REsp 2028326 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interno interposto por ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL DAMHA BELVEDERE contra decisão monocrática de fls. 681/684 (e-STJ), a qual negou provimento ao recurso especial interposto pela parte ora recorrente. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou, a seu turno, acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim sintetizado: Apelação Cível. Associação de moradores. Desligamento de associado. Rateio de despesas. Continuidade de cobrança de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual o apelante é proprietário. Impossibilidade. Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem. Insuficiência da fundamentação da cobrança unicamente em disposições estatutárias estabelecidas quando da formação do loteamento denominado Residencial Damha Belvedere. Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão. Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio. Controvérsia que não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento. Imprescindibilidade da manutenção da associação do apelante para justificar a cobrança dos valores. Adequação a entendimento consolidado no STJ. Precedentes. Continuidade da cobrança que não se justifica pela alteração do Código Civil promovida pela L. 13.465/2017. Constituição da associação e aquisição de imóvel pela apelante que ocorreu antes da edição da Lei. Inaplicabilidade das disposições contidas na Lei Estadual 16.879/2018. Recurso provido. Sucumbência Inversão do ônus Fixação de honorários nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 553/563, e-STJ). Em suas razões recursais (fls. 417/440, e-STJ), a recorrente apontou, além de divergência jurisprudencial, violação aos seguintes dispositivos: (i) art. 36-A da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.465/2017, ao sustentar que "a taxa de rateio de despesas, entendida como "taxa de condomínio" é devida a partir do momento em que o imóvel é entregue para o seu adquirente", não importando "se houve pedido de desassociação posterior, isso porque esse pedido não pode afetar a relação contratual, pois acabaria por afetar não somente as partes envolvidas nesse processo, mas todos os outros moradores que anuíram com esse rateio de despesas comuns" (e-STJ, fls. 423); (ii) art. 884 do CC/02 porquanto, o afastamento da obrigação de o recorrido anuir com a referida taxa importa enriquecimento ilícito da parte; e, (iii) art. 187 do CC/02, aduzindo que a vedação ao comportamento contraditório está em campo de intersecção entre os institutos da boa-fé objetiva e do abuso de direito, pois apesar de ambos apresentarem campo que não abrange o outro, no ponto em que se encontram, abarcam o nemo potest venire contra factum proprium. Apresentadas contrarrazões (fls. 568/584 e-STJ), o apelo extremo foi admitido na origem. Contrarrazões apresentadas às fls. 568/584, e-STJ. Juízo positivo de admissibilidade (e-STJ fl. 666/669). Por decisão monocrática (fls. 681/684, e-STJ), este signatário negou provimento ao recurso especial. Em suas razões de agravo interno (fls. 686/748, e-STJ), a recorrente refuta os fundamentos em que se lastreou o decisum hostilizado, oportunidade em que reafirma os argumentos deduzidos no apelo nobre. Sem impugnação. É o relatório. Ante as razões despendidas nas razões recursais, reconsidero a decisão de fls. 681-684, e-STJ, tornando-a sem efeitos, passo a nova análise do reclamo. 1. Cinge-se a controvérsia recursal no tocante a cobrança da taxa de associação de condomínio fechado. No particular, decidiu o Tribunal de piso: Respeitado o entendimento da douta magistrada sentenciante, não deve prevalecer a r. sentença que julgou parcialmente procedente a demanda apenas para o fim de declarar a desassociação do autor, ora apelante, mantendo a obrigação de rateio de despesas com áreas comuns, ao fundamento de que este aderiu ao rateio de despesas de manutenção ao adquirir imóvel no loteamento administrado pela associação ré, ora apelada. Com efeito, não é o caso de se reconhecer a subsistência das obrigações do apelante após seu desligamento dos quadros da associação apelada, em referência a um imóvel inserido no loteamento denominado Residencial Damha Belvedere. No caso em análise, o apelante pleiteou sua desassociação dos quadros da apelada em 08/04/2020, mediante notificação extrajudicial. Todavia, a apelada continuou a efetuar a cobrança de valores a título de rateio de despesas, o que não pode prevalecer. Importa salientar que a mera constituição de associação de moradores, por si, é incapaz de imputar tal obrigação ao apelante, na medida em que não pode ser atrelado o custeio de despesas tão somente à aquisição do bem. Não se mostra suficiente a fundamentação da cobrança realizada pela apelada unicamente em disposições estatutárias estabelecidas quando da formação do loteamento denominado Residencial Damha Belvedere, com o estabelecimento de cláusula em contrato de adesão a ser firmado por todos os adquirentes de lotes no referido loteamento. Neste aspecto, em que pesem os fundamentos expostos na r. sentença, inaplicáveis ao caso as disposições relativas a condomínio, porquanto a controvérsia dos autos não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento, mostrando-se imprescindível a manutenção da associação do apelante para justificar validade da cobrança de valores realizada pela apelada. Rendendo-se ao entendimento agora pacificado pelo C. STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 1.280.871/SP, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC (recursos repetitivos), esta Relatoria alterou seu posicionamento a respeito da possibilidade de a associação de moradores cobrar taxas de não associados. No julgamento do recurso repetitivo acima referido, o C. STJ fixou a tese de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Isto porque, sendo inevitável o confronto entre o direito à liberdade associativa (art. 5º, XX, da Constituição