REsp 2195672 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por JORGE LUIZ AGUINAGALDE NAHABEDIAN; DANYELLA CAMILLO PEDROSO NAHABEDIAN, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (fl. 432, e-STJ): APELAÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL Compra e venda de imóvel Parcial procedência Rescisão decretada, com determinação de restituição de parte do valor pago Insurgência da ré Cabimento Contrato com cláusula de alienação fiduciária, celebrado sob a égide da Lei n.º 9.514/97, devidamente registrado na matrícula do imóvel Aplicação da Lei de Regência em detrimento do CDC Precedentes do STJ Improcedência da ação RECURSO PROVIDO. Nas razões de recurso especial (fls. 441-456, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: art. 53 do CDC; art. 26 da Lei n. 9.514/1997. Sustenta, em síntese: que a aplicação da Lei n. 9.514/1997 somente é possível com a presença cumulativa de registro do contrato e constituição em mora do devedor; que, ausente a constituição em mora, deve prevalecer o art. 53 do CDC e a orientação da Súmula 543/STJ; e que o acórdão recorrido diverge da tese firmada no Tema 1.095/STJ, bem como da jurisprudência desta Corte, configurando dissídio. Não foram apresentadas contrarrazões, conforme certidão de fls. 521. Em juízo de admissibilidade (fls. 522-524, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. O Tribunal de origem, ao negar provimento ao recurso dos insurgentes, adotou os seguintes fundamentos (fl. 434-438, e-STJ): O julgamento do R Esp nº 1.891.498/SP, já transitado em julgado, fixou, para o Tema Repetitivo 1095 do Superior Tribunal de Justiça, a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." .. Consolidando a convergência entre a Lei nº 9.514/97 e o art. 53 do CDC, prossegue o Ministro explicitando que a Tese Repetitiva somente se aplica no caso de inadimplemento do preço pelo promitente comprador, e não quando houve descumprimento contratual pelo vendedor/credor fiduciário, verbis: .. Em sua petição inicial, reconhecem os coautores que o ajuizamento da ação se deu por sua superveniente incapacidade financeira de adimplir a obrigação contratual assumida, restando comprovado às fls. 242/243 o registro do pacto adjeto de alienação fiduciária na matrícula do bem. Dessa forma, a relação contratual deve ser regida pela Lei nº 9.614/97 e eventual inadimplemento do comprador acarreta a resolução da propriedade fiduciária na forma prevista em seus artigos 26 e 27, afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Aliás, sequer é necessário o registro do contrato no Fólio Real para que a alienação fiduciária produza eficácia entre os contratantes. O registro só é indispensável para produzir efeitos contra terceiros e para dar início à alienação extrajudicial. .. Assim, irrelevante a alegação veiculada nas contrarrazões de que o contrato teria sido registrado apenas após o início das tratativas extrajudiciais para rescisão amigável. De todo modo, é direito da vendedora registrar o pacto. A Lei nº 9.514/1997 não prevê a hipótese de rescisão do contrato por requerimento do devedor fiduciante, de modo que o contrato em questão só pode ser extinto se houver o pagamento integral da dívida ou após realizada a consolidação da propriedade. A ausência de constituição em mora é questão a ser levantada em sede e momento próprios, não podendo ser utilizada, neste momento, para negar vigência à norma que regulamenta o contrato. De todo modo, os próprios coautores informam que não estavam em mora antes das tratativas para rescisão amigável do negócio. Se não estavam com parcelas atrasadas, não havia como a ré constituí-los em mora. Nas palavras dos recorridos (fls. 410): "(..) verifica-se que na inicial, que a rescisão contratual não era por inadimplemento, mas sim, por vontade e culpa dos próprios Apelados, os quais relataram dificuldades financeiras em continuarem com os pagamentos daquelas prestações devidas." Vale frisar que a falta de constituição em mora foi o motivo apontado pelo Juízo de origem para afastar a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária. Enfim, a vontade unilateral dos compradores não pode afastar o pacto bilateral, regido por Lei Especial. Como se vê, o acórdão recorrido amolda-se ao entendimento desta Corte segundo o qual "O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente." (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020.). No mesmo sentido, confiram-se: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 2.099.704/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) grifou-se AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA DESTA CORTE SUPERIOR. PRECEDENTES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência firmada no âmbito da Terceira Turma deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. No caso, em consonância com o entendimento da Terceira Turma, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária ante o desinteresse do adquirente, consignando que a eventual devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará as disposições previstas nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. 3. A modificação do entendimento alcançado pelo acórdão recorrido quanto à abusividade do valor da multa estabelecida no negócio firmado entre as partes exigiria a interpretação de cláusulas contratuais, bem como o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado, no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) grifou-se AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE. 1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia. 2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ. 3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma. 4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.) grifou-se Desta forma, estando o acórdão recorrido em harmonia com a orientação firmada nesta Corte Superior acerca da matéria, o recurso especial não merece prosperar, ante a incidência da Súmula n. 83 do STJ, aplicável para ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Do exposto, com fulcro no artigo 932 do CPC/2015 e na Súmula 568/STJ, nega-se provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majora-se os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA