AREsp 3159391 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por SANTOPIETRO IMOVEIS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 536-538): "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. PARTE AUTORA QUE PRETENDE OBTER O REGULAR AUTO DE ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL DESCRITO NA EXORDIAL, COM ASSINATURA PELA PARTE RÉ, BEM COMO OBTER A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA A FIM DE REGULARIZAR A SUA AQUISIÇÃO, ALEGANDO QUE ESTA SE DEU POR MEIO DE LEILÃO PÚBLICO REGULAR E HÍGIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DA PARTE AUTORA BUSCANDO A REFORMA DO JULGADO, ALEGANDO, EM SÍNTESE, QUE CABERIA AO JUÍZO SENTENCIANTE OBSERVAR A APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/97 EM SEU TEXTO ANTERIOR ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI Nº 14.711/23, UMA VEZ QUE A ARREMATAÇÃO DISCUTIDA NA LIDE OCORREU NO ANO DE 2019. ADUZ QUE A PARTE RÉ SÓ SUSCITOU A SUPOSTA NULIDADE DO LEILÃO, EM RAZÃO DE VÍCIO NO VALOR DA SEGUNDA PRAÇA, APÓS O PAGAMENTO DO PREÇO PELA APELANTE, NÃO TENDO COMPROVADO O REFERIDO VÍCIO DOCUMENTALMENTE, E ARGUMENTA QUE O SEGUNDO LEILÃO TEM POR FINALIDADE EXTINGUIR A DÍVIDA E LIBERAR O CONTRATANTE DA FIGURA DE DEVEDOR, LOGO, O VALOR DA VENDA NÃO POSSUI QUALQUER RELAÇÃO COM O VALOR DO BEM IMÓVEL. POIS BEM, COMPULSANDO OS AUTOS, VERIFICA-SE QUE O CONTROVERTIDO EDITAL DE LEILÃO PÚBLICO ESTABELECEU COMO VALOR DE ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL, NA PRIMEIRA PRAÇA, PREÇO NÃO INFERIOR A R$ 1.234.630,68 E NA SEGUNDA PRAÇA, NÃO INFERIOR A R$ 370.757,25. A PARTE AUTORA, POR SUA VEZ, TERIA ARREMATADO O BEM POR ESTE ÚLTIMO VALOR. CONSTATA-SE, ASSIM, QUE O PREÇO ESTABELECIDO PARA A SEGUNDA PRAÇA CORRESPONDEU A APROXIMADAMENTE 30% (TRINTA POR CENTO) DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, CONSIDERANDO-SE O VALOR MÍNIMO PREVISTO PARA A PRIMEIRA PRAÇA. DESSA FORMA, A MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE RECONHECEU A NULIDADE DO LEILÃO, POR VÍCIO INSANÁVEL NO EDITAL, É MEDIDA QUE SE IMPÕE. O ARTIGO 891, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC, CONSIDERA VIL O PREÇO INFERIOR AO MÍNIMO ESTIPULADO PELO JUIZ E CONSTANTE DO EDITAL, E, NÃO TENDO SIDO FIXADO PREÇO MÍNIMO, CONSIDERA -SE VIL O PREÇO INFERIOR A 50% (CINQUENTA POR CENTO) DO VALOR DA AVALIAÇÃO, EMBORA HAJA EXCEPCIONAIS PERMISSIVOS PRETORIANOS, DESDE QUE DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. O OBJETIVO DE TAL REGRAMENTO É EVITAR QUE O BEM DE PROPRIEDADE DO DEVEDOR SEJA ALIENADO POR UM PREÇO INJUSTO, EVITANDO, ASSIM, O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COM EFEITO, QUANDO SE TRATA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE BEM IMÓVEL, DECORRENTE DE APLICAÇÃO DA LEI DE REGÊNCIA, HÁ ESPECÍFICA PREVISÃO DE QUE NO SEGUNDO LEILÃO, SERÁ ACEITO O MAIOR LANCE OFERECIDO, DESDE QUE SEJA IGUAL OU SUPERIOR AO VALOR INTEGRAL DA DÍVIDA GARANTIDA PELA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, DAS DESPESAS, INCLUSIVE EMOLUMENTOS CARTORÁRIOS, DOS PRÊMIOS DE SEGURO, DOS ENCARGOS LEGAIS, INCLUSIVE TRIBUTOS, E DAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS, PODENDO, CASO NÃO HAJA LANCE QUE ALCANCE REFERIDO VALOR, SER ACEITO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO, A SEU EXCLUSIVO CRITÉRIO, LANCE QUE CORRESPONDA A, PELO MENOS, METADE DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO BEM. ARTIGO 27, § 2º, DA LEI NACIONAL Nº 9.514/97, JÁ COM AS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI Nº 14.711/23, REGRA ESPECIAL EM COTEJO COM CPC. CUMPRE REGISTRAR QUE, MESMO ANTES DAS ALTERAÇÕES LEGAIS, O DISPOSITIVO SUPRAMENCIONADO JÁ PREVIA A NECESSIDADE DE SE OBSERVAR, PARA ACEITE DO LANCE NO SEGUNDO LEILÃO, VALOR IGUAL OU SUPERIOR (e-STJ Fl.537) AO VALOR DA DÍVIDA, DAS DESPESAS, DOS PRÊMIOS DE SEGURO, DOS ENCARGOS LEGAIS, INCLUSIVE TRIBUTOS, E DAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CONTUDO, O LANCE DA