REsp 1726354 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por VITALITY EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Propriedade imóvel. Data prevista para entrega da unidade.Detalhe relevantedo negócio jurídico. Disponibilidade tardia do bem (12 meses). Ilicitude objetiva. Inadimplemento relativocaracterizado. Cláusulade tolerância. Disciplina contratual idealizada para contornar os estreitos casas legais de fortuito e força, maior. Modulação do dever de entrega que depende de causa séria e insuperável. Fórmulaque, à margem de justa causa, não deve servir de anteparo à propaganda enganosa, ou de licença prévia ao descumprimento da data-base de entregado apartamento. Indevida superioridade técnica da construtora.Relativização da pacta sunt servanda. Caracterização de abuso no exercício do direito.Quebra da boa-fé objetiva. Tutela da confiança negocial. Prazo de tolerância que sequer é respeitado pela inadimplente. Interpretação em prol do aderente (art. 47 do CDC). Dilação que fere a equidade "(art. 7º, caput, CDC). Desequilíbrio contratual evidenciado. Prazodescartado. Sentença reformada. MULTA CONTRATUAL. Hipótese de cláusula penal compensatória. Pré-estimação das perdas e danos. Condenação no pagamento de indenização por lucros cessantes que consubstanciaria descabido bis in idem. Sentença reformada. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA SATI. Negócios jurídicos acessórios celebrados no interesse da promitente-vendedora. Não se intermedeia elo com quem jáespreita o negócio jurídico. Caracterização de "venda casada"(art. 39, I, do CDC). Condenação da ré na devolução simples dosvalores pagos. Sentença reformada. DANOS MORAIS. A sonegação da propriedade no prazo estabelecidonão enseja, emregra, sofrimento de ordem moral. Inexistência de quebra da esperança com a aspiração da morada. Depreciação da dignidade humana não verificada. Indenização indevida. Sentença mantida. Recursos parcialmente providos" (e-STJ fls. 419/420). Os embargos de declaração opostosforam rejeitados (e-STJ fls. 449/459). Nas razões do especial (e-STJ fls. 465/504), além de divergência jurisprudencial, a recorrente alega violação dos artigos186, 389, 393, 402, 403, 416, 421, 482, 512, 515, 522, 722 e 725do Código Civil;3ºdo Código de Processo Civil de 1973 e 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. Defende a necessidade de se reconhecer que a reprogramação da data de entrega do imóvel decorreu de caso fortuito ou força maior, que não poderia ter sido previamente detectado. Sustenta a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) diasinserta no item 4.4.2 do contrato, tendo em vista quesua previsão tem por escopo a "(..) complexidade e grandiosidade envolvidos na concretização de empreendimentos dentro do ramo da construção civil e não exclusivamente da ocorrência de caso fortuito e forca maior" (e-STJ fl. 474). Afirma que, de acordo com disposição contratual válida e eficaz, a obra é dada como concluída a partir da data de expedição do Habite-se e, no caso, ocorreu em momento anterior a disponibilização das chaves. Assevera que, por não ter culpa pelo atraso na entrega daobra, não pode ser condenada ao pagamento de qualquer indenização, porquanto o"(..) cronograma de execução foi prejudicado pelo excesso de chuvas no período, bem como por problemas enfrentados pela Recorrente com a empresa responsável pela execução da obra, o que inclusive foi noticiado nos meios de comunicação" (e-STJ fl. 481), sendo evidente a ocorrência de fortuito externo. Aponta sua ilegitimidade para proceder à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e da taxa SATI a empresas prestadoras de serviços de intermediação de venda e assessoria técnica. Subsidiariamente, ressalta ser devido o pagamento de tais parcelas, pois o serviço de intermediação foi exaurido com a assinatura do contrato de compra e venda entre as partes. Ao final, requer o provimento do recurso. Após a apresentação das contrarrazões (e-STJ fls. 530/551), o recurso foi admitido na origem. É o relatório. DECIDO. O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). O recurso merece prosperar em parte. Trata-se, na origem, de ação indenizatória por danos materiais e morais ajuizada por Ildo Leite Junior e outra em desfavor de Klabin Segall São Paulo objetivando reparação peloatraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado com a ré. O magistrado de primeiro grau de jurisdição julgou os pedidos parcialmente procedentes "(..) para condenar a ré a pagar aos autores multa de 1 % sobre o valor de venda do bem (R$273.976,70) ao mês, bem como aluguel mensal, ambos contados a partir de 31/12/2010 até a efetiva entrega das chaves a ser apurada em liquidação" (e-STJ fl. 303). O Tribunal de origem, por sua vez, deu provimento aos apelos das partes para "(..) a) declarar a abusividade da cláusula 4.4.2 do compromisso de compra e venda firmado entre as partes; b) condenar a ré no pagamento damultaprevista na cláusula4.4.3 donegócio jurídico durante o período compreendido entre 30/06/2010 a junho de 2011; c) afastar acondenação da ré no pagamentode indenização a título de lucros cessantes; e, d) condenar a ré na devolução simples dos valores pagos pelos consumidores a título de comissão de corretagem e de taxa SATI, com incidência de correção monetária a partir de cada desembolso ede juros moratórios desde a citação (art. 219, caput, do CPC; art. 405 do CC)" (e-STJ fl. 430). Irresignada, a recorrente pleiteiao reconhecimento de que o caso fortuito e de força maior que diz ter ocorrido afasta o