EAREsp 1452288 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão que não admitiu o recurso especial por inexistência de violação de lei federal e incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (e-STJ fls. 438/444). O acórdão recorrido está assimementado (e-STJ fl. 354): APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE GRAVAME C/C SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA INSTITUÍDA ENTRE A CONSTRUTORA E A ADMINISTRADORA DE GRUPO CONSORCIAL.INEFICÁCIA FRENTE AO PROMITENTE COMPRADOR, QUE QUITOU O PREÇO. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ENUNCIADO 308 DA SÚMULA DO STJ. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DA DO COLENTO STJ.DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO. Os embargos declaratóriosforam rejeitados(e-STJ fls. 376/382). No especial (e-STJ fls. 385/413), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a recorrente apontaofensa aos arts. 489, §1º, inciso V, e1.022, II, do CPC/2015e22, 23 e 29 da Lei n. 9.514/97, além de divergência jurisprudencial. Suscita a nulidade do acórdão recorrido por negativa de prestação jurisdicional e omissão, porquanto não teriam sido examinados argumentos imprescindíveis ao deslinde da controvérsia, quanto à inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ. Sustenta que, por ter "a propriedade resolúvel do imóvel, jamais a empresa SBCL - Empreendimentos Limitada poderia ter prometido à venda o imóvel da Recorrida Apelada, posto que não detém a propriedade do bem, apenas a sua posse direta, razão pela qual sem efeitos o contrato particular de promessa de compra e venda" (e-STJ fl. 405). Alega, ainda, que o aresto impugnado "afrontou o teor do art. 29 da Lei 9.514/97, ao atribuir efeitos ao contrato particular de promessa de compra e venda firmado pela Recorrida para com a Recorrente, que não anuiu expressamente com seu conteúdo.O instrumento particular firmado pela Recorrida não possui efeitos para com a Recorrente, posto que o art. 29 da Lei 9.514/97 exige a anuência expressa da Credora Fiduciária para que tenha validade" (e-STJ fl. 406). Destaca a divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e julgado proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao argumento de que "a propriedade pertence à Credora Fiduciária e não ao Devedor Fiduciante" e, "a decisão afronta totalmente o teor do art. 29 da Lei 9.514/97, que impede a cessão de direitos sem a anuência expressa da proprietária fiduciária, no caso a Recorrente" (e-STJ fl. 407). Pede o provimento do recurso especial, a fim de que seja julgada improcedente a ação e condenado o recorrido ao pagamento integral do ônus de sucumbência. No agravo (e-STJ fls. 446/461), afirmaa presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. O recorridoapresentoucontraminuta (e-STJ fls. 467/477). É o relatório. Decido. Não há falar em ofensa aos arts. 489, § 1º,VI, e 1.022 do CPC/2015,pois o Tribunal a quo pronunciou-se, de forma clara e suficiente, sobre as questões suscitadas nos autos. Não há os vícios apontados quando os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão, ainda que em sentido diverso do sustentado pela parte, como de fato ocorreu. Com efeito, extraem-se as seguintes razões de decidir do aresto impugnado (e-STJ fls. 358/363): Consoante a narrativa contida na inicial, o autor, ora apelado, adquiriu junto à corré SBCL dois apartamentos e dois boxes de garagem naquele que, futuramente, seria o condomínio Atlanta, em Cachoeirinha/RS. Alega ter pago integralmente o preço, tendo recebido as chaves do empreendimento. Todavia, posteriormente, tomou ciência da realização de um leilão extrajudicial, promovido pela apelante Randon Consórcios, de diversas unidades do condomínio Atlanta, dentre elas as que havia adquirido da corré SBCL. Menciona o verbete nº 308 da Súmula do STJ e, ao fim, postula que as rés se abstenham de leiloar os imóveis, bem como requer a desconstituição dos gravames existentes nas matrículas dos imóveis. A sentença foi de procedência, lastreada no fundamento de que o gravame existente não pode ser oposto ao promitente comprador, por interpretação analógica do verbete nº 308 da Súmula do STJ. Vejamos. A relação jurídica em comento, estabelecida