AREsp 2911350 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial, interposto por REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fundado no art. 105, III, "a" e "c" da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Paraíba, assim ementado (e-STJ, fls. 174/185): CIVIL Apelação cível - Ação de rescisão contratual - Promessa de compra e venda de bem imóvel - Desistência da parte promissária compradora - Sentença de procedência parcial com direito de retenção de 20% dos valores - Arras confirmatórias - Retenção total - Impossibilidade - Devolução de 80% da quantia paga - Parcelamento - Impossibilidade - Compensação de valores com quantia já devolvida por ocasião do distrato - Possibilidade - Correção monetária - Recomposição do poder de compra da moeda - Termo inicial - Desembolso de cada parcela - Reforma parcial da sentença - Provimento parcial. Em suas razões recursais, a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação aos arts. 32, §2º da Lei Federal n. 4.591/1964, 67-A, §12, da Lei Federal n. 13.786/2018 e 418 do Código Civil, sustentando, em síntese, o descabimento da retenção do valor pago pela promitente compradora a título de arras ou "sinal". O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo. É o relatório. Decido. O Tribunal de origem consignou, quanto à retenção do sinal pago pela parte compradora, tratarem-se as arras confirmatórias de valor que compõe o montante total do contrato, não havendo que se falar em perda da verba, in verbis (e-STJ, fls. 177/179): "Colhe-se dos autos que Hallen de Moraes Moura ajuizou a demanda em face de Realiza Empreendimentos Imobiliários Ltda - EPP, visando, em síntese, o reconhecimento de nulidade de cláusulas contratuais e o ressarcimento dos valores pagos a título de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a alteração da titularidade do IPTU, excluindo seu nome da cobrança. (..) Inicialmente, verifica-se que a cláusula segunda do contrato (ID Num. 18395704) prevê o pagamento de sinal de arras no valor de R$ 4.800,00 e o restante em 120 parcelas mensais no valor de R$ 667,58. O apelante sustenta que o valor pago a título de sinal de arras não é restituível, cabendo a devolução dos 80% da quantia paga exclusivamente sobre as parcelas mensais. Deve-se estabelecer, inicialmente a natureza do pagamento a título de arras. Tal pagamento, no caso dos autos, tem natureza confirmatória, e não penitencial. As arras são ditas confirmatórias quando possuem o escopo de demonstrar a composição final de vontade dos contratantes, ou seja, para firmarem o contrato e demonstrar a intenção em cumpri-lo. Desta forma, o pagamento a título de arras confirmatórias faz parte do montante integral do contrato. Partindo da premissa, verifica-se que o entendimento a ser adotado é o de que "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos " (AgInt no AR Esp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe desuportados 1º/8/2018). Esse é o entendimento pacífico da nossa Corte Superior: (..)" g.n Nesta senda, é de rigor a manutenção do acórdão no ponto objeto do recurso, por se alinhar como entendimento perfilhado por esta Corte Superior, no sentido de que "As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Precedentes." (REsp n. 2.179.100/RJ, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/5/2025, DJEN de 23/5/2025.) Nesta linha de intelecção: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DAS RÉS. 1. Rever a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que não ficou configurado fortuito externo na hipótese, pois os acontecimentos narrados são risco do empreendimento, exige a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 2. A ausência de indicação expressa de dispositivo legal tido por vulnerado não permite verificar se a legislação federal infraconstitucional restou, ou não, malferida (Súmula 284/STF). 3. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.574.937/RJ, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. AFERIÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme sedimentado na jurisprudência desta Corte, não se admite a análise de matéria constitucional em recurso especial, sob pena de usurpação de competência do STF. 2. Inexiste afronta aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a decisão recorrida pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotadas. 3. "Nos termos do artigo 6º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e 2.035 do Código Civil de 2002 (retroatividade mínima), é vedada a aplicação retroativa da lei em prejuízo de fatos pretéritos e pendentes" (REsp n. 1.283.908/SC, Relator Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/10/2012, DJe 22/10/2012). 4. "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). 5. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito à cláusula penal, que será apurada em percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio. Precedentes. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte, "na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). 7. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 8. "A apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da incidência da Súmula 7 do STJ" (AgInt no AREsp n. 1.329.349/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021), essa é a situação dos autos. 9. Sobre os critérios de arbitramento da verba honorária sucumbencial, a Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp n. 1.746.072/PR, Relator p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, ocorrido em 13/2/2019, acórdão publicado em 29/3/2019, entendeu que "o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2º e 8º do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria. 4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II. a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II. b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). 5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo". 10. No caso, não é possível o arbitramento da verba honorária sobre o valor da condenação, tendo em vista a inexistência de conteúdo condenatório. 11. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.110.844/SP, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. HONORÁRIOS. CAUSALIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. 1. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e contratual (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 4. Não tendo havido o prequestionamento de parte dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, requisito do qual não estão imunes nem mesmo as matérias de ordem pública, incidentes os enunciados 282 e 356 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.924.480/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023.) Diante do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Publique-se. EMENTA