AREsp 2815678 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por JARDIM MONTE REI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 435-437): APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE. SENTENÇA QUE DECLAROU RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA-RÉ (APELANTE), CONDENANDO-A À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES, INCLUSIVE A TÍTULO DE IPTU, COM CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO, MULTA CONTRATUAL, JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS A PARTIR DA CITAÇÃO, ALÉM DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INESCUSÁVEL, NAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO EM CONCRETO, O DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL PARA A CONCLUSÃO DAS OBRAS DE URBANIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, NÃO SE CONFIGURANDO CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, E FAZENDO ASSIM SURGIR O DIREITO SUBJETIVO DA ADQUIRENTE A PUGNAR PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO, COM A RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS, INCLUINDO-SE O QUE FORA DADO A TÍTULO DE SINAL, ALÉM DO REEMBOLSO DO QUE DESPENDEU COM TRIBUTOS E ENCARGOS SOBRE O IMÓVEL, TUDO DE MOLDE QUE SE EVITE ENRIQUECIMENTO INDEVIDO EM FAVOR DA VENDEDORA INADIMPLENTE. RELAÇÃO JURÍDICO-MATERIAL QUE SE QUALIFICA COMO DE CONSUMO, A LEGITIMAR QUE SE LHE APLIQUE O REGIME DE PROTEÇÃO ESTABELECIDO PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, À LUZ DO QUAL SE DEVE CONSIDERAR INAPLICÁVEL O PRAZO DO ARTIGO 9º DA LEI 6.766/1979. CLÁUSULA PENAL PREVISTA APENAS PARA A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE, SITUAÇÃO QUE COLOCA O ADQUIRENTE EM INJUSTIFICADA DESVANTAGEM NO CONTRATO. NECESSIDADE DE QUE A TUTELA JURISDICIONAL ESTABELEÇA UMA SITUAÇÃO DE EQUILÍBRIO ENTRE AS POSIÇÕES CONTRATUAIS. INTERPRETAÇÃO DA CLÁUSULA QUE DEVE SER AMPLIADA, PARA QUE, EM SEU CONTEÚDO E ALCANCE, ABARQUE TAMBÉM A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. DANO MORAL. DILATADO PRAZO QUE CARACTERIZA UMA SITUAÇÃO QUE NÃO SE PODE DIZER PREVISÍVEL OU QUE POSSA SER JURIDICAMENTE QUALIFICADA COMO UM MERO ABORRECIMENTO VIVENCIADO PELA AUTORA. ATO ILÍCITO CARACTERIZADO. VALOR FIXADO PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA, COM MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE ADVOGADO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 525-533). No recurso especial, alega que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 186, 393, 402, 403, 421, 927 e 944 do Código Civil, 32 e 34 do CTN, 373, II, do CPC e 22 da Lei n. 9.514/1997. Sustenta, em síntese, que não teve culpa no atraso da entrega das obras de urbanização do empreendimento, ao argumento de que a culpa seria da Administração Pública e da Pandemia de Covid-19. Aduz não ser possível a resolução do contrato por ter sido celebrado com Alienação Fiduciária em garantia. Defende que a decisão recorrida violou os artigos que preveem o fato gerador e o contribuinte responsável pelo pagamento do IPTU. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 538-541). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 542-545), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 611-613). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. O Tribunal de origem concluiu no sentido de que não ficou demonstrado caso fortuito ou força maior para se justificar o atraso na entrega da obra, como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fls. 454-456): Outrossim, inexiste, no caso dos autos, caso fortuito ou força maior que pudesse escusar a conduta da ré. Conforme orientação da Súmula 161 deste egrégio Tribunal de Justiça: "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente". No que tange à pandemia de Covid-19, obtemperou com razão o juízo de origem: "O Brasil foi atingido pela pandemia apenas no mês de março/2020, quando houve fechamento de comércios, indústrias e escolas, sendo permitido o funcionamento apenas dos serviços essenciais. Nesta época, parte substancial do prazo para entrega do empreendimento já havia transcorrido, estando a ré na segunda metade do prazo de tolerância, com apenas um mês e meio de seu término. Por óbvio, com a paralisação total das atividades pelas autoridades competentes, seria tolerável pequeno atraso na entrega, uma vez que o canteiro de obras não pode funcionar. Contudo, por ser fato notório na comarca, o que se verifica é um atraso expressivo das obras do empreendimento, que a pouco mais de um mês da data de entrega, considerando o primeiro marco (maio/2020), sequer contava com rede interna de água e esgoto finalizada. Na data, as obras de execução do meio fio e pavimento asfáltico não tinham nem mesmo sido iniciadas. Note-se que para finalização e entrega do imóvel, a ré estimou a data de 18/11/2021, ou seja, seriam necessários aproximadamente mais um ano e meio de obras para que o empreendimento fosse concluído. .. ". Nesse contexto, diante do inadimplemento da loteadora- ré, que deixou de cumprir o quanto pactuado com a autora, não concluindo as obras de urbanização do empreendimento no prazo expressamente estabelecido no instrumento contratual, é reconhecido à última o direito subjetivo à resolução do contrato por culpa exclusiva da ré-apelante, bem como o direito subjetivo ao ressarcimento das perdas e danos (Art. 389, 395, parágrafo único, e 402 a 404 do Código Civil de 2002), o que inclui a devolução das prestações pagas, sinal e despesas de IPTU, como corretamente constou da r. sentença. Afastar o referido entendimento para concluir no sentido de que a culpa pelo atraso seria da Prefeitura ou da pandemia de covid-19, como pretende o recorrente, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. PROCEDÊNCIA DO PLEITO. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO PAGAMENTO DO IPTU. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA E PORCENTAGEM DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. AUSÊNCIA DE INTUITO PROTELATÓRIO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL APENAS PARA AFASTAR A MULTA APLICADA. 1. Modificar o entendimento do Tribunal local acerca da obrigação de indenizar pela demora na entrega do imóvel demanda reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice da Súmula n. 7 do STJ. 2. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. (..) (AgInt no REsp n. 2.085.055/SE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONJUGADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. CULPA DE TERCEIRO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na hipótese, rever a conclusão do aresto impugnado acerca da inexistência de culpa de terceiro no atraso da entrega da obra encontra óbice na Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.803.314/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 16/12/2021.) Ademais, frisa-se que o Tribunal a quo constatou que o descumprimento ocorreu por culpa do recorrente. Assim, a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. Nesse sentido, cito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA DA INCORPORADORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N.º 568 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (..) 3. Consoante precedentes das Turmas que integram a eg. Segunda Seção, as disposições da Lei n.º 9.514/97, que disciplinam a alienação fiduciária na compra e venda de imóvel, só são aplicáveis à hipótese em que o devedor fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos, uma vez que, conforme apurado pelas instâncias ordinárias, foi a incorporadora que deixou de entregar a infraestrutura no prazo prometido. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. (..) 6. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.005.760/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL ALEGADAMENTE VIOLADOS. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO CLARA E PRECISA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 AFASTADA. AGRAVO NÃO PROVIDO. (..) 2. Aplicam-se as disposições da Lei 9.514/97 quando o devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/9/2019, DJe de 24/9/2019.) Por outro lado , o conteúdo normativo contido nos artigos 32 e 34 do CTN, da forma como trazidos ao debate, não foi objeto de exame pela Câmara Julgadora, embora opostos embargos de declaração pela parte recorrente, deixando, portanto, de servir de fundamento à conclusão adotada no acórdão hostilizado. Desatendido, portanto, o requisito específico de admissibilidade do recurso especial referente ao prequestionamento, o que atrai o óbice constante na Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intimem-se. EMENTA