REsp 2174802 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial, interposto por JOSIANO PRUDENCIO DOS SANTOS e OUTROS, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no intuito de reformar o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: A p e l a ç ã o . C i v i l . C o n t r a t o d e c o m p r a e v e n d a c o m p a c t o a d j e t o d e a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a . C o n t r a t o c e l e b r a d o e m c o n f o r m i d a d e c o m a L e i n º . 9 . 5 1 4 / 9 7 . D e s n e c e s s i d a d e d e p a r t i c i p a ç ã o d e t e r c e i r o , a g e n t e f i n a n c e i r o o u n ã o , p a r a o a p e r f e i ç o a m e n t o d a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a , j á q u e e s t a c o n s t i t u i u m d i r e i t o r e a l s o b r e c o i s a p r ó p r i a . C o n t r a t o d e v i d a m e n t e r e g i s t r a d o n o C a r t ó r i o d o R e g i s t r o d e I m ó v e l . I m p o s s i b i l i d a d e d e d e s i s t ê n c i a p e l o d e v e d o r - f i d u c i a n t e ( a n t e c i p a t o r y b r e a c h ) . A p l i c a ç ã o d a t e s e f i r m a d a n o j u l g a m e n t o d e r e c u r s o s r e p e t i t i v o s ( R E s p n º 1 . 8 9 1 . 4 9 8 / S P ) ( T e m a n º 1 . 0 9 5 ) . H i p ó t e s e d e s e g u i m e n t o d o r i t o d a L e i n º 9 . 5 1 4 / 9 7 p a r a a e x e c u ç ã o d a g a r a n t i a f i d u c i á r i a , a q u a l c o n t é m r e g r a s d e s t i n a d a s à p r e s e r v a ç ã o d o s i n t e r e s s e s d o d e v e d o r - f i d u c i a n t e e p a r a e v i t a r o e n r i q u e c i m e n t o s e m c a u s a d o c r e d o r - f i d u c i á r i o . I n a p l i c a b i l i d a d e d o C D C . S e n t e n ç a m a n t i d a . R e c u r s o d e s p r o v i d o . Nas razões do recurso especial (fls. 160/170, e-STJ), os recorrentes apontam ofensa ao art. 884 do Código Civil. Sustenta, em suma, que haverá enriquecimento ilícito da recorrida acaso mantido o distrato na forma prevista na Lei n. 9.514/1997. Contrarrazões (fls. 362/377, e-STJ). Após decisão de admissão do recurso especial (fls. 381/382, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Quanto à aplicação da Lei n. 9.514/1997, o TJSP consignou que (e-STJ fls. 321/322): E m b o r a i n i c i a l m e n t e a L e i d e A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a e x i g i s s e a p a r t i c i p a ç ã o d e u m a g e n t e f i d u c i á r i o , s e u a r t . 2 2 f o i a l t e r a d a p e l a L e i n º 1 1 . 4 8 4 / 0 7 , q u e p a s s o u a a d m i t i r a c o n s t i t u i ç ã o d a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a s e m s u a p a r t i c i p a ç ã o , c o n s t a n d o d o § 1 º d o r e f e r i d o d i s p o s i t i v o l e g a l q u e " a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a p o d e r á s e r c o n t r a t a d a p o r p e s s o a f í s i c a o u j u r í d i c a , n ã o s e n d o p r i v a t i v a d a s e n t i d a d e s q u e o p e r a m n o S F I . A l é m d i s s o , o a r t . 5 1 d a L e i n º . 1 0 . 9 3 1 / 0 4 p e r m i t i u a c o n s t i t u i ç ã o d a p r o p r i e d a d e f i d u c i á r i a p a r a g a r a n t i a d e q u a i s q u e r o b r i g a ç õ e s , e q u i p a r a n d o - a a o s d e m a i s d i r e i t o s r e a i s d e g a r a n t i a . A p a r t i r d e s s a a l t e r a ç ã o l e g i s l a t i v a , n a e s t r u t u r a j u r í d i c a a d o t a d a p a r a a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a d e b e m i m ó v e l n o B r a s i l , h á u m a n í t i d a d i s t i n ç ã o e n t r e a o p e r a ç ã o d e v e n d a e c o m p r a d e i m ó v e l , c o m a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a d o b e m p a r a g a r a n t i a d o p a g a m e n t o p a r c e l a d o e p e r i ó d i c o d o p r e ç o a o v e n d e d o r / c r e d o r f i d u c i á r i o e a o p e r a ç ã o d e v e n d a e c o m p r a c o m p a g a m e n t o d o p r e ç o à v i s t a r e a l i z a d o c o m r e c u r s o s o b t i d o s m e d i a n t e c o n t r a t a ç ã o d e m ú t u o e m d i n h e i r o n o m e r c a d o d e c r é d i t o i m o b i l i á r i o c o m a g a r a n t i a f i d u c i á r i a , n e s t e c a s o , d o m o n t a n t e d o e m p r é s t i m o c o n c e d i d o e m d i n h e i r o . É o q u e s e e x t r a i d o v o t o d o M i n . M A R C O B U Z Z I n o j u l g a m e n t o d o T e m a 1 . 0 9 5 d o s r e c u r s o s r e p e t i t i v o s d o S T J ( R E s p 1 . 8 9 1 . 