REsp 1817465 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por HESA 20 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TAXAS DE CONDOMÍNIO. RESSARCIMENTO DEVIDO. 1. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar os prejuízos causados ao adquirente na modalidade de lucros cessantes, que não pode ultrapassar o valor contratado. Precedentes. 2. É abusiva a cobrança de taxas condominiais do promitente-comprador antes que seja ele imitido na posse do imóvel, pois é a partir de então que estará configurado o uso da unidade autônoma. 3. Recurso da ré conhecido e desprovido." (fl. 505, e-STJ). Após o provimento do AREsp nº 1.059.954/DF, a fim de reconhecer a existência de omissão no acórdão recorrido, o Tribunal de origem acolheu parcialmente os embargos de declaração opostos, em julgado que recebeu a seguinte ementa: "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO. DEMORA NO CANCELAMENTO DE HIPOTECA. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA. ATRASO NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. IMPUTAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. De acordo com o disposto no art. 1022 do Código deProcesso Civil, os embargos de declaração têm por escopo esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão e corrigir erro material. 2. O valor devido pela atualização do saldo devedor em razão de atraso na obtenção de financiamento não deve ser imputado ao consumidor se a demora se deu por culpa exclusiva da construtora, diante do não cancelamento de hipoteca que garantiu o empreendimento imobiliário em questão. 3. Embargos de declaração conhecidos e parcialmente providos. Em suas razões, a recorrente aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. arts. 489, III, do Código de Processo Civil de 2015; 389, 404, 421 e 884 do Código Civil; 1º, § 1º, da Lei nº 6.899/1981, e 6º, V, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Sustenta, em síntese que: (i) inexiste vínculo jurídico entre a atualização monetária e a mora obrigacional, e(ii) o fundamento utilizado pelo acórdão recorrido para afastar a aplicação do IGP-M a partir da expedição do habite-se não tem amparo legal. Após a apresentação dascontrarrazões (fls. 722/727, e-STJ), o recurso foi admitido por força do provimento do AgInt no AREsp nº 1.322.270/DF(fls. 789/790e-STJ). É o relatório. DECIDO. O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e3/STJ). Após oatento reexame do apelo nobre interposto, tendo em vista o provimentodoAREsp nº 1.322.270/DF, verifico que, embora por fundamentos diversos,airresignação não merece prosperar. Inicialmente, constata-se que as matérias versadas nos dispositivos apontados como violados no recurso especial não foram objeto de debate pelas instâncias ordinárias, embora opostos embargos de declaração. Ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". A par disso, apesar de apontar o malferimento à legislação federal, a linha argumentativa desenvolvida no apelo extremo é incapaz de evidenciar as ofensas aos dispositivos legais invocados. De fato, a deficiência na fundamentação recursal ficou evidenciada, na medida em que a parte recorrente, apesar de indicar os arts. 389, 404, 421 e 884 do Código Civil; 1º, § 1º, da Lei nº 6.899/1981, e 6º, V, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor como malferidos, não especificou de que forma eles teriam sido contrariados pelo acórdão recorrido, inviabilizando a compreensão da controvérsia posta nos autos. Além disso, observa-se que, exceção feita ao conteúdo do art. 884 do Código Civil que, em tese, poderia amparar a pretensão deduzida no apelo nobre, os demais dispositivos legais arrolados não oferecem suporte à tese da recorrente. Incide, pois, a Súmula nº 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. 1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 2. Considera-se deficiente a fundamentação quando o conteúdo normativo dos dispositivos tidos como violados não são capazes de amparar a discussão posta a desate e/ou os argumentos invocados no recurso não demonstram como o acórdão recorrido violou o artigo arrolado, o que importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 892.216/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 10/11/2017 - grifou-se). No tocante à violação do art. 489 do CPC/2015, verifica-se que o Tribunal de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, conforme se pode inferir dos seguintes trechos dos aclaratórios: "(..) É notório que a atualização do saldo devedor configura cobrança legítima, pois durante o período de espera da liberação do financiamento o valor devido é reajustado pelo índice IGP-M, de acordo com previsão expressa na cláusula 9.1 (fl. 61) do contrato celebrado entre as partes. (..) No caso dos autos, no entanto, não se discute se referida cláusula é, ou não, abusiva. Ocorre que restou devidamente comprovado nos autos que o atraso na obtenção do financiamento se deu unicamente em razão da existência de