Federal) e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), bem como considerando-se, no caso, a inexistência de fato gerador da obrigação civil, tem-se que a aceitação tácita aos serviços prestados pela associação ou a preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa não podem prevalecer, sob pena de total esvaziamento da norma constitucional que garante a liberdade de associação. .. Nem se alegue, outrossim, que a continuidade da cobrança se justifica à luz dos artigos 36-A da Lei nº. 6.766/79, e 1.358- A, do Código Civil, ambos acrescentados recentemente pela Lei nº. 13.465, de 11 de julho de 2017, tendo em vista que a constituição da associação apelada e a aquisição do imóvel pela apelante ocorreram muito antes da edição da referida lei. Ademais, importa ressaltar que a supramencionada alteração legislativa não implicou, de maneira alguma, modificação do entendimento segundo o qual a contribuição associativa constitui contraprestação de natureza pessoal ligada à associação civil em razão da administração do loteamento, estando direcionada aos titulares das associações responsáveis por tal atividade, motivo pelo qual os não associados não podem ser obrigados ao pagamento, na forma do entendimento uniformizado. Nesse contexto, é o caso de reforma da r. sentença, para que seja julgada integralmente procedente a ação intentada pelo apelante, obstando a cobrança de valores correspondente ao rateio de despesas por parte da associação apelada, em obediência ao aludido entendimento de Tribunal Superior (fls. 290/296). Trata-se de ação de cobrança de taxa de associação de morador de loteamento fechado referente ao período de julho de 2014 a junho de 2019. O C. Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese, em sede de recursos especiais repetitivos: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (STJ, REsp nº 1439163/SP e REsp nº 1280871/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 11/03/2015, DJe 22/05/2015). É certo que não há nos autos comprovação de que a apelada figure atualmente como associada, contudo, demonstrado que a requerida era associada em março de 2010, conforme ficha cadastral (fls.69), ainda que tenha manifestado desinteresse na continuidade do vínculo em 2011. No caso concreto, deve-se aplicar a ressalva feita pela Ministra Maria Isabel Galotti, em seu voto proferido no recurso repetitivo supra, no sentido de que a associação pode ajuizar ação de indenização quando demonstrado que o morador se beneficia e utiliza concretamente de serviços fornecidos pela associação e por eles nada paga. Com efeito, a apelada era associada e utilizava as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no loteamento, bem como pagamento de funcionários, segurança e demais obras e serviços de manutenção prestados a todos os proprietários. Vale ainda destacar que a própria ré na condição de associada, ainda que em período pretérito, deixa implícito que tinha conhecimento de sua obrigação e da necessidade de pagamento do rateio de despesas como forma de manutenção do próprio loteamento. A conduta da Ré configura comportamento contraditório, inaceitável. Assim, o valor objeto da presente ação é devido, consoante julgados desta C. 7ª Câmara envolvendo o mesmo loteamento: .. (fls. 678/680 - sem destaque no original). A situação fática, portanto, é distinta daquela decidida nos Recursos Especiais 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, nos quais a Segunda Seção consolidou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. No caso em análise, incide o precedente firmado no RE n. 695.911/SP, no qual o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Constou no acórdão recorrido que a ação de cobrança se refere à taxa de associação de morador de loteamento fechado, assim, de acordo com o precedente firmado no STF é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17. Após essa data, a verificação da validade da cobrança da taxa ou não deve ser realizada à luz da existência de adesão da parte proprietária do imóvel ou da existência de previsão da cobrança no ato constitutivo do lote. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. ANUÊNCIA EXPRESSA. COMPROVADA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. RECURSO INADMISSÍVEL. 1. Cuida-se de agravo interno que desafia decisão unipessoal que rejeitou os embargos de declaração. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.281/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023. - sem destaque no original) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-PADRÃO. ESPECIFICIDADE DO CASO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (REsp 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015). 2. A situação fática é distinta daquela decidida nos Recursos Especiais 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, nos quais a Segunda Seção consolidou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.725.641/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 1/2/2021.) O Tribunal de origem, como se vê, não analisou o caso nos termos da jurisprudência desta Corte e a moldura fática presente no acórdão recorrido não fornece elementos concretos para saber se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu a recorrente, fato que permitiria a cobrança das taxa de manutenção do loteamento apenas a partir de 2017. Por sua vez, a vocação ínsita do recurso especial não permite a incursão na seara probatória dos autos. Assim, o recurso especial deve ser provido, com determinação de retorno dos autos ao Tribunal de origem para que lá seja realizado um novo julgamento do recurso de apelação nos termos da jurisprudência desta Corte. 2. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, dá-se provimento ao agravo interno para tornar sem efeito a decisão de fls. 681-684, e-STJ, e, de plano, dar parcial provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos à Corte local a fim de que analise o recurso à luz da jurisprudência desta Corte Superior. Publique-se. Intimem-se. EMENTA