4 9 8 / S P ) P o r c o n s e g u i n t e , a o c e l e b r a r u m c o n t r a t o d e v e n d a c o m o p r e ç o p a r c e l a d o m e d i a n t e g a r a n t i a f i d u c i á r i a , a v e n d e d o r a e s t á s e g u i n d o a l e i d e r e g ê n c i a , q u e c r i o u u m a e s t r u t u r a p r ó p r i a p a r a e v i t a r o e n r i q u e c i m e n t o i l í c i t o d o v e n d e d o r e o p r e j u í z o a o a d q u i r e n t e - c o n s u m i d o r , d a í s u a c o m p a t i b i l i d a d e c o m o C D C . N e s s e s e n t i d o , e x p l i c a o M i n . M A R C O B U Z Z I : Tal entendimento está em manifesta convergência com o art. 22 da Lei n. 9.514/1997, que estabelece a possibilidade da alienação fiduciária entre particulares, pessoa física ou jurídica, não sendo um instrumento exclusivo das entidades que operam no SFI, assim dispondo: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: No julgamento do recurso especial repetitivo n. 1.891.498/SP (tema 1095) - que trata da hipótese de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária entre empresa de empreendimentos imobiliários e particular -, ficou reconhecido que: No outro extremo, se inexistente o inadimplemento (falta de pagamento) ou, acaso existente, não houver o credor constituído em mora o devedor fiduciário, a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pelo ditame da legislação civilista (artigos 472, 473, 474, 475 e seguintes) ou pela legislação consumerista (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação. Alude-se à aplicação da legislação civilista, pois é inegável que nem todos os contratos de compra e venda imobiliária formados com pacto adjeto de alienação fiduciária são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, notadamente quando a própria legislação especial, que instituiu a alienação fiduciária imobiliária, expressamente permite no artigo 22 da Lei nº 9.514/97 que a alienação fiduciária "poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, podendo ter como objeto imóvel concluído ou em construção, não sendo privativa das entidades que operam no SFI" elencadas no artigo 2º do normativo. É admitida, assim, a contratação entre particulares, pacto que não será de adesão, pois estarão ambas as partes em igualdade de condições, com a prevalência dos princípios da bilateralidade e comutatividade. (grifo nosso) Portanto, não há falar em cancelamento da alienação fiduciária, pois o negócio foi firmado em conformidade com a Lei n. 9.541/1997 e devidamente registrado. Destaca-se precedente desta Corte Superior também envolvendo contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária celebrado entre empresa de empreendimentos imobiliários e particular, no qual se estabelece que, no "momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 2.042.232/RN, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023). Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULAS N. 283 E 284/STF. INOVAÇÃO RECURSAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido somente na petição de embargos de declaração, não debatido na decisão agravada, por ter-se operado a preclusão. 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020). 3. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.897.399/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.) RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMÓVEL. VENDA EM LEILÃO. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia resume-se a definir (i) a possibilidade de o adquirente de imóvel requerer a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia devido à impossibilidade de pagamento das prestações, com a consequente devolução dos valores pagos, e (i) a incidência dos art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante. 5. O inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, não se restringe à ausência de pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), abrangendo também o comportamento contrário à continuidade da avença, sem a ocorrência de fato (culpa) imputável ao credor. 6. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. 7. A devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.792.003/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento. 2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.689.082/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020.) Portanto, incidem as disposições da Lei n. 9.514/1997, que tratam da alienação fiduciária de coisa imóvel. 2. Ante o exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, nego provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA