REsp 2122462 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por ROSANGELA DE ALMEIDA PRADO MOREIRA (ROSANGELA), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADMISSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO POR MEIO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE AO PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997. PARÂMETROS POSTOS PELO NOVEL ART. 32-A DA LEI 6.766/79, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018) QUE NÃO PODEM SER APLICADOS AOS CONTRATOS E ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA DE LOTE SOB A MODALIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGRA EXPRESSA DO ARTIGO 32-A, LEI N.º 6.766/79. ILEGALIDADE DA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE PREVIU A APLICAÇÃO DO NOVO PROCEDIMENTO AO NEGÓCIO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA AFASTADA. RECONHECIDA A AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL DA AUTORA. PROCESSO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, PREJUDICADO O EXAME DO RECURSO (e-STJ, fl. 220). Os embargos de declaração opostos por ROSANGELA foram rejeitados (e-STJ, fls. 313/317). Irresignada, ROSANGELA interpôs o presente recurso especial, no qual alegou a violação dos arts. 502 do CPC, 23 e 26 da Lei n.º 9.514/97, além de dissídio jurisprudencial, ao sustentar que (1) a questão relativa à rescisão contratual já se encontra preclusa, haja vista a ausência de recurso contra a decisão que antecipou os efeitos da tutela; e, (2) não se aplica à hipótese dos autos a disciplina prevista na Lei n.º 9.514/97, uma vez que não houve o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia, tampouco o inadimplemento do devedor e sua constituição em mora (e-STJ, fls. 231/246). Na sequência, os autos retornaram à Câmara julgadora, por força do art. 1.030, II, do CPC, a qual manteve o acórdão anteriormente prolatado, nos termos da seguinte ementa: COMPRA E VENDA. APELAÇÃO. ACÓRDÃO PROFERIDO EM RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA SENTENÇA QUE JULGARA PROCEDENTES PEDIDOS FORMULADOS EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE FIXOU ENTENDIMENTO, NO BOJO DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1891498/SP, DE QUE, HAVENDO A PACTUAÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, O NEGÓCIO OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE O PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997. NEGÓCIO, ADEMAIS, PLENAMENTE EFICAZ PERANTE AS PARTES, DEVENDO SER OBSERVADO. INEXISTÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A MODIFICAÇÃO DO JULGADO, EM QUE SE DETERMINARA, PRECISAMENTE, A OBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO MANTIDO (e-STJ, fl. 329). Novos embargos de declaração foram opostos por ROSANGELA, e também rejeitados (e-STJ, fls. 338/342). Não foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. Decido. O recurso merece prosperar em parte. (1) Da preclusão Nas razões de seu recurso, ROSANGELA afirmou a violação do art. 502 do CPC ao argumento de que a questão relativa à rescisão contratual já se encontra preclusa, haja vista a ausência de recurso contra a decisão que antecipou os efeitos da tutela. Contudo, observa-se que o Tribunal estadual não se pronunciou sobre tal questão, apesar da oposição dos embargos de declaração. Ressalte-se que é exigência contida na própria previsão constitucional de interposição do recurso especial que a matéria federal tenha sido decidida em única ou última instância pelo Tribunal, não sendo suficiente a parte discorrer sobre o dispositivo legal que entende infringido. É imprescindível que tenha sido emitido juízo de valor sobre os preceitos indicados como violados, o que não ocorreu na hipótese examinada, mesmo após a oposição de embargos de declaração. Assim, em virtude da falta de prequestionamento, não há como ser analisada a tese trazida no recurso especial quanto à existência de preclusão. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO AMBIENTAL. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA VENTILADA NO RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 282 DO STF. TUTELA ANTECIPADA. SÚMULA N. 735 DO STF. INCIDÊNCIA POR ANALOGIA. ART. 300 DO CPC. REQUISITOS. REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. .. 2. Prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial. 3. A ausência de debate acerca dos dispositivos legais tidos por violados, a despeito da oposição de embargos declaratórios, inviabiliza o conhecimento da matéria na instância extraordinária, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF. .. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.425.718/PA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024.) Dessa forma, quanto ao ponto, incide a Súmula n.º 211 do STJ. (2) Da inaplicabilidade da disciplina da Lei n.º 9.514/97 Quanto ao mérito, ROSANGELA defendeu que não se aplica à hipótese dos autos a disciplina prevista na Lei n.º 9.514/97, uma vez que não houve o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia, tampouco o inadimplemento do devedor e sua constituição em mora . Assiste-lhe razão. A Segunda Seção desta Corte, quando do julgamento do REsp n.º 1.891.498/SP, de relatoria do Min. MARCO BUZZI, consolidou o entendimento de que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. No referido julgamento, ressalvou-se, de maneira expressa, que a submissão do consumidor ao procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, condiciona-se, dentre outros, ao registro do contrato garantido por alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. Daí porque, nos termos do voto condutor do aresto, foi pontuado que na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o art. 23 da Lei nº 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. Esse aliás, já era o entendimento dominante na jurisprudência desta Corte, como se pode observar do seguinte julgado: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. ANÁLISE QUE ENCONTRA ÓBICE NA SÚMULA 7/STJ. .. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) é necessário o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia para que esta seja constituída; e b) é aplicável à hipótese de venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a Lei 9.514/97, legislação especial. 3. No ordenamento jurídico brasileiro coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. No tocante à aplicação do Código de Consumidor à hipótese de venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, é firme o entendimento dessa Corte de que, em havendo inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 - norma posterior e mais específica -, afastando-se, por consequência, a regra genérica e anterior prevista no art. 53, do Código de Defesa do Consumidor. 7. Na hipótese dos autos, diante da ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária junto ao cartório de registro de imóveis competente e da conseguinte ausência de constituição da garantia real, a relação existente entre as contratantes permanece sendo uma relação de direito pessoal. 8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 1.976.082/DF, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.) No caso dos autos, entretanto, verifica-se que o Tribunal estadual se distanciou da orientação jurisprudencial deste Sodalício, porquanto entendeu que, mesmo ausente o registro, não era possível a rescisão do contrato de compra e venda em virtude da existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia, que teria plenos efeitos entre as partes contratantes. Vejam-se os termos do aresto: Em primeiro lugar, o presente negócio jurídico trata-se de compra e venda de imóvel (fls. 20 e ss.) cumulado com alienação fiduciária em garantia, e não singelo compromisso de compra e venda de imóvel, que autorizaria a aplicação das regras gerais atinentes à rescisão. Nessa perspectiva, havendo a cláusula fiduciária na forma estabelecida na Lei n.º 9.514/97 (cláusula 5ª e subcláusulas fls. 34 e ss), deve-se seguir o procedimento específico instituído por referida lei, não havendo que se cogitar da solução usualmente aplicada para a rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, visto que a regra geral, aqui, cede ante a disciplina específica trazida pela regra especial. .. Destarte, em resumo, absolutamente descabido o pedido de rescisão do contrato de compra e venda com a consequente restituição de quantias pagas já que, na hipótese, o desfazimento da avença subordina-se, forçosamente, ao procedimento especial previsto na Lei 9.514/1997. .. Irrelevante, ainda, no caso, eventual ausência de registro da alienação fiduciária na respectiva matrícula. Assim porque, como é elementar, a menção feita, inclusive, pelo artigo 23 da Lei 9.514/1997 ao registro da garantia perante o CRI competente é de ser entendida como requisito de constituição de um direito real (qual seja, o de propriedade fiduciária do bem imóvel). Como, de resto, ocorre em todas as outras situações em que o registro é necessário: não se olvide que, na forma do artigo 1.227 do Código Civil, "os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (..)". Daí que a circunstancial ausência do registro do contrato de alienação fiduciária em garantia na matrícula do imóvel em testilha em absolutamente nada impede ao menos não entre as partes contratantes, que são precisamente autora e ré da presente demanda que o negócio jurídico produza, de maneira plena, seus efeitos (inter partes, repita-se). A causa, pelos próprios fundamentos com base nos quais deduzida, não está a tratar de eventual eficácia ou ineficácia da operação perante terceiros. Dito de outro modo, havendo cláusula fiduciária validamente pactuada entre as partes contratantes, e sendo uma tal cláusula perfeitamente oponível, de maneira recíproca, entre os litigantes, deve-se seguir o procedimento específico estabelecido pela legislação específica, não havendo que se cogitar da solução usualmente aplicada para a rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel. Daí que, havendo rito específico contratualmente estabelecido, a falta interesse de agir dos autores em promover a resolução e obter a restituição dos valores por esta via se afigura notadamente inadequada. Devem, antes, submeter-se ao procedimento específico insculpido nos artigos 26 e 27 da Lei n.º 9.514/97 para a resolução dos contratos ao cabo do qual a restituição dependerá, como se sabe, do saldo credor obtido com o leilão (e-STJ, fls. 222/227, grifou-se). Assim, porque os fundamentos adotados pelo TJSP se encontram em desarmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, impõe-se o acolhimento do presente recurso especial, para estabelecer que, ante a ausência de registro, não houve a constituição da alienação fiduciária em garantia, sendo inaplicável à hipótese dos autos a disciplina da Lei n.º 9.514/97. Nessas condições, CONHEÇO EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, DOU-LHE PROVIMENTO, para determinar o retorno dos autos ao TJSP a fim de que prossiga no julgamento do recurso de apelação, observada a jurisprudência do STJ inserta nesta decisão. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TESE DE QUE HOUVE PRECLUSÃO QUANTO À RESCISÃO DO CONTRATO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 211 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. DISCIPLINA DA LEI N.º 9.514/97. INAPLICABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.