REsp 1978725 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interno interposto por CONDOMINIO FOREST HILLS contra decisão monocrática de minha relatoria que apreciou recurso espcial interposto contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fl. 756): EMENTA: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TAXA ASSOCIATIVA - RATEIO DAS DESPESAS DE SEGURANÇA, CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO, ASSIM COMO AQUELAS ATINENTES AOS MELHORAMENTOS AQUISIÇÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO STF, TEMA 492; STJ, RESP 1.280.871/SP E RESP 1.439.163/SP VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA COBRANÇA DEVIDA - SENTENÇA REFORMADA RECURSO PROVIDO. Sem embargos de declaração. A decisão agravada deu provimento ao recurso especial da agravada para restabelecer a sentença que julgou procedente "o pedido inicial para declarar a inexigibilidade da taxa mensal cobrada pela requerida, a partir de 01 de setembro de 2018 como requerido pela autora, à exceção das despesas referentes ao fornecimento de água e coleta de esgoto, cujos serviços devem ser mantidos, mediante contraprestação". Nas razões do agravo interno, alega a agravante que (fls. 982-983): Em momento algum o Agravante pleiteou a tese do enriquecimento ilícito pelo qual houve o julgamento na segunda instância, não podendo ser prejudicado por o fundamento do julgamento favorável ao Agravante ter se fundamentado em outra questão. Inclusive, em suas contrarrazões, comprovou a existência de contrato padrão averbado na matrícula do imóvel e a declaração efetuada em Escritura Pública, pleiteando, de forma expressa, a aplicação do Informativo de Jurisprudência nº 0648 que obteve o seguinte destaque: É valida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura. E mais, demonstrou que a Agravada retomou os pagamentos desde setembro de 2020, antes mesmo da reversão do julgado pela instância superior. E continua fazendo mesmo com as decisões que lhes foram favoráveis neste Superior Tribunal de Justiça, como demonstra a planilha que acompanhou as suas contrarrazões: .. Portando, a r. decisão monocrática está em desacordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça e também como decidido no Tema 492, como se observa em questões que não foram enfrentadas, mesmo após a apresentação de Embargos de Declarações. Isso porque ignorou-se que o caso em tela trata de um direito obrigacional e não associativo, Aduz, ainda, que "o caos se encaixa tanto na jurisprudência do STJ como no Tema 492 do STF, tendo em vista que existe: - previsão expressa da obrigação no contrato-padrão do loteamento; - averbação na matrícula do imóvel; - declaração expressa da Embargada em Escritura Pública de Venda e Compra em cumprir com as obrigações do contrato-padrão; - pagamento por 5 anos antes do ajuizamento da ação; - retomada voluntária dos pagamentos desde setembro de 2020; - lei municipal regulamentando a situação desde 2001." (fl. 987). Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se o presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contrarrazões às fls. 995-1004. É, no essencial, o relatório. A decisão agravada merece parcial reforma. Discute-se no autos a cobrança por associação de moradores de taxa de manutenção e conservação de não associados. Conforme demonstrado na decisão agravada, no julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema n. 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". No mesmo sentido, a Segunda Seção desta Corte, sob o rito dos recursos repetitivos, já tinha fixado a tese segundo a qual "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). Assim, para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023). Ressalta-se, ainda, que é entendimento desta Corte Superior que "não há que se falar em enriquecimento ilícito do recorrido porque a existência de associação, congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio, pelo que não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria" (AgRg no AREsp 525.705/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJe de 25/5/2015). No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. OFENSA AO ART. 36-A, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. PROVA DE NOTIFICAÇÃO DE DESFILIAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, não havendo omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica ofensa ao art. 489 do Código de Processo Civil. 2. A falta de prequestionamento da matéria alegada nas razões do recurso especial impede seu conhecimento, não obstante a oposição de embargos declaratórios. Incidência da Súmula 211 do STJ. 3. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "as taxas de manutenção ou melhoria, criadas por associações de moradores, não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram" (REsp 1.439.163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, DJe de 22/5/2015). 