REsp 1957891 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial, fundadonoart. 105, III, "a", da Constituição Federal, interposto por HM 06 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAcontra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça doEstado de São Paulo, assim ementado (fl. 618): "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Indenizatória e repetição de indébito - Comissão de corretagem Matéria posta em análise de recurso repetitivo - Julgamento proferido pelo STJ reconhecendo a validade da cláusula que transfere aos compradores a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da respectiva comissão Hipótese não verificada no presente caso Ônus da prova do qual a ré não se desincumbiu (artigo 333, inciso 11 do anterior CPC, vigente á época) Ressarcimento devido - Demora na entrega da unidade - Prazo certo fixado para conclusão do empreendimento e entrega ao comprador, não observado -- Adoção do prazo de tolerância afastada -- Ausentes motivos ensejadores para a aplicação - Mora caracterizada -- Ressarcimento de despesas decorrentes da locação de outro imóvel Não cabimento - Ausência de nexo causal - Obrigação da vendedora, contudo, de indenizar o comprador por perdas e danos pelo período da mora na entrega da unidade, pela simples indisponibilidade do bem, que independe da destinação de seu uso, a partir da data prevista até a efetiva entrega das chaves Fixação em valor mensal correspondente a 0,5% sobre o valor do contrato, atualizado pela Tabela Prática deste Tribunal e incidentes - - juros de mora de 1% ao mês desde a citação Multa pelo atraso em favor do comprador Não cabimento, diante ausência de previsão contratual e impossibilidade de aplicação por analogia - Ressarcimento de encargos sobre o financiamento durante a evolução da obra Afastamento Regularidade, diante condições especiais de concessão de crédito - Danos morais Cabimento Fixação em R$ 14.685,30 (vinte mil reais), diante pedido expresso do adquirente em referido montante Sentença, em parte, reformada - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E PARCIALMENTE PROVIDO O DO AUTOR." Os embargos de declaração foram rejeitados, vide acórdãode fls. 625-630. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, além de dissídio jurisprudencial, violação aos arts. 393, 396,421, 422, 724, 927 e 945 do CC e 927, III, do CPC/2015, bem como ao art. 14, § 3º, II, do CDC. Sustenta, em síntese, que: a) não deve haver devolução da comissão de corretagem; e b) os danos materiais e moraisdevem ser afastados. É o relatório. Decido. A irresignação merece parcialmente prosperar. Com efeito,421, 422 e 724, do CC e 927, III, do CPC/2015, a parte recorrente defende que cumpriu os requisitos para transferir ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. O TJ-SP, por sua vez, consignou que restou comprovada que a ré, ora recorrente, estava em mora e não comprovou o repasse dos valores ao corretor. A título elucidativo, confira-se: Evidente, por simples análise da documentação encartada, a mora da ré que, não obstante assumindo prazo certo para conclusão das obras e entrega do bem, não respeitou a condição, sendo que não ficou caracterizada nenhuma ocorrência de força maior ou reconhecimento de caso fortuito que justificassem os atrasos, pois os problemas apontados são decorrentes do próprio tipo do negócio a revelar, em realidade, falta de regular previsão. (..) Restou configurada, portanto, a mora da ré a partir de 17 de abril de 2012, sofrendo o autor perdas decorrentes pela simples indisponibilidade da unidade desde esta data, que independem da destinaçào do imóvel, se para locação ou para residência própria e da família. (..) Estas perdas decorrentes da indisponibilidade da unidade não se confundem com a Indenização por lucros cessantes, pois não - se confundem com mera expectativa frustrada, sendo que "o lucro cessante não se presume, nem pode ser imaginário. A perda indenizável é aquela que razoavelmente se deixou de ganhar. A prova da existência do dano efetivo constitui pressuposto ao acolhimento da ação indenizatória." (RSTJ 1531297). De outro lado, a pretensão de ressarcimento de valores despendidos com a locação de outro imóvel também é descabida, uma vez que a relação locaticia entre o autor e terceiros não possui qualquer vínculo ou nexo causal com qualquer obrigação da ré. O que ficou configurado, em verdade, é o prejuízo do autor decorrente da indisponibilidade do imóvel por período certo e determinado, perdas que podem ser contabilizadas, de efetivos danos materiais, sendo possível se estabelecer uma indenização de forma equitativa e razoável para evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes e restabelecendo o equilíbrio negocial, sendo que os valores mensais fixados em 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato, calculados entre 17.04.2012 a 28.11.2012, devidamente atualizados pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal, incidindo juros de mora de 1% ao mês desde a citação, é o que se reputa mais razoável, amplamente adotada pela jurisprudência por consistir em base objetiva de cálculo, e também por se revelar mais justo. (..) No tocante à validade da cláusula contratual que transfere