REsp 2238728 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão proferido pelo Tribunal de origem, com a seguinte ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. APLICABILIDADE DA LEI FEDERAL Nº 9.514/1997. ENTENDIMENTO DO STJ. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESCISÃO UNILATERAL PELO ADQUIRENTE. SENTENÇA REFORMADA. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 10%, nos moldes do Código de Defesa do Consumidor. O contrato possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, mas não está registrado no Cartório de Registro de Imóveis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão em discussão consiste em: (i) definir a aplicabilidade da Lei Federal nº 9.514/1997 a contratos com pacto de alienação fiduciária não registrados; (ii) examinar a possibilidade de rescisão unilateral pelo promitente comprador em hipóteses de inadimplemento; (iii) identificar o regime jurídico aplicável aos contratos firmados antes das alterações legislativas promovidas pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária não obsta sua eficácia inter partes, devendo o contrato ser regido pela Lei Federal nº 9.514/1997, conforme interpretação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça. 4. A jurisprudência do STJ, inclusive em sede de embargos de divergência, reconhece a validade do pacto fiduciário mesmo sem registro, para fins de vinculação contratual entre as partes, sendo imprescindível o registro apenas para efeitos erga omnes e para a realização da alienação extrajudicial. 5. A manifestação do comprador no sentido de rescindir o contrato configura inadimplemento contratual, devendo ser observado o rito da consolidação da propriedade e do leilão previsto na Lei Federal nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ. 6. À luz do princípio tempus regit actum, aplica-se ao contrato a redação original da Lei nº 9.514/1997, vigente à época de sua celebração, afastando-se retroatividade das normas posteriores. 7. A restituição de valores ao devedor fiduciante deve observar o disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, condicionando-se à realização de leilão extrajudicial e apuração do eventual saldo remanescente após a quitação da dívida. IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Tese(s) de julgamento: 1. "A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não impede sua eficácia entre as partes, sendo inaplicável a rescisão unilateral pelo devedor"; 2. "A Lei Federal nº 9.514/1997, por ser norma especial, rege os contratos com garantia fiduciária, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor"; 3. "Aplica-se a redação original da Lei nº 9.514/1997 aos contratos firmados antes das alterações promovidas pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023" Foram rejeitados os embargos de declaração opostos. A recorrente aponta violação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, além de divergência jurisprudencial. Sustenta que, "ausentes o registro do contrato, a constituição da propriedade fiduciária e a mora, não se justifica a aplicação da Lei nº 9.514/1997" (fl. 351). Afirma que "o próprio acórdão reconhece que não houve inadimplemento, tampouco constituição de garantia fiduciária, mas ainda assim aplicou indevidamente o regime da Lei nº 9.514/1997, afastando, sem fundamento jurídico, o CDC" (fl. 351). Contrarrazões às fls. 618-624. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Trata-se de recurso especial no qual se debate a respeito do diploma legal que rege a resilição de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por falta de interesse do adquirente, sem mora no pagamento das prestações. A matéria versada no presente recurso foi afetada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça como representativa de controvérsia a ser julgada sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.348), conforme previsão dos arts. 1.036 e 1.037 do Código de Processo Civil. A decisão de afetação conjunta foi proferida nos REsp 2.154.187/SP e REsp 2.155.886/SP, de relatoria do Ministro Marco Buzzi, na assentada de 20/5/2025, com a seguinte ementa: PROPOSTA DE AFETAÇÃO AO RITO DOS REPETITIVOS. DEFINIÇÃO DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE, SEM QUE TENHA OCORRIDO A SUA CONSTITUIÇÃO EM MORA. 1. Delimitação da controvérsia: 1.1. Definir a legislação aplicável para situações de resolução de contratos de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido a sua constituição em mora. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015. (ProAfR no REsp n. 2.154.187/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 13/5/2025, DJEN de 20/5/2025.) Desse modo, caracterizada a identidade de questão de direito submetida à sistemática dos recursos repetitivos, devem ser devolvidos os autos ao Tribunal de origem, nos termos do artigo 256-L, inciso I, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. Em face do exposto, nos termos do artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil, determino a devolução destes autos ao Tribunal de origem, com a respectiva baixa, para nele permanecerem sobrestados até o julgamento do mérito do recurso recebido como representativo da controvérsia (Tema 1.348), e, após, que se proceda em conformidade com os comandos dos artigos 1.040 e 1.041 do Código de Processo Civil. Intimem-se. EMENTA