AREsp 1833352 - DECISAO

DECISÃO 1. Trata-se de agravo interposto por FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS MULTISETORIAL MASTER II, contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado com fulcro no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 424): Apelação. Embargos de Terceiro. Sentença de procedência.Recurso do embargado. Penhora. Imóvel. 1. Aplicação análoga da Súmula nº 308 do STJ. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Orientação que não se restringe aos empreendimentos referentes ao Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e aplicável às hipóteses de compra e venda de imóvel gravado com alienação fiduciária. Precedentes do STJ. 2. Boa fé demonstrada. Alienação comprovada por contratos pretéritos ao registro da penhora. Ausência de registro dos compromissos de compra e venda no cartório de registro de imóveis não afasta o direito dos adquirentes de boa-fé. Plausível a alegação de terem eles retido o remanescente do preço por conta do inadimplemento das obrigações a cargo da promitente vendedora 3. Honorários advocatícios. Arbitramento por equidade, com fundamento no art. 85, §8º do CPC. Recurso provido em parte. Nas razões do recurso especial (fls. 434-462), além de divergência jurisprudencial, aponta a parte recorrente ofensa ao disposto noart. 489, § 1º, VI, do Código de Processo Civil, art. 23 da Lei nº 9.514/1997, arts. 463, parágrafo único, 1.417 e 1.418, do Código Civil. Em apertada síntese, sustenta que "a anterioridade da constituição da garantia fiduciária em favor do Recorrente gera, indubitavelmente, a validade e a oponibilidade das garantias outorgadas em favor do Recorrente contra o Recorrido." Sustenta a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao presente caso, por não se tratar de contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, além de não ter havido a quitação do imóvel. Argumenta que "a ausência de registro dos instrumentos na respectiva matrícula pelo Recorrido, com a consequente ausência de publicidade dos negócios celebrados, fez com que os negócios jurídicos dos compromissos de compra e venda surtissem efeitos apenas entre as partes que os celebraram, não podendo, por isso, ser oponível ao Recorrente." Contrarrazões ao recurso especial às fls. 481-491. É o relatório. DECIDO. 2.Em relação à fundamentação do acórdão, observa-se que, mediante convicção formada do exame feito aos elementos fático-probatórios dos autos, o acórdão tratou de forma clara e suficiente a controvérsia apresentada, lançando fundamentação jurídica sólida para o desfecho da lide, apenas não foi ao encontro da pretensão da parte recorrente, o que está longe de significar violação ao art. 489 do CPC/15. 3. Ao analisar a demanda, a Corte de origem assentou (fls. 426-430): 1.1. A hipótese dos autos se enquadra na orientação firmada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, com o seguinte enunciado: "A hipotecafirmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Destaque-se que o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de aplicar o enunciado da mencionada súmula por analogia, ainda em casos que envolvam alienação fiduciária, e não apenas hipoteca: .. Portanto, em aplicação analógica da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, depreende-se que a alienação fiduciária realizada entre o embargado e a GSP Loteadora LTDA. não terá eficácia perante os adquirentes do imóvel. Ademais, em se tratando de relação de consumo, submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a garantia não poderá trazer prejuízos aoconsumidor. 1.2. Os elementos presentes nos autos, diversamente do que argumenta o apelante, não evidenciam a má-fé do apelado. A sub-rogação dos direitos pelo embargante sobre o imóvel está consolidada através do "Instrumento particular de venda e compra de imóvel com parcelamento de preço e alienação fiduciária em garantia", em 2012, enquanto somente em 2017 foi anotada a penhora na matrícula do imóvel (fl.17/52 e 15). Ressalta-se que, não obstante a ausência de registro na matrícula do imóvel do compromisso de compra e venda, em 02/04/2014 foi realizado o "Termo de compromisso e ajustamento de conduta", perante o Ministério Público do Estado de Minas Gerais, no qual a compromitente GSP Loteadora LTDA tornara "público a quem possa interessar que o caucionamento existente nos lotes outrora alienados aos consumidores-compradores não lhe diz respeito e sobre os mesmos não tem eficácia, nos termos da Súmula 308 do STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Com relação à quitação dos valores, depreende-se da leitura dos autos que o preço ajustado pelo lote foi de R$ 191.947,50 a ser pago parceladamente (fl. 19). O embargante afirma que, por convenção entre ele e a GSP Loteadora LTDA., tendo em vista a não liberação da escritura por parte da incorporadora, o pagamento das parcelas encontra-se suspenso (fl. 406). É irrelevante, contudo, a circunstância de o preço não ter sido integralmente satisfeito, até porque é plausível a alegação de terem retido o remanescente do preço por conta do inadimplemento das obrigações a cargo da promitente vendedora e da existência de penhora sobre a matrícula do imóvel. 1.3. Não se trata, ainda, de venda a non domino, uma vez quea propriedade resolúvel não é plena, mas trata-se de garantia, consoante redação do artigo 1.361 do Código Civil. Assim posta a questão, verifica-se que o Colegiado estadual decidiu em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada sob o verbete sumular n. 308, o qual estabelece que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Destaque-se que o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de aplicar o enunciado da mencionada súmula por analogia, ainda em casos que envolvam alienação fiduciária, e não apenas hipoteca: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GARANTIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A RECORRENTE. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1. Ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, por meio da qual se objetiva a proibição de alteração do registro de imóvel, bem como a declaração de ineficácia e a desconstituição do gravame existente sobre o bem. 2. Ação ajuizada em 04/02/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/07/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e a recorrente - exercendo atividade equiparável a agente financeiro - tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 DO CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489, § 1º, V, do CPC/2015. 6. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 7. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 8. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 9. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários. (REsp 1837203/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 22/11/2019) _____________ DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1. Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2. Ação ajuizada em 12/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1576164/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019) Nesse mesmo sentido, confira: REsp Nº 1.562.395, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 1º/8/2018, DJe 10/8/2018; REsp 1682022, Rel. Ministro MARCO BUZZ, julgado em 9/4/2018, DJe 10/04/2018; REsp 1520356, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 5/12/2017, DJe 07/12/2017. Portanto, o acórdão combatido encontra-se em harmonia com o entendimento desta Corte, o que atrai a aplicação da Súmula 83 do STJ. 4. Ademais, denota-se do confronto entre as razões de recurso especial e os fundamentos do acórdão recorrido que o ora agravante não efetuou impugnação específica de elementos centrais invocados pelo Tribunal de origem. Especificamente, não foi atacado o acórdão no ponto em que ampara o direito dos agravados no microssistema de defesa do consumidor e no aspecto em que reconhece abrandamento da garantia concedida pela construtora ao agravante, em face da incidência do art. 1.361 do CCB. Por resultado, concluo que o v. acórdão recorrido está assentado em mais de um fundamento suficiente para mantê-lo e o agravante não cuidou de impugnar todos eles, como seria de rigor. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". 5. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Havendo nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte Recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se.