AREsp 1060252 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da CORTE ESPECIAL do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Mauro Campbell Marques, Benedito Gonçalves, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva, Sebastião Reis Júnior, Francisco Falcão, João Otávio de Noronha, Humberto Martins, Maria Thereza de Assis Moura e Og Fernandes votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Presidente do STJ. Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi. EMENTA AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO EM VIAS PÚBLICAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE, FIXADO NA SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. TEMA N. 492 DO STF. ART. 1.030, I, A, DO CPC. I. CASO EM EXAME 1.1. Agravo interno interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário, em que se discutia a aplicação do Tema 492 do STF à hipótese de cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de condomínio de fato estabelecido em vias públicas. 1.2. A parte agravante sustenta equívoco na aplicação do Tema n. 492 do STF, e que a negativa de seguimento impediu a realização de distinguishing e a apreciação da questão constitucional pelo Supremo Tribunal Federal. Argumentou que a aplicação do precedente desconsiderou os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2.1. A aplicabilidade do Tema n. 492 do STF a caso em que se discute a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de condomínio de fato estabelecido em vias públicas, considerando a ausência de vínculo associativo formal e a alegação de princípios como boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. No julgamento do RE n. 695.911-RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (Tema n. 492 do STF). 3.2. No caso de condomínio de fato estabelecido por moradores de bairros residenciais abertos que impõem o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, contribuições voluntárias ao longo de vários anos não configuram adesão formal à associação de moradores, nem autorizam a cobrança futura de mensalidades. E, a ausência de ato formal de associação e o mero pagamento espontâneo de contribuições em anos anteriores não configuram vínculo associativo atual, sendo insuficientes para justificar a cobrança de taxas de manutenção. 3.3. No caso dos autos, o acórdão proferido por esta Corte de Justiça está em consonância com a jurisprudência firmada pelo Pretório Excelso, razão pela qual incide o Tema n. 492 do STF. IV. DISPOSITIVO 4.1. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO 1. Trata-se de agravo interno interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário, assim ementada (fl. 1.561): RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO EM VIAS PÚBLICAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE, FIXADO NA SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. TEMA N. 492 DO STF. NEGATIVA DE SEGUIMENTO. A parte agravante alega que houve equívoco na aplicação do Tema 492 do STF ao caso, porque o agravado foi associado por 16 anos, com pagamento regular das cotas e usufruto contínuo de serviços indivisíveis, não se tratando de proprietário não associado. Sustenta que a aplicação mecânica do precedente desconsiderou a boa-fé objetiva, a vedação ao enriquecimento sem causa e o venire contra factum proprium, e que a controvérsia possui relevância constitucional por envolver a possibilidade de desligamento unilateral de ex-associado que continua a se beneficiar dos serviços custeados pela coletividade, havendo, ainda, referência a julgamento anterior no qual se reconheceu a cobrança do ex-associado. Nesse sentido, argumenta que a negativa de seguimento impediu a realização do distinguishing e obstou a apreciação da questão constitucional pelo Supremo Tribunal Federal. Requer o provimento do agravo para que o recurso extraordinário seja admitido, com a remessa dos autos ao Supremo Tribunal Federal. Não foram apresentadas contrarrazões (fl. 1.579). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO EM VIAS PÚBLICAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE, FIXADO NA SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. TEMA N. 492 DO STF. ART. 1.030, I, A, DO CPC. I. CASO EM EXAME 1.1. Agravo interno interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário, em que se discutia a aplicação do Tema 492 do STF à hipótese de cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de condomínio de fato estabelecido em vias públicas. 1.2. A parte agravante sustenta equívoco na aplicação do Tema n. 492 do STF, e que a negativa de seguimento impediu a realização de distinguishing e a apreciação da questão constitucional pelo Supremo Tribunal Federal. Argumentou que a aplicação do precedente desconsiderou os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2.1. A aplicabilidade do Tema n. 492 do STF a caso em que se discute a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de condomínio de fato estabelecido em vias públicas, considerando a ausência de vínculo associativo formal e a alegação de princípios como boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. No julgamento do RE n. 695.911-RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (Tema n. 492 do STF). 