AUTORA/APELANTE, ORA DISCUTIDO, COMO BEM OBSERVOU O JUÍZO A QUO, NÃO CONSIDEROU A DÍVIDA QUE PESAVA DIRETAMENTE SOBRE O IMÓVEL, O QUE SE INFERE DO EXTRATO FINANCEIRO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, O QUAL DEMONSTRA QUE O SALDO DEVEDOR, À ÉPOCA DO LEILÃO, SUPERAVA SIGNIFICATIVAMENTE O VALOR QUE FOI ESTABELECIDO NO EDITAL, ERRONEAMENTE, PARA O LANCE MÍNIMO NA SEGUNDA PRAÇA. VERIFICANDO-SE, PORTANTO, QUE NO PRESENTE CASO, O IMÓVEL FOI ARREMATADO PELA PARTE AUTORA POR QUANTIA ABAIXO DA METADE DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO BEM, E NÃO HÁ NENHUMA JUSTIFICATIVA EXCEPCIONAL APRESENTADA NOS AUTOS PARA ACEITÁ-LO, COMO, POR EXEMPLO, A EXISTÊNCIA ANTERIOR E REITERADA DE LEILÕES INFRUTÍFEROS, AFIRMASE A TESE DE PREÇO VIL E A MANUTENÇÃO DA ANULAÇÃO DO RESPECTIVO LEILÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 903, § 1º, INCISO I, DO CPC. ENTENDIMENTO DO E. STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA ACERCA DO TEMA. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA ADVOCATÍCIA SUCUMBENCIAL EM SEDE RECURSAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO. " Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 591-599). Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 e 891, parágrafo único, do CPC. Sustenta, em síntese, que o leilão extrajudicial ocorreu antes a publicação da Lei nº 14.711/23, que alterou a Lei n. 9.514/1997, assim, havia a possibilidade de o lance ter valor abaixo ao da dívida atelada ao imóvel, como se extrai da redação originária do art. 27, § 5º da Lei n. 9.514/1997. Ressalta, ainda, que apesar de o acórdão relatar a existência de preço vil, em razão de erro no edital de leilão, não houve publicação de "errata" para sanar tal vício, motivo pelo qual o leilão foi realizado observando os trâmites previstos pela lei de alienação fiduciária. Salienta, por fim, que houve aplicação equivocada do parágrafo único art. 891, CPC, para anular o leilão extrajudicial, já que não haveria obrigatoriedade de venda por valor mínimo de 50% do valor da avaliação em tais casos. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 622-629). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 633-639), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 656-664). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. - Da violação dos art. 27, §§ 2º e 5º da Lei n. 9.514/97 e 891, parágrafo único do CPC No que concerne ao suposto equívoco não sanado quando da publicação de edital de leilão extrajudicial, inviável sua apreciação na presente seara recursal, ante o óbice imposto pela Súmula 7 do STJ. Isso porque, ao considerar a existência de vício insanável no edital de publicação do leilão, informando que em segunda praça, teria o imóvel sido ofertado em valor que correspondeu a aproximadamente 30% de sua avaliação e que não seria suficiente a cobrir o valor das dívidas relativas ao bem levado à hasta pública, a Corte estadual atentou-se à documentação constante dos autos, bem como aos fatos trazidos ao feito, no seguinte sentido: "Compulsando os autos, verifica-se que o controvertido edital de leilão público, constante às fls. 96/103 - 000096 dos autos, estabeleceu como valor de arrematação do imóvel, na primeira praça, preço não inferior a R$ 1.234.630,68 (um milhão e duzentos e trinta e quatro mil e seiscentos e trinta reais e sessenta e oito centavos), e na segunda praça, não inferior a R$ 370.757,25 (trezentos e setenta mil e setecentos e cinquenta e sete reais e vinte e cinco centavos). A parte autora, por sua vez, teria arrematado o bem por este último valor. Constata-se, assim, que o preço estabelecido para a segunda praça correspondeu a aproximadamente 30% (trinta por cento) do valor de avaliação do imóvel, considerando-se o valor mínimo previsto para a primeira praça (R$ 1.234.630,68). Dessa forma, a manutenção da sentença que reconheceu a nulidade do leilão, por vício insanável no edital, é medida que se impõe." (fl. 543) "Tendo em