AREsp 2805878 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042, CPC/15), interposto por STÉFANI NOGUEIRA ENGENHARIA LTDA E OUTRO, em face de decisão que inadmitiu o recurso especial dos insurgentes. O apelo extremo, manejado com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 411, e-STJ): ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELO CREDOR FIDUCIÁRIO COMPROVADA POR MEIO DA RESPECTIVA AVERBAÇÃO DO ATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DIREITO À REINTEGRAÇÃO RECONHECIDO TAXA DE OCUPAÇÃO CABIMENTO BASE DE CÁLCULO QUE DEVE SER O VALOR DA AQUISIÇÃO DO BEM E NÃO O VALOR DO LANCE MÍNIMO DO LEILÃO TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA A PARTIR DA EXTINÇÃO DA DÍVIDA E NÃO DA DATA DA CONSOLIDAÇÃO DO PROPRIEDADE EM NOME DO FIDUCIÁRIO INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - DESCABIMENTO APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 425-429, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 431-443, e-STJ), os insurgentes apontam que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos de lei federal: i) artigo 37-A da Lei n. 9.514/97, aduzindo que a taxa de ocupação deve ser computada e exigível desde a consolidação da propriedade fiduciária, e ii) artigo 24, parágrafo único, da Lei n. 9.514/97, sustentando que taxa de ocupação deve ser calculada sobre o valor do imóvel para fins de leilão público. Não foram apresentadas contrarrazões (fl. 466, e-STJ). Em juízo de admissibilidade, o Tribunal a quo negou seguimento ao recurso especial (fls. 467-469, e-STJ), dando ensejo a interposição do presente agravo (fls. 472-479, e-STJ). Não foi apresentada contraminuta (fl. 481, e-STJ). Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Os recorrentes apontam ofensa ao artigo 37-A da Lei n. 9.514/97, aduzindo que a taxa de ocupação deve ser computada e exigível desde a consolidação da propriedade fiduciária. A esse respeito, assim fundamentou o Tribunal de origem (fls. 414-415, e-STJ, grifou-se): Contudo, seu termo inicial não pode ser o da data da consolidação da propriedade em favor do credor. Isto porque, conforme o próprio texto da lei e jurisprudência do STJ, a taxa de ocupação é devida somente após a alienação do imóvel em leilão, uma vez que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, estando vinculada ao propósito de garantia da dívida. Em assim sendo, o proprietário fiduciário não dispõe de todos os poderes inerentes ao domínio, notadamente os direitos de usar e de fruir, pois a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário se dá exclusivamente com o propósito de satisfazer o débito. O direito do credor se limita ao crédito, sendo o imóvel um mero acessório para garantia da dívida. Diante disso, os frutos do imóvel, aqui representados pela taxa de ocupação, somente são exigíveis quando o credor adquirir o jus fruendi, circunstância que, no presente caso, ante a ausência de licitantes nos leilões, apenas se verificou após a extinção da dívida, exonerando-se ambas as partes de suas obrigações. Extinta a dívida e desafetado o imóvel do propósito de garantia, somente a partir de então passou a integrar o patrimônio do credor de forma plena, passando, então, a titularizar os poderes inerentes ao domínio e, consequentemente, aos frutos decorrentes do imóvel, como a taxa de ocupação. E, no caso presente, isto ocorreu a partir da averbação feita no registro de imóveis dos leilões negativos e extinção da dívida, ou seja, em 04/10/2021. Como se vê a conclusão do Tribunal de origem está de acordo com o entendimento desta Corte, no sentido de que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial é a data de alienação do bem. A propósito: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. ENUNCIADO 283/STF. ART. 37-A DA LEI 9.514/97. REDAÇÃO ORIGINAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. INCIDÊNCIA ANTES DA ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. EXCEPCIONAL POSSIBILIDADE EM FACE DA POSTERGAÇÃO DA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES A PEDIDO DOS DEVEDORES. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando analisadas e discutidas as questões de mérito, compreendendo-as e esgotando-as o acórdão recorrido. 2. Ausente a devida impugnação de fundamento do acórdão recorrido suficiente para a manutenção de suas conclusões, não há conhecer do recurso especial no ponto. 3. Controvérsia acerca da incidência de taxa de ocupação no período anterior ao leilão extrajudicial de imóvel ocupado por mutuário inadimplente. 4. Expressa previsão no art. 37-A da Lei 9.514/97 de que a taxa de ocupação somente começa a incidir depois da alienação do imóvel. 5. A interpretação do art. 37-A da Lei 9.514/97 não pode levar a conclusão de que em qualquer situação o credor possua direito à taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade e não da arrematação do imóvel, sob pena de fazer do Poder Judiciário legislador positivo. 6. Necessária atenção à diferença entre propriedade fiduciária e propriedade plena. 7. A propriedade fiduciária está afetada ao propósito de garantia, não dispondo o credor fiduciário do "jus fruendi" enquanto não realizada essa garantia. 8. Dever da instituição financeira de promover o leilão extrajudicial no prazo de 30 (trinta) dias da consolidação da propriedade (cf. art. 27 da Lei 9.514/97), com o objetivo de evitar o crescimento acentuado da dívida. 9. Caso concreto em que o devedor fez postergar precariamente a realização dos leilões e, assim, logrou postecipar a extinção da dívida, mantendo o imóvel afetado ao propósito de garantia, sem passar a integrar o patrimônio do credor de forma plena, razão a permitir, nos termos do quanto decidido no REsp 1.155.716/DF, a incidência da taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade na pessoa do credor. 10. Interpretação que não é extraída, em regra, do art. 37-A da Lei 9.514/97, senão excepcionalmente. 11. RECURSO ESPECIAL EM PARTE CONHECIDO E, NO PONTO, PROVIDO. (REsp n. 1.862.902/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 18/5/2021, DJe de 11/6/2021.) grifou-se AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. OCUPAÇÃO. TAXA. TERMO INICIAL. ALIENAÇÃO DO BEM. DATA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. VIOLAÇÃO. INDICAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 284/STF. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial é a data de alienação do bem. Precedentes. 3. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica os dispositivos legais supostamente violados pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai a incidência, por analogia, da Súmula nº 284/STF. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.674.191/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/4/2021, DJe de 29/4/2021.) grifou-se 2. De igual forma, não prospera a tese dos recorrentes quanto à fixação com base no valor do imóvel para fins de leilão, em que aduzem ofensa ao artigo 24, parágrafo único, da Lei n. 9.514/97. O entendimento jurisprudencial desta Corte é no sentido de que a taxa de ocupação terá como base o valor do imóvel descrito no contrato. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO DA DEVEDORA FIDUCIANTE. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. APLICABILIDADE. TEMA 1.095 DOS RECURSOS REPETITIVOS. TAXA DE OCUPAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. OBSERVÂNCIA DOS LIMITES E BASES DE CÁLCULO DO ART. 85, § 2º, DO CPC/2015. PRECEDENTE QUALIFICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 2. Nos termos da tese firmada para o Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp 1.891.498/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). 3. Conforme entendimento desta Corte Superior, é legal a previsão de taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel durante o período de mora, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/97, sendo inviável a revisão do montante estabelecido. 4. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.076 dos Recursos Repetitivos, reafirmou o entendimento da Segunda Seção e consolidou que a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância das bases de cálculo e dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC (REsp 1.850.512/SP, Relator Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, DJe de 31/5/2022). 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.123.204/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024.) RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSE. REINTEGRAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. PERCENTUAL. ADEQUAÇÃO. JULGADOR. DISCRICIONARIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/1997. ESPECIALIDADE. CRONOLOGIA NORMATIVA. CRITÉRIOS. INCIDÊNCIA. DIÁLOGO DAS FONTES. INAPLICABILIDADE. PROVIMENTO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte consolidou a compreensão de que, em face de uma (aparente) antinomia normativa, a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.999.485/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/12/2022, DJe de 16/12/2022.) RECURSO ESPECIAL (ART. 105, III, "A" E "C", DA CF) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - RETOMADA DO BEM POR INICIATIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO APÓS FRUSTRADOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS - HIPÓTESE QUE AUTORIZA A FIXAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL ENQUANTO MANTIDO EM PODER DO DEVEDOR FIDUCIANTE - ART. 37-A DA LEI N. 9.514/1997 - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - RECURSO PROVIDO. 1. O art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, nela introduzido por força da Lei n. 10.931/2004, dispõe que: "O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel"". 2. A mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel. 3. Nesse quadro, embora o dispositivo subordine o arbitramento da taxa de ocupação à "alienação em leilão", seu texto reclama interpretação extensiva, abarcando também a hipótese em que a propriedade se resolve a bem do credor fiduciário por terem sido frustradas as tentativas de venda extrajudicial. Conquanto, em rigor técnico-jurídico, não se cuide, a qui, de uma verdadeira alienação, importa reconhecer que a consolidação equivale a uma operação de transferência jurídica patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido pleno, fazendo jus, portanto, a ser compensado pela posse injusta exercida desde a aquisição do novo título até desocupação do imóvel. 4. Recurso especial provido." (REsp n. 1.328.656/GO, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/8/2012, DJe de 18/9/2012.) No caso, correta a decisão do Tribunal local que entendeu de acordo com o entendimento acima perfilhado (fls. 416-417, e-STJ, grifou-se): Por outro lado, ainda segundo o art. 37-A da lei de regência, a taxa de ocupação, no equivalente a 1%, tem como base de cálculo o valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta lei, e o art. 24, em seu inciso VI, estabelece que o contrato conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão. No caso presente, o contrato fixou como sendo o valor do imóvel o correspondente ao valor da compra e venda celebrada entre as partes, com correção pelo mesmo índice que atualiza o saldo devedor, ou seja, IGPM-GV (vide cláusula 12ª, § 3º- fl. 67), estando o contrato datado de 07/12/2017. O valor da compra e venda, conforme consta no registro imobiliário foi de R$ 55.784,12 (fl.86). Em assim sendo, descabida a pretensão autoral de utilizar como base de cálculo da taxa de ocupação o valor de R$ 130.980,70, equivalente ao lance mínimo do leilão, uma vez que tal valor não corresponde ao valor do imóvel, mas sim ao saldo devedor, acrescidos dos respectivos encargos. 2. Ante o exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA