.A.D.M. Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., com base no art. 105, III, a, da Constituição Federal. Compulsando os autos, verifica-se que Michael Cristian Paladini ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores (e-STJ, fls. 1-17), tendo o Juízo de primeiro grau julgado improcedente o pedido (e-STJ, fls. 163-165). Interposta apelação pelo ora recorrido, o Tribunal estadual decidiu, por unanimidade, dar-lhe parcial provimento em acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 292): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PREVISÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO LOTE QUE NÃO IMPEDE A RESILIÇÃO DO CONTRATO, UMA VEZ QUE NÃO COMPROVADA O REGISTRO DA GARANTIA, NOS TERMOS DO ARTIGO 23 DA LEI 9514/97. CONSIDERANDO A JURISPRUDÊNCIA DESTE COLEGIADO E, PARA PROPORCIONAR ADEQUADA REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, AFIGURA-SE RAZOÁVEL A RETENÇÃO DE 20% DE TODAS AS PARCELAS PAGAS, PERCENTUAL ESTE CONDIZENTES A COBRIR DESPESAS ADMINISTRATIVAS DE PUBLICIDADE E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA E JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 305-316), C.A.D.M. Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. alega violação ao art. 27 da Lei n. 9.514/1997. Sustenta que, no contrato firmado entre as partes litigantes, há cláusula adjeta de alienação fiduciária em garantia, motivo pelo qual sua rescisão somente é possível com a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, cabendo à parte adquirente a restituição do que sobejar após a venda do bem em leilão. Aduz que a ausência de registro do contrato não afasta a incidência da norma específica. Contrarrazões apresentadas (e-STJ, fls. 331-338). O Tribunal de origem admitiu o processamento do recurso especial (e-STJ, fls. 339-341). Brevemente relatado, decido. A questão jurídica discutida no recurso especial consiste em verificar se a existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato de compra e venda impossibilita a rescisão do pacto por iniciativa do comprador, ainda que sem registro, no cartório competente. O Tribunal local, ao julgar a apelação, assim se manifestou (e-STJ, fl. 294, sem grifo no original): Em tese, não se olvida que, uma vez alienado fiduciariamente o imóvel com a formalização do direito real de garantia, surge para o credor à faculdade de, em caso de impossibilidade de pagar as parcelas, consolidara propriedade do bem em seu nome, promovendo a alienação e devolvendo ao devedor apenas eventual excedente resultante da arrematação. Mas para isso, o artigo 23 da Lei 9.514/97 estabelece a necessidade de constituir a propriedade fiduciária mediante registro, no cartório de imóvel competente, servindo o contrato como título. Todavia, na hipótese dos autos não houve a formalização do registro (fls. 50 e 97/115) de modo a inexistir impedimento para o pedido de resilição do contrato de compra e venda. Da análise do acórdão recorrido, observa-se que a Corte originária consignou que o contrato não foi levado a registro. Dessa forma, não se constituiu a propriedade fiduciária mediante registro do respectivo instrumento contratual no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/1997. A respeito da matéria em discussão, a Terceira Turma, por maioria, no julgamento do REsp n. 1.835.598/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, em 9/2/2021, consignou que, "no regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem". Acrescentou que, "na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor". Confira-se a ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021) Desse modo, verifica-se que o julgado recorrido encontra-se em harmonia com o precedente retrocitado, razão pela qual não merece reforma. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em favor do advogado da parte recorrida em R$ 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.