entre a construtora SBCL e a administradora de consórcios RANDON apresenta a peculiaridade da obtenção da carta de crédito em grupo consorcial, instituído o gravame da alienação fiduciária sobre os imóveis construídos com o mencionado crédito. Logo, o inadimplemento do consorciado implicou a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, de modo a reverter os prejuízos refletidos no âmbito do grupo consorcial. O art. 29 da Lei 9.514/97 prevê que o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. Ainda, o contrato em questão, na cláusula 24ª, previa a expressa anuência do promitente comprador para com futura hipoteca ou alienação fiduciária sobre as unidades adquiridas. Estava tudo explicitado. O autor possuía ciência dos fatos envolvendo o financiamento e o gravame (anterior ou futuro) da alienação fiduciária sobre os imóveis. Sob tal perspectiva, pretende a apelante que se lhe reconheça a inoponibilidade do contrato celebrado entre o autor e a construtora SBCL sem a sua anuência expressa. Sem embargo, tratou-se de pactuação aos auspícios do Código de Defesa do Consumidor, enquadrando-se a construtora na definição típica de fornecedor e o comprador no conceito de destinatário final do produto. Assim sendo, na dicção do art. 51, inciso IV, do CODECON, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. É o que efetivamente representa a cláusula em questão frente ao consumidor, que pagou integralmente o preço, mas se vê impedido de obter o domínio dos imóveis. Portanto, o apego à referida estipulação contratual ou às nuances legais e características do negócio garantido com alienação fiduciária, tenha sido ou não instituído o gravame antes da promessa de compra e venda, não tem o condão de socorrer a ré frente ao consumidor alheio ao grupo consorcial. Da mesma forma, o disposto no art. 29 da Lei n.9.514 não incide no caso específico dos autos, que versa unicamente sobre a ineficácia, para o consumidor e na perspectiva dos seus interesses protegidos pela Lei 8.078, da garantia instituída na relação jurídica entre a fornecedora e o grupo consorcial, e da qual não faz parte. A jurisprudência do colendo STJ já apreciou a aplicação analógica do enunciado 308 de sua Súmula às hipóteses de aquisição deimóvel gravado com alienação fiduciária, podendo ser citadas as seguintes decisões: .. Impõe-se, por conseguinte, a confirmação da sentença quanto ao ponto. Osfundamentos do julgado são que o disposto no art. 29 da Lei n. 9.514/97não incide no caso específico dos autos, que versa unicamente sobre a ineficácia, para o consumidor e na perspectiva dos seus interesses protegidos pela Lei n. 8.078/90,da garantia instituída na relação jurídica entre a fornecedora e o grupo consorcial, da qual não faz parte. Tal ponto éapto, por si só, a sustentar o juízo emitido, não havendo falar nos vícios apontados. Outrossim, o acolhimento da pretensão recursaldemandaria a interpretação de cláusulas contratuais, providência vedada no âmbito do recurso especial, ante a Súmula n. 5 do STJ, também aplicável aos recursos especiais interpostos pela alínea "c" do permissivo constitucional. A propósito: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO NA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. CONCLUSÃO ESTADUAL FUNDADA EM FATOS, PROVAS E TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão ou mesmo contradição a ser sanada no julgamento monocrático proferido pela Presidência desta Corte Superior (e-STJ, fls. 458-460), portanto inexistentes os requisitos para cabimento do recurso do art. 1.022 do novo CPC. 2. A manifestação da segunda instância concluiu pela validade do TAC, ao passo que estampou que a promessa de compra e venda juntada pelo insurgente, além de ter sido entabulada durante prazo que não foi reconhecido como legítimo pela construtora, não conteria a anuência da empresa Palissander Engenharia Ltda., uma das empresas responsáveis por analisar os contratos sobre o imóvel. Essas ponderações foram feitas com base em fatos, provas e termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1515290/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021.) Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Publique-se e intimem-se.