REsp 1937068 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial, interposto por 3Z ESPACO JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE I LTDA, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvelem construção. Atraso na entrega da unidade. Caracterização. Obrigaçãodaalienantequese considera cumprida com entrega das chaves, não sendosuficiente o "habite-se" (Súmula nº 160 do TJSP). Inexistência de demonstração de que o atraso natransmissão da posse seria imputável ao adquirente. Caso fortuito ou força maior. Não caracterização. Fortuito interno que não exonera. Riscos inerentes à atividade do incorporador. Súmula nº 161 do TJSP. Pretensão indenizatória procedente. Presunção de prejuízodoadquirente,independentementedafinalidade do negócio (Súmula nº 162 do TJSP e Tema996 do STJ). Indenização fixada na forma de aluguel,correspondente a percentual do valor atualizado docontrato. Contribuições condominiais atribuídas ao adquirenteantes mesmo da transferência da posse do imóvel. Inadmissibilidade. Despesa inerente à fruição da coisa,recaindo sobre a incorporadora até transferência daposse. Abusividadedadisposiçãocontratual. Ressarcimento da verba como decorrência da mora daré na conclusão dos procedimentos necessários paraobtenção do financiamento e transmissão da posse dobem. Nulidade da cláusula que transfere ao consumidorcustoscomligaçãode serviçospúblicosao empreendimento. Despesa de responsabilidade davendedora, constituindo custo inerente à construção,visando dotar o bem de condições mínimas de habitabilidade, não podendo a verba ser desmembradae transferida ao adquirente. Condenação à restituiçãodo valor desembolsado. Precedentes. Recurso da ré improvido e recurso adesivo do autorprovido. Em suas razões de recurso especial, a recorrente apontou violação aos artigos 393, 403, 476, 1336, I, e 1345 do Código Civil e 485, VI do Código de Processo Civil; sustentando, em síntese, (i) ocorrência de circunstâncias imprevisíveis aptas a afastar a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega da obra; (ii) não cabimento de indenização por lucros cessantes; (iii) ausência de legitimidade passivapara isentar dacobrança de taxa de ligação dos sistemas básicos; (iv) responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento das verbas condominiais. Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local admitiu o recurso especial, ascendendo os autos a esta Corte. É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1.De início, quanto à tese de inexistência de culpa da recorrente no atraso para recebimento das chaves, as instâncias ordinárias, com base nos elementos fático-probatórios dos autos, expressamente asseveraram,in verbis: O contrato (fls. 25/42) estipulava conclusão das obrasem 01/04/2013, com previsão de cláusula de tolerância de 180 dias, de modo que o prazo final seria 1/10/2013. A própria ré reconheceu que o habite-se somente foiexpedido em 19/03/2014, portanto, mais de 5 meses após término do prazo de tolerância. A alegação de falta de mão de obra, custo de materiaise chuvas não afasta a responsabilidade da requerida, não constituindo excludente. O fato para caracterização da excludente deve serestranho à atividade e âmbito de responsabilidade do agente, o que os francesesdenominam "cause étrang re", não ligado à sua atividade profissional, fato queescapa da esfera de controle do devedor (cf. Muriel Fabre-Magnan,Droit desobligations. 1 - Contratet engagement unilatéral, p. 715). .. A falta de mão de obra, atrasos de fornecedores,excesso de chuvas ou dificuldades administrativas para obtenção do habite-seconstituem circunstâncias previsíveis e corriqueiras em empreitadas, não se revestindo da característica de fato necessário apto a determinar reconhecimento da excludente. Assim, rever o entendimento do acórdão impugnado implicaria o reexame fático-probatório e a interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento inadmissível no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. SÚMULA N. 284/STF. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANO MATERIAL E MORAL. VALOR ARBITRADO NA ORIGEM. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DECISÃO MANTIDA. ENTENDIMENTO PACÍFICO DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. .. 3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos ou interpretação de cláusula contratual, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. .. (AgInt no REsp 1581291/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/12/2017, DJe 19/12/2017) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO INDENIZATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS DEMANDADAS. .. 3. O reconhecimento de caso fortuito ou força maior, ou culpa de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 711.827/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/09/2017, DJe 27/09/2017) 2.Com efeito, o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos. Confira-se: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE MÚTUO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E NA ENTREGA DO IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência assentada do STJ, a inexecução do contrato de compra e venda e de mútuo, em razão de atraso na entrega do imóvel na data acordada, enseja além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente construtora e pelo agente financeiro, na qualidadede demandado solidário. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1003447/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/03/2017, DJe 20/03/2017) (grifou-se) PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NECESSIDADE DE ESCLARECIMENTO. CONCLUSÃO ALCANÇADA MANTIDA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. .. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmouno sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. 3. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos. (EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 27/03/2017) (grifou-se) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. LUCROS CESSANTES. DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. DESNECESSIDADE. PRESUNÇÃO. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NESTA CORTE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. .. 2. A teor da jurisprudência firmada nesta corte, o descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto de compromisso decompra e venda viabiliza a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. Precedentes. 3. Dissídio não comprovado. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1562795/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2017, DJe 07/03/2017) (grifou-se) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO MULTA. SÚMULA Nº 282/STF.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. CULPA. SÚMULA Nº 7/STJ. .. 2.Esta Corte Superior já firmou o entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. 3. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca da culpa pelo atraso na entrega do imóvel demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 763.829/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/08/2016) (grifou-se) AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1.-A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que,descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012) (grifou-se) Dessa forma, constata-se que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência dessa Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 3.Quanto à questão da cobrança de taxa de ligação definitiva de serviços públicos, consignouo Tribunal local: A despeito da previsão contratual, se mostra nula por abusividade (art. 51, IV do CDC) a atribuição ao consumidor de despesa com ligação do imóvel aos serviços públicos de água e energia, pois o imóvel deve ser entregue em condições de servir ao uso a que se destina, apresentando condições mínimas de habitabilidade e a despesa de construção para ligação do novo prédio àrede de serviço público se insere nos custos inerentes ao empreendimento, não podendo ser destacada e atribuída ao adquirente, não constituindo despesa específicado contrato que o adquirente celebra com a concessionária. Veja-se, portanto, que a Corte de origem não analisou a questão sob o prisma da alegadaausência de legitimidade passiva para isentar da cobrança de taxa de ligação dos sistemas básicos, carecendo a referida tese do necessário prequestionamento para ser examinada por esta Corte, a atrair a incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Outrossim, "A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel." (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018). No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínioe IPTU são de responsabilidade da construtora até a entregado imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para onão recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017) Dessa forma, constata-se que o acórdão recorrido também nesse ponto está em consonância com a jurisprudência dessa Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 5.Do exposto, com fulcro no art. 932 do NCPC c/c Súmula 568 do STJ, nego provimento ao reclamo. Publique-se. Intimem-se.