REsp 1932008 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto, com amparo no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 323): Apelação - Compromisso de compra e venda - Ação de Indenização - Parcial procedência - Insurgência - Sentença "extra petita" - Não configuração - Atraso na entrega do imóvel - Prazo que extrapolou o período de tolerância - Inocorrência de caso fortuito/força maior - "Habite-se" é mero ato administrativo incapaz de transferir a posse do bem - Comprador adimplente com suas obrigações - Incidência das Súmulas nº 160, 161 e 164 deste Tribunal - Observância aos Temas 970 e 971 do C. STJ - Aplicação da cláusula penal em razão do atraso da construtora - Ilicitude do repasse dos juros de obra após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves, incluído o período de tolerância (IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 e REsp 1729593/SP) - Sentença mantida - Recurso improvido. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta violação dos arts. 128, 148, 393, parágrafo único, 398, 404,421, 422, 460, 492 e 927 do Código Civil;e do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor; bem como divergência jurisprudencial. Sustenta a inaplicabilidade de multa contratual ou de qualquer outra sanção pecuniária, em razão do atraso na entrega do imóvel,pois tal demora, que não pode ser imputadaà recorrente, deu-se por fato alheio à sua vontade (caso fortuito ou força maior), visto que a liberação da obra, após concluída, ficarasujeita ao arbítrioda Prefeitura locale,após a expedição do "habite-se",dependia da quitação do saldo devedor, pelo recorrido. Alega ser devido o pagamentodejuros deevoluçãodaobra, visto que "a referida cobrança tem por objetivo manter o equilíbrio do contrato de pré-financiamento firmado, enquanto perduram as obras tratando-se de mera reposição de moeda e de encargos contratuais estipulados entre os contratantes" (fl. 350). Defende, alternativamente, que o valor total da taxa de evolução da obra, a ser apurado em liquidação de sentença,não deve ultrapassar o montante indicado na petição inicial, sob pena de configuração dejulgamento além dos limites da lide. Contrarrazões apresentadas. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Inicialmente, verifico que o Tribunal de origem, ao decidir a controvérsia, amparou seu entendimento em cláusulas contratuais e circunstâncias fático-probatórias inerentes à causa, exarando os seguintes fundamentos (fls. 326-331): Observo que da análise das alegações e documentos juntados, é patente que ocorreu atraso na entrega do empreendimento, uma vez que tinha como data aprazada inicial maio de 2014, firmada a cláusula de tolerância de 180 dias (cláusula 7.3.1.1), resultando no prazo máximo até o final de novembro de 2014. No caso, o "habite-se" foi expedido em 30 de janeiro de 2015(fls. 145/147), mas não comprovada a entrega das chaves, que ocorreu apenas em 24 de junho de 2015 (fls. 90 e 142). .. Assim, ficou incontroverso que a demora da Ré impediu o Autor de usufruir do imóvel desde o momento prometido, fruição esta que tem valor econômico, independentemente de comprovação de que o imóvel teria sido alugado ou de estar o Autor pagando aluguel em outro imóvel. Cumpre salientar que não pode a Ré exigir o implemento de obrigação do Autor (quitação do preço) sem antes cumprir a sua (expedição do "habite-se"), evidenciando-se que o comprador cumpriufielmente suas obrigações, razão pela qual o atraso deve ser imputado a Ré. Além disso, intercorrências como a alegada pela Apelante relacionados a terceiros (entraves burocráticos) constituem fortuitos internos, ou seja, ocorrências prejudiciais inerentes à atividade e pelas quais o fornecedor deve responder, por força do art. 18 "caput" CDC: .. Além disso, a jurisprudência consolidou-se em favor da validade da cláusula de tolerância de 180 dias sob o entendimento de que a construção civil envolve fatores fora do alcance do fornecedor, dentre as quais as dificuldades com a Administração Pública, intempéries e falta de mão de obra qualificada, descabendo à vendedora aproveitar esse fato novamente para justificar atraso ainda maior. O impedimento da fruição do bem é ínsito ao descumprimento da obrigação e dispensa prova. .. Destarte, reconhecida a culpa da Ré pela demora ocorrida na entrega das chaves, consoante reiterado entendimento deste Tribunal tem-se entendido justa a penalidade pela privação da fruição do bem. Com relação ao termo inicial, apesar do d. Magistrado a quo ter considerado novembro de 2014, entendo que deve ser a partir do início de dezembro de 2014, tendo em vista que considerando o prazo de tolerância, a entrega das chaves poderia ocorrer até o final de novembro de 2014. Assim, a indenização de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato deve se dar a partir de dezembro/2014 até junho/2015, ou seja, durante 7 meses. A desconstituição de tais premissas, portanto, a fim de alterar a conclusão adotada no acórdão recorrido, tal como pretende a parte recorrente, demandaria, inevitavelmente, a reinterpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos obstados, em recurso especial, pelos enunciados das Súmulas 5 e 7 do STJ. Exemplificativamente: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OMISSÃO NO ACÓRDÃO DE ORIGEM. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGADA NÃO ADEQUAÇÃO DO ACÓRDÃO ESTADUAL AO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL.AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE. TERMO INICIAL DA MULTA CONTRATUAL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil. 2. Ausente o prequestionamento, exigido inclusive para as matérias de ordem pública, incidem os óbices dos enunciados n. 282 e 356 da Súmula do STF. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1.578.979/ES, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/03/2021, DJe 19/03/2021) Outrossim, os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ impedem, por semelhantes motivos, a análise da apontada divergência jurisprudencial, quanto ao ponto. No tocante à cobrança de "juros deobra", registro que: "O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que entende ser ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Incidência da Súmula 83 do STJ"(AgInt no REsp 1.942.551/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021). No mesmo sentido, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. COBRANÇA NO PERÍODO DA MORA.IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. REVISÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N.º 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2. O Tribunal de Justiça de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação do contrato, concluiu pela culpa da vendedora pelo atraso na entrega da obra, motivo pelo qual rejeitou o pedido de ressarcimento dos juros de obra exigidos do adquirente. Dessa forma, é inviável alterar tal conclusão em recurso especial, ante o óbice dos Enunciado n.º 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.923.835/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021.) Por fim, ressalto queo acórdão recorrido não discorreu sobre a pretendida limitação dos "juros de obra", nem a parte recorrente suscitou tal questão nos embargos de declaração opostos na origem, revelando-se inviável, portanto, a análise da matéria por esta Corte Superior, ante a ausência de prequestionamento. Assim,incide à espécie o verbete da Súmula 211 do STJ. Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial. Observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do CPC/2015, deixo de majorar os honorários advocatícios arbitrados em favor da parte recorrida, porque já fixados no limite legal máximo. Intimem-se.