hipoteca pendente, constituída para garantir o mencionado empreendimento, no valor de R$ 61.954.281,00 (sessenta e um milhões novecentos e cinquenta e quatro mil e duzentos e oitenta e um reais) (fl. 161). A despeito das alegações da embargante em sede de apelação, o cancelamento da hipoteca é obrigação da promitente vendedora, uma vez que, nos termos da cláusula 5.1, restou asseverado o dever da construtora em entregar o imóvel livre de quaisquer ônus e restrições. Ademais, a pendência de hipoteca configura óbice à obtenção de financiamento pelo promitente comprador, como quer parecer evidente. Ressalte-se que a hipoteca foi cancelada por ocasião do registro do imóvel (fl. 162) no dia 26 de março de 2013, sendo que no dia seguinte, aos 27 de março de 2013, houve o registro, na matrícula do bem, da compra e venda com alienação fiduciária. Esse fato demonstra ainda a verossimilhança das alegações do autor de que o único óbice à obtenção do financiamento foi efetivamente a existência da referida hipoteca. Dessa forma, é notório que o promitente comprador, no caso dos autos, não pode ser responsabilizado pelos valores devidos, de acordo com a atualização do saldo devedor, uma vez que o atraso na obtenção do financiamento para quitar as obrigações financeiras relativas ao imóvel adquirido, em favor da embargante, teve como causa a conduta da própria construtora. Também não há que se falar em possibilidade de obtenção do financiamento por meio da figura do "interveniente quitante", pois não é razoável concluir que o consumidor deveria ter buscado assumir a dívida da construtora. Ademais, a Súmula nº 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça é expressa ao esclarecer que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". (..) Assim, resta elucidada a omissão alegada. No entanto, esse esclarecimento não gera o efeito de alterar a fundamentação do acórdão embargado, claro em asseverar que, no caso dos autos, a atualização do saldo devedor pelo IGP-M e a cobrança dos encargos de mora não devem ser imputadas ao consumidor, diante da culpa da promitente vendedora pelo atraso na obtenção do financiamento" (fls. 677/685 e-STJ). Como se vê, e ao contrário do alegado, o acórdão recorrido, ao afastar a atualização do saldo devedor no caso concreto, baseou-se no fato de que, se não existisse a hipoteca, o adquirente poderia ter quitado o saldo devedor a partir de financiamento, o que impediria a incidência da correção monetária durante o período de mora da recorrente. Nesse contexto, infere-se que o acórdão recorrido encontra amparo legal tanto nos arts. 186 e 927 do Código Civil, quanto noprincípioque veda que aquele que causou prejuízo a outrem se beneficie da sua conduta. Assim, ainda que a insurgentenão concorde com a fundamentação apresentada peloTribunal de origem, isso não significa que o acórdão não se encontra devidamente fundamentado. A esse respeito, destaca-se o seguinte precedente: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. NÃO OCORRÊNCIA. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL. AVAL PRESTADO POR PESSOA FÍSICA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante jurisprudência pacífica desta Corte, "se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte, como ocorreu na espécie. Violação do art. 489, § 1º, do CPC/2015 não configurada" (AgInt no REsp n. 1.584.831/CE, Relator o Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe de 21/6/2016). 2. É válido o aval prestado por terceiro, pessoa física, em nota de crédito rural emitida também por pessoa física, nos termos do art. 60, § 3º, do Decreto-Lei n. 167/1967.3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp 1179283/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 06/03/2018 - grifou-se) Por fim, merece destaque o fato que esta Corte Superior, em hipótese assemelhada, na qual houve ocongelamento do saldo devedor em virtude das peculiaridades do caso concreto, entendeu que,para afastar as premissas firmadas pelo Tribunal de origem,seria necessário revolver o arcabouço fático-probatório dos autos, aplicando o óbice da Súmula nº 7deste Superior Tribunal de Justiça. A propósito: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO COM BASE EM LUCROS CESSANTES. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DANOS MORAIS E DE LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO DE APLICAÇÃO DE MULTA INVERSA E DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. REQUERIMENTO DE REDUÇÃODO QUANTUM INDENIZATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 07/STJ.AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO."(AgInt no AREsp 941.690/AM, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/06/2017, DJe 22/06/2017) Ante o exposto, conheço parcialmente e, nessa extensão,nego provimento ao recurso especial. Em consequência, majoro em 5% (cinco por cento) os honoráriosdevidosao advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil de 2015. Publique-se. Intimem-se.