AREsp 1877471 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por BOA VISTA EMPREENDIMENTOIMOBILIARIOSPE. LTDA. contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo,fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, impugna acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Pauloassim ementado: "Compromisso de venda e compra. Atraso injustificado na entrega. Indenização cabível. Possibilidade de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em detrimento do promissário comprador (Tema 971). Inversão que, no caso concreto, acarreta valor manifestamente excessivo. Cláusula penal reduzida, com fundamento no art. 413 do Código Civil, para 0,5% do valor atualizado do contrato. Precedentes desta Câmara. Comissão de corretagem. Prescrição trienal configurada (Tema 938). Danos morais configurados e bem arbitrados, cujos juros de mora deverão incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC. Precedentes. Condenação da ré PAP 33 em danos morais. Violação aos limites do pedido. Autor que veiculou contra tal ré pretensão exclusivamente de restituição da comissão de corretagem. Condenação afastada. Sentença parcialmente reformada. Recurso da corré PAP provido e demais recursos providos em parte" (e-STJ fl. 562). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 622/629). No especial (e-STJ fls. 576/593), além de divergência jurisprudencial, arecorrente alega violação dos artigos 393, 396, 927 e 945 do Código Civil e 14, § 3º, II, do Código de Defesa do Consumidor. Aduz a inexistência de ato ilícito que justifique o arbitramento de indenização material e moral. Afirma estar incontroverso nos autos que a demora no atraso da entrega do imóvel não se deu por sua culpa, mas, sim, da Administração Pública, tendo em vista a cassação do alvará pelo Município, o que configura motivo de força maior. Defende que não pode ser responsabilizada por ato de terceiro. Sustenta que não se pode concluir que o "(..) Fato do Príncipe estaria inserido no risco do negócio, pois, pelas circunstâncias apontadas, que cercam este caso, a determinação da Administração Pública, obstando a conclusão das obras, era totalmente inesperada, completamente imprevisível e, por isso, totalmente anormal para o negócio da Recorrente, já que todas as aprovações tinham sido alcançadas havia mais de um ano e meio de seu cancelamento" (e-STJ fls. 585/586). Ressalta que a condenação em danos morais necessita de comprovação do efetivo prejuízo à personalidade, o que não é demonstrado com o mero atraso na entrega da obra. Aponta acórdãos do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul e do Distrito Federal e Territórios como paradigmas da controvérsia a respeito do tema. Ao final, requer o provimento do recurso. Após a apresentação das contrarrazões (e-STJ fls. 639/652), o recurso foi inadmitido na origem, sobrevindo daí opresente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). A recorrente pretende com o presente recurso o reconhecimento de que o caso fortuito e força maior decorrente do Fato do Príncipeque diz ter ocorrido na hipótese dos autos afasta o dever de indenizar pelo atraso na entrega da unidade imobiliária. Busca também a compreensão de que a indenização por danos morais depende da comprovação de prejuízo, o qual não pode ser presumido. No tocante à alegação de caso fortuito e força maior, a Corte local entendeu que os imprevistos com questões burocráticas são próprios do ramo da recorrente, conforme demonstra a leitura do seguinte trecho do voto condutor do acórdão: "(..) Consumado, portanto, o atraso, sem que o fato se pudesse atribuir a qualquer fortuito que não fosse, por isso interno, inerente ao risco próprio da atividade da ré Boa Vista. Dificuldades com liberação de financiamento, obtenção de habite-se, ou mesmo, conforme na espécie se aduz, com problemas administrativos são eventos conhecidos no ramo de atuação das empresas construtoras e se integram a risco que é próprio e não se pode, destarte, transferir ao consumidor. Acode na espécie o enunciado da Súmula 161 deste Tribunal de Justiça: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta"em relação ao compromissário adquirente" " (e-STJ fls. 566/567). Nesse cenário, a alteração das conclusões acima transcritas demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e a incursão no conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência desta Corte Superior, que possui firme o entendimento no sentido de que deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor. Precedentes. 2. A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído, e o momento dos respectivos desembolsos como termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. As conclusões do acórdão recorrido no tocante à culpa exclusiva da recorrente pela rescisão contratual, ausência de caso fortuito ou força maior, e pagamento da multa estipulada no contrato, não podem ser revistas por esta Corte Superior, pois demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático - probatório dos autos, e análise de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido"(AgInt nos EDcl no AREsp 1.590.626/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/3/2020, DJe 17/3/2020). Verifica-se igualmente inviável a pretensão recursal de afastar a indenização fixada atítulo de indenização por danos morais. Isso porque, segundo orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, em regra, a demora na entrega do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera o dever de indenizar. Porém, esta Corte entende que o excessivo atraso na entrega do imóvel evidencia situação excepcional capaz de superar o mero inadimplemento contratual. A propósito: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com reparação por dano material e compensação por dano moral devido ao atraso na entrega de unidade imobiliária. 2. O excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial. 3. Agravo interno no recurso especial não provido" (AgInt nos EDcl no REsp 1.816.498/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/10/2019, DJe 30/10/2019). "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO "AD QUEM". DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido. 2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior. Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos. 3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior. 4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior. 5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo aquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA" (AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FORTUITO INTERNO. FALHA GEOLÓGICA NO TERRENO. RISCO INERENTE À ATIVIDADE. DANO MORAL. ATRASO EXPRESSIVO SUPERIOR A DOIS ANOS. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O fortuito interno, fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da realização do serviço ou da fabricação do produto, como é o caso da alegada existência de falha geológica no terreno adquirido para a construção do empreendimento, não exclui a responsabilidade do fornecedor, porque relaciona-se com a atividade e aos riscos da atividade. 2. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. 3. Na hipótese, o atraso de mais de dois anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 4. Os juros moratórios, nos casos de responsabilidade contratual, fluem a partir da data de citação. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AREsp 941.250/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2019, DJe 29/03/2019 - grifou-se). No presente caso, o Tribunal estadual, ao dirimir a controvérsia, consignou que houve excessivo atraso na entrega do imóvel: "(..) No tocante ao dano moral, entende-se configurado e bem arbitrado o seu quantum, pois consumado um atraso de mais de um ano, já considerado o prazo de tolerância, o que extrapola, evidentemente, o mero dissabor, na esteira do que vem decidindo este Tribunal de Justiça" (e-STJ fls. 568/569). Assim, observa-se que o posicionamento adotado pela Corte de origem encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ, razão pela qual não merece prosperar a irresignação, neste ponto, a teor do que dispõe a Súmula nº 568/STJ. Registra-se, por fim, a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados, tendo em vistaque o aresto recorrido trata de situação excepcional não prevista nos acórdãos paradigmas, os quais versam sobre a regra geral. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento. Em atendimento ao artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil/2015, majoro os honorários advocatícios fixados na origem em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação para 12% (doze por cento) a favor do advogado da parte recorrida, ressalvado o benefício da justiça gratuita, se for o caso. Publique-se. Intimem-se.