4. É entendimento desta Corte Superior que "não há que se falar em enriquecimento ilícito do recorrido porque a existência de associação, congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria" (AgRg no AREsp 525.705/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJe de 25/5/2015). 5. No caso, observa-se que o acórdão recorrido decidiu a controvérsia com base no conjunto probatório dos autos, ao concluir pela ocorrência da desfiliação. A revisão desse entendimento demandaria o reexame de fatos e provas. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.952.319/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 28/10/2022.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. AÇÃO DE COBRANÇA COM BASE EM ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. TAXA DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, é possível a mitigação dos requisitos formais de admissibilidade do recurso especial diante da constatação de divergência jurisprudencial notória (EDcl no AgRg no REsp nº 1.356.554/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe 22/5/2014). 2. A Segunda Seção desta Corte possui o entendimento de que as taxas de manutenção ou melhoria, criadas por associações de moradores, não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram (REsp nº 1.439.163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, DJe 22/5/2015). 3. Não há que se falar em enriquecimento ilícito do recorrido porque a existência de associação, congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria (AgRg no AREsp nº 525.705/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJe 25/5/2015). 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp n. 1.522.083/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/3/2016, DJe de 28/3/2016.) No caso, o Tribunal estadual concluiu pelo cabimento da cobrança em razão do princípio da vedação do enriquecimento ilícito. É o que se extrai do seguinte trecho (fls. 872-874): 1.- No caso, discute-se a possibilidade de a autora, proprietária de um lote de terreno situado em loteamento, obter a declaração de inexigibilidade de obrigações relativas à cobrança de rateio de taxa de associação e condomínio de fato. Segundo consta dos autos, a autora é proprietária de imóvel localizado no loteamento denominado inicialmente "Altos de São Fernando" e hoje denominado "Condomínio Forest Hills", desde 25 de setembro de 2012 (fls. 20/24) e a associação ré, por sua vez, foi constituída em momento anterior à propriedade da autora, em 10 de março de 1981 (fls. 29/39). Na hipótese, portanto, em que pese o juízo de retratação deva ser exercido, não há que se alterar o resultado do v. acórdão de fls. 755/759. Com efeito, é certo que por força do decidido nos Recursos Especiais 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. No entanto, no caso, a meu ver, no entanto, e respeitando, sempre, aqueles que pensam diferente, a questão ainda não se encontra pacificada, permitindo a adoção de orientação diversa, uma vez que aquela adotada pelo Superior Tribunal de Justiça não resolve a questão de moradores que se beneficiam dos serviços prestados pela associação de moradores, como no caso concreto. .. Nesses termos, e considerando, de um lado, o fato de que a autora adquiriu o imóvel localizado no Condomínio Forest Hills após a constituição da respectiva associação de moradores, bem como o fato inconteste de que a apelante vem prestando serviços de segurança, manutenção, conservação e de melhoramentos, e que a autora está se beneficiando de tais serviços, e, de outro, a orientação traçada tanto pelo STJ quanto pelo STF, forçoso é convir que, no caso, a demanda é improcedente. Como se vê, no caso dos autos, o TJSP fundamentou-se na aceitação tácita dos serviços prestados à coletividade e na vedação ao enriquecimento sem causa para concluir que as taxas, contribuições de manutenção ou de conservação podem ser impostas ao proprietário de imóvel adquirido em loteamento sendo associado ou não. Assim, necessária a reforma do acórdão recorrido para adequar-se ao entendimento desta Corte Superior. Desse modo, afasto a tese de enriquecimento ilícito utilizada pelo acórdão recorrido por contraria a jurisprudência pacífica desta Corte. Contudo, ante a impossibilidade desta Corte, em recurso especial, de reexaminar os fatos e provas dos autos faz-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para analisar a controvérsia nos termos fixados pelo STJ no Tema n. 882 e pelo STF no Tema n. 492. Ante o exposto, reconsidero a decisão de fls. 906-910 e dou parcial provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos ao TJSP, a fim de que este analise a controvérsia à luz do entendimento firmado nesta decisão. Publique-se. Intimem-se. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TAXA ASSOCIATIVA. ACÓRDÃO RECORRIDO FUNDAMENTADO NO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPOSSIBILIDADE. RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM PARA APRECIAÇÃO DA CONTROVÉRSIA A LUZ DOS TEMAS N. 882 DO STJ E 492 DO STF. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE FATOS E PROVAS PELO STJ. RECONSIDERAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.