REsp 2135845 - DECISAO

DECISÃO Examina-se recurso especial interposto por ERICA DE JESUS MARIA WERMELINGER e WANDERSON ELERBAO WERMELINGER ANTUNES, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo TJ/RJ. Recurso especial interposto em: 07/02/2024. Concluso ao Gabinete em: 14/05/2024. Ação: anulatória de procedimento de leilão extrajudicial de imóvel, ajuizada pelos recorrentes, em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, tendo em vista contrato de financiamento imobiliário, garantido por alienação fiduciária, firmado entre as partes. Sentença: julgou improcedente o pedido. Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelos recorrentes, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. SFH/SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA COMPROVADA. NÃO LOCALIZAÇÃO. FÉ PÚBLICA DO OFICIAL CARTORÁRIO. EXPEDIÇÃO DE EDITAIS. ATENDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL. INTIMAÇÃO PARA CIÊNCIA DO LEILÃO. AUSÊNCIA. NULIDADE. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1- Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, tendo em vista os vícios ensejadores de nulidade absoluta do contrato de financiamento. 2- De acordo com a Lei nº 9.514/97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada no nome do fiduciário após a intimação do fiduciante, conforme ocorrido no presente caso, para satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, incluídas as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 3- No presente caso, restaram atendidas as disposições legais, conforme se vê do procedimento cartorário em que foi cumprida a determinação do art. 26 da Lei nº 9.514/97 e ainda que é válida a notificação editalícia, efetivada por três vezes em jornal de grande circulação, já que a conclusão é de que os devedores fiduciários encontram-se em local incerto e não sabido. Isto porque os referidos documentos demonstram que houve três tentativas (inexitosas), em dias distintos, de notificação feita por serviço notarial para o endereço do contrato. 4- Descabe a invocação do §3º-A do art. 26, da Lei nº 9.514/97, vez que a hipótese concreta não foi a de suspeita de ocultação dos intimandos mas sim de os mesmos encontrarem-se em local ignorado e incerto (§4º do art. 26). Outrossim, o fato de ambos os devedores realizarem curso (Reabilitação Profissional) não se apresenta como fundamento suficiente para anular o procedimento extrajudicial, já que a certidão do Oficial de Registro, que possui fé pública, observou a legislação pátria na realização das diligências no endereço declinado com o propósito de notificá-los para que pudessem purgar a mora, de modo que, sem lograr êxito, a notificação por edital se reveste dos seus regulares requisitos. 5- No que toca à falta de notificação pessoal do mutuário para ciência da realização dos leilões do imóvel - finalidade apenas de assegurar o direito de preferência do devedor para a aquisição do imóvel, art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97 -, tem-se que não gera a nulidade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, bem como a nulidade de eventual ova compra por terceiro de boa fé, vez que já extinta a relação contratual e transcorrido o momento oportuno para a sua regularização (purgação da mora). 6- Recurso conhecido e desprovido (e-STJ fl. 418). Embargos de declaração: opostos pelos recorrentes, foram rejeitados. Recurso especial: apontam a violação dos arts. 26, § 1º, e 39, II, da Lei 9.541/97; e 36, parágrafo único, do DL 70/66, bem como dissídio jurisprudencial. Sustentam a necessidade de notificação pessoal acerca dos leilões para que haja lisura do procedimento extrajudicial. Aduzem que, em que pese a ausência da purga da mora no prazo legal, os recorrentes podem efetuar a quitação da dívida até a data de arrematação do imóvel. Asseveram que deve ser reconhecida a invalidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da recorrida. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da ausência de prequestionamento O acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não decidiu acerca dos argumentos invocados pelos recorrentes em seu recurso especial quanto aos arts. 39, II, da Lei 9.541/97 e 36, parágrafo único, do DL 70/66, o que inviabiliza o seu julgamento. Aplica-se, neste caso, a Súmula 211/STJ. - Da Súmula 568/STJ O acórdão recorrido, ao concluir que a falta de notificação pessoal do mutuário para ciência da realização dos leilões do imóvel seria despicienda no caso concreto, não tendo o condão de gerar a nulidade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, bem como de eventual comprova por terceiro de boa-fé, divergiu da jurisprudência do STJ, no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Nesse sentido: AgInt no AREsp 2.095.043/GO, 3ª Turma, DJe 28/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, 3ª Turma, DJe 25/11/2021; AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, 4ª Turma, DJe 02/09/2019; AgInt no AREsp 1.032.835/SP, 3ª Turma, DJe 29/08/2018; AgRg no REsp 1.481.211/SP, 4ª Turma, DJe 08/11/2017; e AgInt no AREsp 1.109.712/SP, 4ª Turma, DJe 06/11/2017. Logo, o acórdão recorrido merece reforma. Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, III, e V, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nesta extensão, DOU-LHE PROVIMENTO para determinar o retorno dos autos ao TJ/RJ, a fim de que este analise a questão à luz do entendimento firmado nesta decisão. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação ao pagamento das penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. 1. Ação anulatória de procedimento de leilão extrajudicial de imóvel. 2. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelos recorrente em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. Nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei n.º 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial. Precedentes. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido.