AREsp 2820876 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. contra decisão que inadmitiu recurso especial com fundamento na não demonstração de violação dos dispositivos arrolados, pela incidência da Súmula n. 7 do STJ e pela ausência de demonstração da divergência jurisprudencial (fls. 903-905). Alega o agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo não deve ser conhecido por falta de impugnação específica, ou, ao final, deve ser desprovido, pois não houve demonstração da violação aos artigos mencionados, é incabível o reexame de provas e não foi comprovado o dissenso jurisprudencial (fls. 985-995). O recurso especial, fundado no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, foi interposto contra acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO em apelação nos autos de ação de suspensão de leilão extrajudicial c/c revisão contratual. O julgado foi assim ementado (fls. 830-831): AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. REVISÃO CONTRATUAL. "Instrumento Aditivo à Cédula de Crédito Bancário - Constituição de Alienação Fiduciária" firmado no dia 29 de julho de 2011. Autora que reclama a abusividade dos valores cobrados pelo Banco réu, pugnando pelo reconhecimento da possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação pelo valor que entende devido. SENTENÇA de parcial procedência, reconhecendo o saldo devedor em favor do Banco demandado de R$ 288.486,36. APELAÇÃO da autora, que insiste na total procedência da Ação e na possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação. APELAÇÃO do Banco réu, que insiste na improcedência, ressaltando a licitude do débito cobrado. EXAME: contratação firmada no dia 29 de julho de 2011, portanto anteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.465, publicada no dia 12 de julho de 2017. Possibilidade de purgação da mora pelo débito efetivamente devido até a data da assinatura do Auto de Arrematação, conforme entendimento pacífico do C. Superior Tribunal de Justiça, adotado pela C. Turma Especial da Subseção de Direito Privado III deste E. Tribunal de Justiça no julgamento do IRDR nº 2166423-86.2018.8.26.0000. Inteligência do artigo 39 da Lei nº 9.514/1997 e do Decreto-Lei nº 70/1966. Não configuração de capitalização ilegal de juros pela utilização da "Tabela Price". Aplicação da Súmula nº 541 do C. Superior Tribunal de Justiça. Banco réu que deu início à Execução Extrajudicial contra a autora, mediante a notificação dela por intermédio do Oficial de Registro de Imóveis, cobrando a exorbitante quantia de R$ 996.403,61, atualizada até maio de 2020. Perícia contábil realizada na fase de instrução desta Ação ajuizada pela autora (executada), que revelou o saldo devedor de R$ 452.584,29 para maio de 2020, mesmo com a adoção da "Tabela Price". Excesso exorbitante de cobrança bem configurado, mas sem a comprovação da má-fé, circunstância que justifica a adoção do pagamento pela forma simples. Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA AUTORA PROVIDO E RECURSO DO BANCO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, a parte aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação dos artigos 5º e 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, porquanto alega que a consolidação da propriedade impede a purgação da mora, sendo assegurado apenas o direito de preferência, já que deve ser considerada a data da consolidação da propriedade e não a data da celebração do contrato, não se aplicando o art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966. Sustenta que o Tribunal de origem divergiu ao decidir pela possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, contrariando o entendimento do STJ no REsp n. 2.007.941/MG. Requer o provimento do recurso para que se reconheça a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade. Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso especial não deve ser conhecido, pois não houve demonstração da violação aos artigos mencionados, é incabível o reexame de provas e não foi comprovado o dissenso jurisprudencial (fls. 880-895). É o relatório. Decido. O recurso não merece prosperar. I - Contextualização A controvérsia diz respeito à ação de suspensão de leilão extrajudicial c/c revisão contratual em que a parte autora pleiteou a suspensão do leilão, o reconhecimento da abusividade e ilicitude da cobrança realizada, a condenação do réu à repetição do indébito e a possibilidade de purgação da mora. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar o débito de R$ 288.486,36, atualizado com a Tabela prática do TJSP a partir de maio de 2020, com juros de 1% desde a citação, e determinou o prosseguimento dos trâmites para realização do leilão, garantindo-se à autora somente o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel objeto dos autos. A Corte estadual reformou parcialmente a sentença, reconhecendo a possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação e condenando o Banco réu no pagamento da quantia cobrada em excesso, de forma simples. II - Arts. 5º e 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 No que tange à possibilidade de purgação da mora, o Tribunal local reformou a sentença de primeiro grau e consignou que esta seria possível até a data de assinatura do auto de arrematação do imóvel, não sendo aplicável a modificação introduzida pela Lei n. 13.465/17 - que passou a permitir a purgação somente até a consolidação da propriedade - já que o marco temporal a ser considerado deve ser a data da contratação da alienação fiduciária. Confira-se (fls. 833-834, destaquei): Com efeito, verifica-se que as partes firmaram o "Instrumento Aditivo à Cédula de Crédito Bancário - Constituição de Alienação Fiduciária" no dia 29 de julho de 2011 (fls. 33 e 36/51), tendo sido demonstrada a inadimplência dos autores e a regular constituição deles em mora, nos termos do artigo 26, § 3º, da Lei 9.514/97, com a consolidação da propriedade pelo Banco réu no dia 26 de fevereiro de 2020 (v. fl. 34). Embora a irresignação do Banco réu, o fato é que a Lei nº 13.465/2017, que alterou em parte a Lei nº 9.514/97, produz efeitos "ex nunc", de modo que não pode alcançar contratações anteriores à sua vigência, conforme decidido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2166423-86.2018.8.26.0000, com caráter vinculante, "in verbis": "A alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência". Demais, o C. Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento de que é ".. possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966" (v. AgInt no AR Esp 1286812/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/12/2018, D Je 14/12/2018). No caso em exame, já se viu, o contrato foi firmado ainda no ano de 2011, muito antes da existência da Lei nº 13.465/2017. Bem por isso, tem-se que o caso dos autos estava mesmo a exigir o reconhecimento da possibilidade da purgação da mora por parte da demandante até a data da assinatura do auto de arrematação, a fim de possibilitar eventual preservação da avença que vincula os contratantes, mormente ante a função social dos contratos e a ausência de prejuízo a terceiros. Entretanto, ao assim decidir, a Corte local está em dissonância com o entendimento desta Corte. As turmas que compõem a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiram que, ao tomador do empréstimo que não quitou o débito até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é assegurado somente o exercício do direito de preferência na compra do imóvel que serviu de garantia do financiamento. Segundo o art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, era lícito ao devedor quitar o débito no prazo de 15 dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, ou a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação. No entanto, a Lei n. 13.465/2017 incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, o qual assegura ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto de garantia fiduciária. E, consoante entendimento jurisprudencial do STJ, a Lei n. 13.465/2017 pode ser aplicada aos contratos anteriores à sua edição, pois serão consideradas as datas da consolidação da propriedade e da quitação do débito, e não a data da contratação do empréstimo. Ainda, se já consolidada a propriedade e quitado o débito antes da Lei n. 13.465/2017, impõem-se o desfazimento do ato de consolidação e a retomada do contrato de financiamento imobiliário; se, após a vigência da lei, a propriedade foi consolidada, mas não foi pago o débito, fica assegurada ao devedor tão somente a preferência na aquisição do imóvel. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ). 2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia. 3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento. 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PURGA DA MORA NO PRAZO LEGAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO PATRIMÔNIO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. 1."Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.) III - Conclusão Ante o exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para negar à recorrida o direito de purgação da mora e garantir tão somente o direito de preferência na aquisição do imóvel objeto dos autos. Publique-se. Intimem-se. EMENTA