AREsp 3027013 - DECISAO

DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por FABIO RODRIGUES DA SILVA e ALESSANDRA VALENTIM RODRIGUES contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 4/7/2025. Concluso ao gabinete em: 5/11/2025. Ação: de revisão de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, ajuizada por FABIO RODRIGUES DA SILVA e ALESSANDRA VALENTIM RODRIGUES, em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual requer a revisão do contrato e a suspensão do procedimento de execução extrajudicial. Sentença: julgou improcedentes os pedidos. Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto por FABIO RODRIGUES DA SILVA e ALESSANDRA VALENTIM RODRIGUES, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REVISÃO CONTRATUAL. SISTEMA SAC. ILEGALIDADES NÃO DEMONSTRADAS. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - A jurisprudência do C. STJ é uníssona no sentido de que a regra de impenhorabilidade do bem de família aplica-se tão somente às situações de uso regular de direito, devendo ser coibidos o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário, no que vem sendo acompanhada pela Segunda Turma desta E. Corte. Precedentes. - É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos sistemas SAC ou SACRE nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria. - O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados. - A Lei nº 9.514/1997 é expressa ao determinar que a restituição da diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deverá ser realizada pelo credor, em cinco dias após a venda do imóvel. Entretanto, se no segundo leilão o valor oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta, com recíproca quitação, ficando o credor exonerado de proceder à mencionada restituição, devendo apenas dar ao devedor a quitação da dívida, conforme disposto no art. 26-A, §4º e art. 27, §§4º e 5º. - Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi ofertado em dois leilões, os quais resultaram negativos. Assim, de acordo com o disposto nos artigos 26-A, §4º e 27, §§4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, não há que se falar em qualquer restituição, possuindo o devedor tão somente o direito à quitação da dívida. - O pedido subsidiário de anulação da execução extrajudicial deve ser objeto de ação própria, uma vez que o pedido inicial é de revisão do contrato e não houve, na petição inicial, alegação de nulidade quanto ao mencionado procedimento executório. Ademais, a apreciação de tal pedido demandaria, necessariamente, o retorno dos autos à origem, para citação dos adquirentes do imóvel, que devem integrar a lide nas ações que tenham por objeto a anulação da execução extrajudicial promovida nos termos da Lei nº 9.514/1997. - Apelação não provida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (e-STJ fls. 932-933) Recurso especial: alega violação dos arts. 26-A, § 4º, e 27, §§ 4º e 5º, da Lei 9.514/1997, 876 do CPC e 884 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta que é devida a restituição ao fiduciante da diferença entre o valor de avaliação do imóvel adjudicado e o saldo devedor, sob pena de enriquecimento sem causa do credor fiduciário. Aduz que a disciplina legal da alienação fiduciária impõe a entrega do excedente ao devedor quando há alienação, devendo-se aplicar raciocínio análogo na adjudicação, diante do acréscimo patrimonial experimentado pelo credor. Argumenta que as regras processuais sobre adjudicação vedam que o preço seja inferior ao da avaliação, reforçando a necessidade de compensação do excesso em favor do devedor. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da Súmula 568 do STJ A jurisprudência do STJ se posiciona no sentido de que "frustrados os dois leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, a dívida é compulsoriamente extinta, ficando as partes exoneradas de suas obrigações contratuais, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário" (REsp 2.099.089/SP, Terceira Turma, DJe 23/10/2025). Ainda sobre o tema: REsp 1.999.675/SP, Quarta Turma, DJe 21/3/2025; REsp 2.019.882/PR, Terceira Turma, DJe 21/10/2022. A Corte de origem, ao julgar o recurso de apelação interposto pela parte agravante, concluiu o seguinte (e-STJ fls. 929-930): No que tange ao pedido de devolução de valores, a Lei nº 9.514/1997 é expressa ao determinar que a restituição da diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deverá ser realizada pelo credor, em cinco dias após a venda do imóvel. Entretanto, se no segundo leilão o valor oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta, com recíproca quitação, ficando o credor exonerado de proceder à mencionada restituição, devendo apenas dar ao devedor a quitação da dívida, conforme disposto no art. 26-A, §4º e art. 27, §§4º e 5º, verbis: (..) Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi ofertado em dois leilões, os quais resultaram negativos. Assim, de acordo com o disposto nos artigos 26-A, §4º e 27, §§4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, não há que se falar em qualquer restituição, possuindo o devedor tão somente o direito à quitação da dívida. (grifou-se) Da leitura dos trechos acima, verifica-se que a decisão proferida pelo Tribunal local não destoa da jurisprudência do STJ, não merecendo reparo. Assim, com fundamento na Súmula 568/STJ, o recurso não deve ser provido. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial. Deixo de majorar os honorários fixados anteriormente, porquanto já atingido o limite previsto no art. 85, § 2º, do CPC. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia. 2. A jurisprudência do STJ se posiciona no sentido de que "frustrados os dois leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, a dívida é compulsoriamente extinta, ficando as partes exoneradas de suas obrigações contratuais, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário" (REsp 2.099.089/SP, Terceira Turma, DJe 23/10/2025). Súmula 568/STJ. 3. Agravo conhecido. Recurso especial não provido.