vista que a arrematação posta em discussão ocorreu em 2019, cumpre registrar que, mesmo antes das alterações legais, o dispositivo supramencionado já previa a necessidade de se observar, para aceite do lance no segundo leilão, valor igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Contudo, o lance da autora/apelante, ora discutido, como bem observou o Juízo a quo, não considerou a dívida que pesava diretamente sobre o imóvel, o que se infere do extrato financeiro da unidade imobiliária (fls. 255/258 - 000255), o qual demonstra que o saldo devedor, à época do leilão, superava significativamente o valor que foi estabelecido no Edital, erroneamente, para o lance mínimo na segunda praça." (fl. 544) No mais, quanto ao entendimento esposado, melhor sorte não assiste ao recorrente, eis que se mostra em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, mesmo antes da alteração trazida pela Lei nº 14.711/23, entendia-se que o valor do bem imóvel objeto de leilão extrajudicial, mesmo em segunda praça, deveria ser o suficiente para cobrir o valor dos débitos a ele atrelados, não podendo ser inferior a 50% de sua avaliação. Nesse sentido, confira-se: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. IMPOSSIBILIDADE. JULGAMENTO CITRA PETITA. CARACTERIZAÇÃO. VALOR DA CAUSA. FIXAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO. 1. A controvérsia dos autos se resume a definir: a) se houve negativa de prestação jurisdicional; b) se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento do pedido de produção de provas; c) se está caracterizada a hipótese de julgamento citra petita; d) se as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente e e) se o valor da causa foi adequadamente estabelecido. 2. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 3. Modificar a conclusão do Tribunal de origem, soberano quanto à análise da necessidade ou não de se produzir outras provas além daquelas já produzidas, demandaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente. 5. Havendo pedido subsidiário de natureza condenatória não apreciado pelas instâncias ordinárias, impõe-se reconhecer a efetiva ocorrência de julgamento citra petita, vício que, em decorrência do reconhecimento da nulidade da arrematação, poderá ser corrigido mediante simples adoção do critério de correção monetária determinado na sentença no momento da apuração da dívida. 6. O valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico pretendido com o ajuizamento da demanda, ainda que a pretensão seja meramente declaratória. 7. Nesta Corte prevalece o entendimento de que o valor da causa, nas demandas em que se visa anular o procedimento de execução extrajudicial, deve corresponder ao valor do imóvel. 8. Recurso especial de LUCIANTE PARTICIPAÇÕES LTDA. parcialmente provido. Recurso especial de J&F INVESTIMENTOS S.A. prejudicado. (REsp n. 2.096.465/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 16/5/2024.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EDITAL DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA COM ORIGEM EM CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VALOR DA SEGUNDA PRAÇA QUE NÃO PODE SER INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL CARACTERIZADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação declaratória de nulidade de edital de leilão extrajudicial, requerendo os autores a publicação de um novo edital estipulando como preço mínimo do imóvel o percentual de 50% do valor da avaliação. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, muito embora o art. 27, § 2º, da Lei n. 9.514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.818.110/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) (Grifei) Por tanto, inviável a apreciação do recurso especial no ponto, ante a incidência do óbice imposto pela Súmula 83 do STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. - Honorários recursais Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Intime-se. EMENTA