dever de indenizar pelo atraso na entrega da unidade imobiliária. Busca também a compreensão de que a cláusula de tolerância é válida e que não possui legitimidade para a devolução dos valores pagos pela intermediação da venda, que, de qualquer modo, não é devida. De início, verifica-se queo Tribunal local entendeu que a parte recorrida faz jus ao recebimento da indenização até a data da efetiva entrega das chaves, de modo que alterar talconclusão para afirmar que o termo final deveria ser a data de expedição do habite-se depende da reinterpretação de cláusula contratual e do revolvimento do acervo fático-probatório, procedimentos vedados a esta Corte por força das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. Quanto à legitimidade da recorrente para responder pela comissão de corretagem,a decisão impugnada encontra-se em sintonia com a jurisprudência sedimentada nesta Corte Superiorno sentido de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. A propósito: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE REPARAÇÃO MORAL E MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA SOLIDARIEDADE EXISTENTE ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTADORES DE SERVIÇOS. MATÉRIA DE FATO CUJA ALTERAÇÃO DEMANDA ANÁLISE DO CONJUNTO PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA DO NECESSÁRIO COTEJO ANALÍTICO DOS CASOS CONFRONTADOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.O Tribunal a quo reconheceu a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento do serviço, incluindo-se as expectativas despertadas pela publicidade, entendendo ser a agravante parte legítima para figurar no polo passivo da ação, imputando-lhe o dever solidário de indenizar.Rever tais conclusões esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 3. Para a análise da admissibilidade do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, torna-se imprescindível a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, a fim de demonstrar a divergência jurisprudencial existente, o que não ocorreu no caso em análise. 4. Em razão da improcedência do presente recurso e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 5. Agravo interno não provido, com imposição de multa"(AgInt no AREsp 1.458.211/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2019, DJe 14/08/2019 - grifou-se). No tocante à pretensão de ser indevida a restituição das parcelas pagas a título decomissão de corretagem, aSegunda Seção deste Tribunal Superior, em julgamento sob o rito do recurso repetitivo, firmou a seguinte tese: "(..) validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"(REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). Na hipótese, o aresto recorrido consignou quena "(..) mesma dataem que firmaram o compromisso de compra e venda os autores celebraram contrato de prestação de serviços com corretores que atuavam no estande de vendas da ré" (e-STJ fl. 425). Tal assertiva demonstra que os autores, ora recorridos, tiveram prévia ciência de que deveriam responder pela comissão de corretagem. Registra-se que o julgamento do aludido repetitivo entendeu pela abusividade da cobrança da taxa SATI, devendo, neste tópico, ser mantido o acórdão recorrido. Por fim,cumpre esclarecer que para atenuar fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção civil, dentre eles a escassez de mão de obra e de materiais de construção e questões climáticas, existe a cláusula de tolerância, cuja legalidade éreconhecida por essa corte. Confira-se: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DANO MORAL. SÚMULA N.284/STF. VALOR DA INDENIZAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. ALÍNEA "C".AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos" (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). 2. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (AgInt no AREsp 1.021.640/AM, Rel.Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 25/6/2019, DJe 1º/7/2019). 3. A falta de indicação do dispositivo legal violado impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula n. 284 do STF. 4. Somente em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento da Súmula n. 7/STJ para possibilitar a revisão. No caso, o valor estabelecido pelo Tribunal de origem não se mostra excessivo, a justificar a reavaliação, em recurso especial, da verba indenizatória fixada. 5. A incidência das Súmulas n. 284/STF e 7/STJ obsta o conhecimento do recurso especial interposto pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, consoante a jurisprudência desta Corte. 6. Agravo interno a que se dá parcial provimento, a fim de considerar válida a cláusula de tolerância prevista no contrato"(AgInt no AREsp 1.419.022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 6/10/2020, DJe 9/10/2020). Assim, merece reforma o aresto recorrido quanto ponto, devendo eventual mora da construtora ser considerada a partir do término do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, isto é, a partir do dia 31/12/2010, nos termos da sentença proferida pelo magistrado de piso. Registra-se que a prorrogação do prazo de entrega também objetiva contemplar os contratempos causados pelo fortuito interno, próprio da atividade, como o excesso de chuvas. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para reconhecer a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista no contrato e afastar a condenação da recorrente à restituição da comissão de corretagem. Solução nesse sentido impõe o reconhecimento de sucumbência recíproca, permitida a compensação. Publique-se. Intimem-se.