REsp 1912507 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por SPE TERNI NATURE I RIO PRETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 190): COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS. Pretensão dos compradores adimplentes. Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Incidência do CDC à hipótese. Inexistente a hipótese de inadimplemento, com consolidação da propriedade em favor da fiduciária e consequente solução mediante realização de leilão extrajudicial. Rescisão válida. Precedentes deste E. Tribunal. Percentual de retenção majorados para 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré. Arras ou sinal que devem ser devolvidas, pois integram o preço total do imóvel adquirido. Juros de mora devidos somente após o trânsito em julgado. Promitente vendedora que não deu causa à rescisão. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Nas razões do apelo especial, a recorrente alega, além da existência de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. Sustenta, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, tendo em conta que sobre o contrato celebrado entre as partes há cláusula de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual deve prevalecer a norma específica de regência da matéria. Assevera que o interesse de rescindir o contrato equivale a mora, sendo possível a rescisão apenas com a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, com o adquirente sendo restituído por meio do valor que sobejar da venda do leilão. Aduz que a ausência de registro do contrato não afasta a incidência da norma específica, sobretudo porque decorreu de culpa exclusiva do recorrido, que deixou de praticar o ato. Contrarrazões às fls. 288-309 (e-STJ), com pedido de aplicação de multa por litigância de má-fé. O apelo extremo foi admitido na origem (fls. 320-323, e-STJ), ascendendo os autos a esta Corte de Justiça. Brevemente relatado, decido. Na espécie, o Tribunal local, ao concluir pela possibilidade de rescisão do contrato, apresentou os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 191-192): A princípio, o simples fato de existir um pacto acessório de alienação fiduciária não afasta o direito do consumidor à rescisão pretendida, considerando o caso específico dos autos. No caso em comento, além da alienação não estar registrada na matrícula do imóvel (fls. 61/62) os compradores mantiveram-se adimplentes até o ajuizamento da demanda, não sendo constituídos em mora, ou seja, não se enquadrando nos casos previstos no artigo 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Ressalte-se que a ré/apelante confirmou tal fato em contestação (fls. 75). Da análise do acórdão recorrido, observa-se que a Corte originária concluiu pela possibilidade da rescisão do contrato, ainda que contenha pacto adjeto de alienação fiduciária, uma vez que a providência do registro na matrícula não foi cumprida. A respeito da matéria em discussão, a Terceira Turma, por maioria, no julgamento do REsp n. 1.835.598/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, em 9/2/2021, consignou que, "no regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem". Acrescentou que, "na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor". Confira-se a ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1.835.598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021) Ademais, conforme consignado no voto proferido no recurso especial acima mencionado, "independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão do adquirente ao procedimento de leilão previsto no art. 27 da Lei 9.514/97". Desse modo, verifica-se que o julgado recorrido encontra-se em harmonia com o precedente retrocitado, razão pela qual não merece reforma. Outrossim, os julgados supostamente divergentes não guardam similitude fática com o acórdão recorrido, visto que não apresentam as mesmas peculiaridades do caso. Quanto à pretensão da parte recorrida em aplicar a pena da litigância de má-fé, constata-se que não merece guarida, pois, conforme entendimento desta Corte, "a interposição de recursos cabíveis não implicam em litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da justiça, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo Tribunal de origem ou sem alegação de fundamento novo" (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.333.425/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJe 4/12/2012). Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em favor do advogado da parte recorrida em R$ 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação. Publique-se. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. PRECEDENTE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ OU INTUITO PROTELATÓRIO PELA INTERPOSIÇÃO DE RECURSO CABÍVEL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.