3.2. No caso de condomínio de fato estabelecido por moradores de bairros residenciais abertos que impõem o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, contribuições voluntárias ao longo de vários anos não configuram adesão formal à associação de moradores, nem autorizam a cobrança futura de mensalidades. E, a ausência de ato formal de associação e o mero pagamento espontâneo de contribuições em anos anteriores não configuram vínculo associativo atual, sendo insuficientes para justificar a cobrança de taxas de manutenção. 3.3. No caso dos autos, o acórdão proferido por esta Corte de Justiça está em consonância com a jurisprudência firmada pelo Pretório Excelso, razão pela qual incide o Tema n. 492 do STF. IV. DISPOSITIVO 4.1. Agravo interno a que se nega provimento. VOTO 2. Conforme consignado na decisão agravada, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n. 695.911-RG/SP, sob a sistemática da repercussão geral, fixou a seguinte tese vinculante (Tema n. 492): É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Confira-se, a propósito, a ementa do acórdão paradigma: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àque les que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis". (RE n. 695.911, relator Ministro Dias Toffoli, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, DJe de 19/4/2021.) No caso dos autos, ao examinar a controvérsia, esta Corte Superior concluiu que, em se tratando de condomínio de fato estabelecido por edifícios de bairros residenciais abertos, que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades. O voto condutor está assim fundamentado (fls. 1.478-1.479): De fato, não há dúvidas de que o entendimento adotado pelo TJRJ contraria, frontalmente, a jurisprudência antiga desta Corte e já existente à época do julgamento do acórdão rescindendo no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que ela não anuíram" (Tema 882 do STJ). Note-se que, desde 2005, pelo menos, a Segunda Seção deste Tribunal já se orientava nesse sentido: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. - As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. (EREsp n. 444.931/SP, relator Ministro Fernando Gonçalves, relator para acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26/10/2005, DJ de 1/2/2006, p. 427.) Nessa mesma linha, registro que o STF, no julgamento do RE 695.911/SP, em regime de repercussão geral, firmou a seguinte tese: "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (Tema 492 do STF). Ressalto, no ponto, que o entendimento firmado por esta Quarta Turma no REsp 1.998.336/MG, de relatoria do Ministro Noronha, em que se afastou a aplicação do Tema 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, não incide, certamente, neste caso. Isto porque, aqui, não se trata de loteamento fechado, mas de condomínio de fato estabelecido por edifícios de determinadas ruas do bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro, que impuseram o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas. Anoto que, em seu voto, o Ministro Noronha fez, expressamente, distinção entre loteamentos fechados e condomínios de fato, afastando a incidência do Tema 882 do STJ apenas no tocante ao primeiros, conforme se verifica: .. Note-se que, em se tratando de condomínio de fato, diante da jurisprudência do STJ e do STF, não há dúvidas de que a cobrança promovida pela ALMA contra o condomínio agravado não merece prosperar, estando devidamente comprovado, no caso, o dissídio apontado com relação ao Tema 882. Cabe ainda destacar que, em caso de condomínio de fato estabelecido por moradores de bairros residenciais abertos que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades. Registro que, embora contribuições voluntariamente pagas ao longo de vários anos indiquem concordância e proveito com as atividades da associação, não configuram associação formal, a meu ver, não havendo como, a partir dessa conduta, extrair a conclusão do TJRJ de que estaria comprovada, no caso, a associação do condomínio agravado à ALMA. Ademais, mesmo para aqueles, no passado, associados, não há dever jurídico de permanecer associado. Assim, não havendo ato formal de associação - mas mero pagamento espontâneo em anos pretéritos - a circunstância de haver cessado o pagamento, por si só, evidencia a inexistência atual de associação. Não haveria como exigir ato formal para desfazer ato que formalmente não existiu. Por fim, apenas a título de esclarecimento, devo ressaltar que, na ação original, a ALMA não estava cobrando do condomínio agravado um valor específico referente a benefícios prestados concretamente aos seus condôminos e que pudessem ser claramente identificados, hipótese em que poderia ser aplicado ao caso o princípio da vedação do enriquecimento sem causa adotado pelo TJRJ. De fato, no caso, o que está em discussão é a cobrança de taxa imposta unilateralmente pela associação, sem que se saiba a medida exata do benefício proporcionado ao condomínio agravado. Nesse contexto, não há dúvidas de que se aplica ao caso a jurisprudência deste Tribunal acima citada, não incidindo, aqui, o óbice da Súmula 7. Desse modo, verifica-se que o acórdão impugnado está em consonância com a tese estabelecida no Tema n. 492 do STF, porquanto não configurado vínculo associativo. 3. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. É como voto.