aos compradores a obrigação de pagar a comissão de corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça, também durante julgamento de recursos especiais atribuiu o rito dos repetitivos (tema 938) tendo firmado a tese quanto à (..)Hipótese, contudo, não verificada no presente caso. 0 Embora o autor tivesse plena ciéncia de que os valores que pretende ver restituídos tenham sido direcionados para o pagamento de comissão de corretagem aos corretores que intermediaram a venda, nada trouxe a ré para comprovar que efetivamente foram transferidos esses encargos ao comprador, bem como nada trouxe para comprovar que informou o preço total da aquisição, e que tenha destacado os valores das comissões e pr mios desse total. á Bastava que a ré tivesse juntado qualquer prova, tais como planilha, resumo de escritura, proposta ou qualquer outro documento entregue ao adquirente e que informasse o valor total do imóvel com a inclusão da comissão de corretagem, destacando em separado esta despesa, o para comprovar que o autor estava ciente da composição do preço total do bem que adquiriu, ônus que lhe cabia e do qual não se desincumbiu (art. 333, inciso II 3 do anterior CPC, vigente à época). PS: , 0 Deve a ré, portanto, ressarcir ao autor dos do valores efetivamente despendidos a título de comissão de corretagem, equivalentes a R$ 1.998,00 (um mil e novecentos e noventa e oito reais) (fia. 171/172), com correção monetária desde os respectivos desembolsos pela Tabela o Prática deste Egrégio Tribunal e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação. (..) Com relação à indenização por danos morais, no entanto, também passei a adotar a posição da Turma Julgadora desta Colenda Câmara, de ser devida em razão da grande frustração de uma expectativa criada por ser um investimento de alta monta e que exige dos consumidores grandes sacrifícios e reestruturação de tudo que foi planejado com a aquisição de um imóvel, não se tratando de mero aborrecimento. A indenização, contudo, deve ser fixada tendo em vista o grau de culpa e a situação financeira de ambas as partes. O Direito não estabelece um critério único e objetivo para a fixação do quantum do dano moral. Cabe, assim, ao prudente arbítrio do Juiz a fixação do respectivo valor, o qual, a toda evidência, deve ser moderado e, normalmente, leva em consideração a posição social do ofensor e do ofendido, a intensidade do ânimo de ofender, a gravidade e a repercussão daofensa. A vista dos elementos contidos nos autos e como acima justificados, o pedido expresso do autor de fixação em R$ 14.685,30 (catorze mil e seiscentos e oitenta e cinco reais e trinta centavos) se apresenta adequada para cumprir a finalidade supracitada. Sobre o tema, tem-se que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que,resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES.CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com base na análise dos fatos e provas do caso concreto, compreendeu que não houve excludente de nexo de causalidade, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. É vedado à parte inovar sua razões recursais em sede de agravo interno, trazendo novas questões não suscitadas oportunamente em sede de recurso especial, tendo em vista a configuração da preclusão consumativa. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020) Em relação aos danos materiais, nos casos de inadimplemento da promitente vendedora, esta Corte vem afirmando que "o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) Nesse contexto, estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ. Em relação ao dano moral em razão de atraso na entrega de imóvel,estaCorte já consolidou o entendimento de que o merodescumprimentocontratual, caso em que a promitente vendedora deixa deentregar o imóvelno prazo contratual injustificadamente, não acarreta,por si só, danosmorais. Nesse sentido, confira-se: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOAGRAVOINTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA PUBLICADANAVIGÊNCIA DO CPC/2015. SUSPENSÃO DO PRAZO. COMPROVAÇÃO. ART. 1.003, §6º,CPC/2015. RECURSO TEMPESTIVO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC/2015.AFASTAMENTO. SÚMULA N. 98/STJ. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOSMORAIS.INEXISTÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOSAUTOS.INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (..) 5. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalomoralindenizável, sendo necessária a existência de uma consequênciafáticacapaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por suagravidade.Precedentes. (..) 8. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1090402/AM, Rel. Ministro ANTONIOCARLOSFERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe) Nessa esteira, verifica-se que o Tribunal de origem, ao concluirpelaexistência de dano moral indenizável, baseando-se nosimplesinadimplemento contratual, se afastou da jurisprudência destaCorte,motivo pelo qual o apelo especial comporta provimento, nesse ponto. Com essas considerações, conclui-se que o apelo merece prosperar em parte. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar os danos morais. Mantida a sucumbência estabelecida na origem. Publique-se.