AREsp 1928622 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em face de decisão que inadmitiu recurso especial interposto por QUEIROZ GALVÃO CORES DO JAPI DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, com fulcro no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, desafiando acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (fl. 419): "Ação de indenização por danos materiais e morais. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP). Atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância. Mora que somente pode ser atribuída à Ré. Demora na expedição do "habite-se" e entraves burocráticos do Registro de Imóveis que não são causas excludentes de responsabilidade (Súmula 161 do TJSP). Questão relativa à demora na liberação do financiamento bancário que foi considerada pela r. sentença. Multa corretamente arbitrada conforme estipulação contatual (Tema 971 do STJ). Valor fixado em 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, devido pelo período de mora. INCC que somente tem aplicação até a data em que o imóvel deveria ter sido entregue aos compradores. Autor que não demonstrou a incorreção do saldo devedor, ônus que a ele pertencia. Taxa condominial que somente é devida pelo comprador a partir da entrega do imóvel. Sentença reformada em parte. Sucumbência mantida como recíproca entre as partes, sem majoração. Recurso parcialmente provido." Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega violação aos arts. 393 e 396 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que restou evidenciado caso fortuito causado pelos próprios condôminos, o que afasta o inadimplemento contratual. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. Com efeito, ao apontar violação aos arts. 393 e 396 do CC, a recorrente defende a ocorrência de caso fortuito, por atitude dos próprios condôminos, capaz de postergar a data de entrega do empreendimento, o que afasta o descumprimento contratual. Por sua vez, o TJ-SP assim decidiu a controvérsia: O atraso na entrega do empreendimento é admitido pelaRé, contudo imputa esse atraso à demora na emissão do "habite-se" por embaraçoscriados pelos próprios condôminos, além de erro do Serviço de Registro Imobiliário, quanto à individualização das matrículas. Enuncia ainda ter ocorrido demora na obtenção do financiamento pelo Autor, a ser imputado ao Banco. No entanto, essas circunstâncias não são excludentes de responsabilidade, por se encontrarem inseridas no risco da atividade desenvolvida pela Ré. Nesse sentido, confira-se a Súmula 161 deste TJSP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente". Acrescente-se que eventual atraso na expedição do "habite-se" não afasta a mora da Ré, observado que a questão relativa ao atraso na liberação do financiamento pelo Banco já foi considerada pela Magistrada "a quo": "De fato, o primeiro contrato apresentado nos autos está datado de 12/02/2014 (fls. 228). Às fls.242 há a primeira retificação do contrato (28 de maio de 2014). A venda e compra só foi averbada em 12.06.2014 (fls. 250), ainda assim, só em 08/08/2014 o imóvel foi entregue. Portanto, este empreendimento teve seu prazo de entrega extrapolado, excluindo-se, apenas, os meses entre a assinatura do contrato com o banco pelos autores e sua retificação, de fevereiro a maior de 2014, o que não pode ser imputado à Ré" (pág. 277). Portanto, inequívoca a culpa da Ré pelo atraso na entregado imóvel, de modo que deve arcar com os ônus disto decorrentes. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência deexcludente de nexo de causalidade para justificar o atraso naentrega do imóvel. A pretensão de revisar tal entendimentodemandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, inviável emsede de recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO.COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 535 do CPC/73 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ. 3. "De acordo com o entendimento deste Superior Tribunal, na aquisição de unidades autônomas em construção, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (AgInt no REsp 1.884.764/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/11/2020, DJe de 16/11/2020). 4. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco suscitado em embargos de declaração para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 544.253/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2021, DJe 28/05/2021) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ.RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem reputou não configurada a hipótese de caso fortuito ou de força maior, hábil a justificar o descumprimento do prazo estabelecido no contrato para entrega da obra. Nesse contexto, rever a conclusão da Corte a quo demandaria a incursão no acervo probatório dos autos, providência vedada a teor da Súmula 7/STJ. 2. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. No caso de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1815791/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2020, DJe 02/02/2021) Com essas considerações, conclui-se que o recurso não merece prosperar. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Publique-se.