REsp 1948993 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão com a seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO, COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. AUTORES QUE MANIFESTARAM DESINTERESSE NA CONTINUIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO, POR FALTA DE CONDIÇÕES FINANCEIRAS EM SE MANTER ADIMPLENTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO RÉU COM RELAÇÃO À POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO, BEM COMO DOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS. INCIDÊNCIA DO CDC NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO (ART. 473, DO CC). IMPOSSIBILIDADE DE PERDIMENTO DE TODAS AS QUANTIAS PAGAS (ART. 51, IV, DO CDC). VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RETENÇÃO DE 25% SOBRE AS PARCELAS PAGAS, COMO FORMA DE INDENIZAR A INSTITUIÇÃO FINANCEIRAPELOS PREJUÍZOS DECORRENTES COM A RESILIÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA. 543 DO E. STJ. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE DE JUSTIÇA. ACERTO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. Alega-se violação dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, associada a dissídio jurisprudencial, sob o argumento de que a desistência do promitente comprador de prosseguir no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel não enseja a restituição dos valores pagos com retenção de 25% (vinte e cinco por cento), no caso dos autos, pelo credor fiduciário, haja vista que a quitação se dá nos termos dos dispositivos legais invocados, por ser norma específica. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Colhe-se dos autos que as partes firmaram contrato de alienação fiduciária de bem imóvel e que os devedores não têm mais interesse em prosseguir na avença. As instâncias ordinárias determinaram à instituição financeira "a pagar aos autores 75% dos valores por estes vertidos para o negócio, com exceção da comissão de corretagem, assessoria, impostos e cotas condominiais, devolução a ser efetivada em 6 parcelas iguais e sucessivas" (e-STJ, fl. 286). Esta Corte Superior, todavia, tem entendimento no sentido de que, diante da especialidade da norma que rege a matéria, a quitação do preço e a eventual restituição aos devedores fiduciantes deve-sedar na forma da Lei 9.514/97, considerando-se como inadimplente, também, o devedor que desiste de prosseguir no contrato. Assim: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL.INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, o que afasta, por consequência, a aplicação do art. 53 do CDC.".(AgInt no REsp 1848934/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe 25/05/2020). 2. As conclusões da Corte local em relação ao descumprimento contratual, e inexistência de caso fortuito ou força maior a fim de justificar o atraso na entrega da obra; não podem ser revistas por esta Corte Superior, pois demandaria, necessariamente, reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, em razão do óbice da Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1724267/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020) RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.IMÓVEL. VENDA EM LEILÃO. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997.APLICAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia resume-se a definir (i) a possibilidade de o adquirente de imóvel requerer a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia devido à impossibilidade de pagamento das prestações, com a consequente devolução dos valores pagos, e (i) a incidência dos art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante. 5. O inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, não se restringe à ausência de pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), abrangendo também o comportamento contrário à continuidade da avença, sem a ocorrência de fato (culpa) imputável ao credor. 6. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. 7. A devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores. 8. Recurso especial provido. (REsp 1792003/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/6/2021, DJe 21/6/2021) As instâncias ordinárias, como se vê, decidiram contrariamente à jurisprudência desta Casa. Diante do exposto, conheço e dou provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos, determinando que a quitação do preço e eventual devolução de valores aos devedores se dê na forma da Lei 9.514/97. Sucumbência invertida. Intimem-se.