REsp 1941510 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por 3Z SANTA CLARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "Venda e compra Atraso injustificado na entrega da obra Cessação da mora que só se dá com a efetiva entrega das chaves Razoabilidade do arbitramento dos lucros cessantes mensais em 0,5% do valor atualizado do contrato Correção monetária que implica mera recomposição do valor da moeda Cobrança do INCC, porém, que deve incidir apenas até a data prevista para a entrega da obra, respeitado o prazo de tolerância e, após, a correção deverá ser realizada pelo IGPM Restituição das taxas de ligação de água e esgoto determinada na sentença, não se insurgindo especificamente a ré, descabida a devolução em dobro dada a inexistência de má- fé Inexistência de danos morais Reconhecimento da sucumbência recíproca Recursos providos em parte." (e-STJ, fl. 368) Em suas razões recursais, a parte recorrente aponta violação aos arts.393,403 e 422do CCde 2002 e 485 do CPC/15, sustentando, em síntese, que: (a)ocorreu hipótese de caso fortuito ou força maior prevista contratualmente;(b) inexistência de lucros cessantes diante da ausência de prejuízos efetivos; (c) "o índice utilizado para correção monetária até o término da construção da obra é o INCC, pois este se mostra como o mais adequado para corrigir parcelas de financiamento imobiliário." (e-STJ, fl. 386); e (d) ilegitimidade passiva para "isentar da cobrança de taxa de ligação dos sistemas básicos, pois, referidos débitos são cobrados pela Associação do Condomínio e pela Prefeitura do Município." (e-STJ, fl. 387) É o relatório. Passo a decidir. No tocante ao caso fortuito (art. 393do CC/02), no que se refere ao atraso na entrega do imóvel, o eg. Tribunal de origem afastou a ocorrência de caso fortuito ou força maior, atribuindo à recorrente a responsabilidade pela atraso, além do prazo de carência, na entrega do imóvel, amparando-se nos seguintes fundamentos: "Houve atraso injustificado na entrega do imóvel imputável à ré, não comprovada nenhuma circunstância que justificasse o inadimplemento do prazo, motivo pelo qual é admissível sua condenação pela não fruição do bem, em razão da presunção de existência de prejuízo ao comprador. A respeito, o Superior Tribunal de Justiça: (..) Vale lembrar o teor das Súmulas 160 a 162 deste Tribunal: Súmula 160 - A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora. Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente. Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio." (e-STJ, fls. 370/371) Á título ilustrativo, transcrevo excerto da sentença: "Segundo a requerida, o atraso na finalização da obra se deu em decorrência de circunstâncias imprevisíveis e alheias a sua vontade sobre as quais não teve qualquer responsabilidade e controle, caracterizando-se, assim, como fato de "força maior", porque à época houve uma grande dificuldade na aquisição de materiais e mão de obra em razão da enorme demanda no setor. Na espécie, insubsistente tais alegações, na medida em que a responsabilidade pelos danos materiais oriundos das dificuldades ligadas ao mercado imobiliário não pode ser transferida aos consumidores. O atraso da obra em decorrência de falta de materiais e mão de obra é risco inerente à atividade empresarial habitualmente desenvolvida pela ré e à própria obrigação assumida perante a autora, de modo que ficam afastadas a imprevisibilidade e a irresistibilidade que caracterizariam o caso fortuito e a força maior. É certo que o fortuito interno, por fazer parte da atividade desenvolvida pelo fornecedor, não exclui a responsabilidade pelos danos dele decorrentes. (..) Nas relações de consumo, a ocorrência de força maior ou de caso fortuito exclui a responsabilidade do fornecedor de serviços. Todavia, a inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito ou a força maior. Há de entender-se dentro certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se." (e-STJ, fls. 281/282) Nesse contexto, a modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos moldes em que ora postulado, para verificação da ocorrência de caso fortuito ou força maior capaz de excluir a responsabilidade da agravante pelo descumprimento do contrato, demandaria o revolvimento de conjunto fático-probatório dos autos, procedimento vedado nesta Corte, em face do óbice da Súmula 7 do STJ. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE. I - A discussão com relação à ocorrência de caso fortuito, que acarretou a demora na entrega do imóvel, exige reexame de fatos e provas, circunstância obstada pela Súmula 7 desta Corte. Agravo improvido." (AgRg no Ag 849.084/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 10/03/2008) "CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO. RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA FUTURA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. OBRA. PARALISAÇÃO. PRAZO ESTIPULADO. NÃO ENTREGA. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. CABÍVEL. MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INEXISTENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. INOCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO." (AgRg no AgRg no Ag 1137044/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 27/10/2009, DJe 07/12/2009) Noutro vértice, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se orienta no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Nesse sentido: "RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos." (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) No tocante ao índice de correção monetária, a Corte de origem consignou o seguinte: "Por outro lado, é fato incontroverso que houve atraso na entrega da obra. E se assim o é, não deve a empreendedora, em mora, se beneficiar de uma atualização monetária em consonância com o aumento do custo dos materiais e serviços da construção civil (INCC), cujos índices de atualização são muito maiores do que aqueles que recompõem o poder de compra da moeda para os demais débitos em geral. Não se trata de negar à empreendedora a recomposição do custo de construção, mas não me parece justificável a sua manutenção depois do prazo de entrega da unidade, sem motivo razoavelmente demonstrado, como que a beneficiar a parte em mora, impondo ao credor da unidade e devedor do preço uma atualização mais onerosa, com maior impacto no valor do imóvel que ainda falta integralizar, que a par de injustificável, somente incentivaria a manutenção do atraso pela empreendedora. Depois do prazo de entrega, respeitado o prazo de tolerância, aplicar-se-á o índice previsto em contrato paraatualizar o saldo devedor para a hipótese IGPM (fl. 46) , independentemente de ter havido, ou não a sua entrega, conforme constou da sentença (fl. 286)." (e-STJ, fls. 373/374) Com efeito, este Sodalício orienta-se pela aplicabilidade do índice INCC,o qual incide, no entanto, apenas até a data limite para entrega da obra.Nessa linha de intelecção, confiram-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DEINDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGATARDIA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. ACÓRDÃO ESTADUAL EMCONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCC. INCIDÊNCIA ATÉ A DATA DE ENTREGA DA OBRA. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS.INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência pacífica deste Sodalício é no sentido de que,ultrapassado o prazo para entrega do imóvel, o promitente-comprador possuidireito aos lucros cessantes, cujo cabimento é presumido.Precedentes. 2. Esta eg. Corte Superior possui orientação consolidada de que o INCCincide até a data para entrega do imóvel. Precedentes. 3. Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocadaapenas no agravo interno, pois configura indevida inovação recursal. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1740035/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em11/06/2019, DJe 26/06/2019) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVADE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MATERIAISE MORAIS COMPROVADOS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. INAPLICABILIDADE. SÚMULA Nº 83/STJ. DIVERGÊNCIAJURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. 1. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca da existência de danosmateriais e morais indenizáveis demandaria o reexame de cláusulascontratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis emrecurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC paracorreção do saldo devedor após o transcurso da data limite para entrega daobra. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 3. É inviável o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" dopermissivo constitucional quando não houver similitude fática entre osacórdãos paradigmas e o acórdão recorrido. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1126802/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,TERCEIRA TURMA, julgado em 24/09/2018, DJe 27/09/2018) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, DANOS MORAIS E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. 1. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL. DECISÃO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. 3.ALEGAÇÃO DE DESERÇÃO DO APELO DO AUTOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283 DO STF. 4. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC.CONFIGURAÇÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 5. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 6.INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA. SÚMULA 83/STJ. 7. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange ao julgamento extra petita, o Tribunal local afastou o argumento por considerar que a petição inicial encontra-se em conjugação com a fundamentação da sentença. Na verdade, a conclusão adotada pelo Tribunal a quo mostra-se em perfeita sintonia com o entendimento jurisprudencial do STJ, o qual, conforme exposto no acórdão recorrido, permite que o julgador, no momento do exame do pedido e da causa de pedir, apresente provimento jurisdicional considerando a interpretação lógica e sistemática de todos os argumentos expostos pelas partes. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. O prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao conhecimento do recurso especial, sob pena de aplicação, por analogia, da Súmula 282 do STF bem como a Súmula 211 do STJ. 2.1. A incidência do art. 1.025 do CPC/2015 exige o reconhecimento, nesta instância, da negativa de prestação jurisdicional, arguida no recurso especial, o que não ocorreu no presente caso. 3. A manutenção de argumento que, por si só, sustenta o acórdão recorrido torna inviável o conhecimento do apelo especial, atraindo a aplicação do enunciado n. 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 4. A revisão das conclusões estaduais (acerca da ilegalidade da cobrança de correção monetária pelo INCC e da configuração do atraso na entrega da obra) demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências inviáveis no âmbito do recurso especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 5. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada em razão da aplicação do enunciado da Súmula n. 7/STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo. 6. De fato, "nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data limite para entrega da obra. Incidência da Súmula nº 83/STJ" (AgInt no AREsp 1.126.802/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/9/2018, DJe 27/9/2018). 7. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 1511326/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020) Por fim,quanto à legitimidade da recorrente para pagamento de taxa de ligação de água e esgoto, verifica-se que taltese não foi objeto de debate e decisão pelo Tribunal a quo. Dessa forma,à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbicedas Súmulas 282 e 356 do STF. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, negoprovimento ao recurso especial. Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro oshonorários devidos ao advogado da parterecorrida em 1%. Publique-se.