AREsp 2937444 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por GAFISA S.A. contra decisão que negou seguimento a recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 334): Apelação cível. Direito do consumidor. Sentença de parcial procedência que não merece reforma. Irresignação da ré. Atraso na entrega das chaves. Falha na prestação do serviço configurada. Inadimplemento contratual caracterizado. Devido pela ré o ressarcimento das cotas condominiais referentes ao período em que os autores não exerciam a posse do imóvel (antes da entrega das chaves). Tema nº 971 do STJ que permite a inversão de cláusula penal em favor dos adquirentes. Aplicação de multa de 1% (um por cento). Dano moral configurado. Quantum reparatório fixado em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por autor, que não merece reparo, pois em consonância com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Enunciado nº 343 da Súmula do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Apelo ao qual se nega provimento. Foram opostos embargos de declaração contra o acórdão recorrido, os quais foram rejeitados, conforme ementa (fl. 375-383). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 944, parágrafo único, do Código Civil e os arts. 1.345 do Código Civil. Quanto à suposta ofensa ao art. 944, parágrafo único, do Código Civil, sustenta que a condenação ao pagamento de danos morais e materiais, cumulada com a multa contratual, configura bis in idem, sendo necessária a limitação da indenização à cláusula penal previamente estipulada no contrato. Aduz infração ao tema 970. Assevera que houve violação ao parágrafo único do art. 944 do Código Civil por condenação em dano moral com base no mero inadimplemento contratual. Argumenta, também, que o art. 1.333 do Código Civil foi violado, pois a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais deveria recair sobre os adquirentes do imóvel, desde a instalação do condomínio, conforme previsto na cláusula XIV do contrato que impõe ao promitente comprador o dever de adimplir as cotas condominiais desde a instalação do condomínio.. Aduzindo também dissídio jurisprudencial que admite a a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial antes da imissão na posse e o condomínio tinha ciência inequívoca da transação e impossibilidade de cumulação de cotas condominiais com multa contratual. O recurso especial foi negado seguimento a luz do tema 866 e não admitido quanto aos demais aspectos, sob os seguintes fundamentos (fl. 424): (i) o acórdão recorrido está em conformidade com o Tema 886 do STJ, que estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o adquirente apenas a partir da imissão na posse; (ii) a alegação de bis in idem não foi acompanhada da indicação dos dispositivos legais violados, atraindo a aplicação da Súmula 284/STF; (iii) a revisão do valor fixado a título de danos morais demandaria reexame de matéria fático-probatória, vedado pela Súmula 7/STJ; e (iv) a interpretação de cláusulas contratuais não enseja recurso especial, conforme Súmula 5/STJ. Nas razões do seu agravo, a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de admissibilidade, reiterando que o acórdão recorrido violou os dispositivos legais indicados e que a matéria discutida é eminentemente de direito, não havendo necessidade de reexame de provas. Sustenta, ainda, que a decisão agravada aplicou indevidamente as Súmulas 5 e 7 do STJ e a Súmula 284/STF, e que o Tema 886 do STJ não seria aplicável ao caso concreto. Foi apresentada impugnação ao agravo, na qual os agravados alegam que o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, especialmente com o Tema 886, e que a decisão agravada foi devidamente fundamentada, não havendo qualquer violação de dispositivos legais. Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo e passo ao julgamento do recurso especial. O recurso merece provimento em parte. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, na qual os autores pleiteiam a restituição de valores pagos a título de cotas condominiais anteriores à entrega das chaves, a aplicação de multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel e a condenação da ré ao pagamento de danos morais. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré ao ressarcimento das cotas condominiais no valor de R$ 3.732,55 (três mil setecentos e trinta e dois reais e cinquenta e cinco centavos), à multa contratual de 1% (um por cento) do preço de venda atualizado e ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de danos morais para cada autor. O Tribunal de origem manteve a sentença, fundamentando que a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre o adquirente apenas a partir da imissão na posse, que ocorreu em 11.10.2017, e que a condenação por danos morais está em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. De início, o entendimento majoritário deste Tribunal, bem como do STJ, onde mereceu sedimento em recurso repetitivo - tema 886, é no sentido de que a responsabilidade pelas parcelas condominiais até a imissão de posse, formalizada na entrega das chaves, é da construtora. Os adquirentes passam a arcar com tais despesas a partir deste marco. Como exposto: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE.- (..) - Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido.(AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, DJe 13/09/2011) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. (..) (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009) (..) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE.- Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido.(AgRg nos(..) - EDcl no R Esp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, D Je 13/09/2011) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (EREsp n. 489.647/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 25/11/2009, DJe de 15/12/2009.) Tema 866: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. No que concerne a existência de danos morais na hipótese de atraso na entrega das chaves, a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar dano moral indenizável, conforme exemplos abaixo: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. VIOLAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. DANOS MORAIS. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. 2. No caso, o Tribunal de origem, condenando as empresas agravadas ao pagamento de danos morais in re ipsa, com base no transcurso do prazo de conclusão do empreendimento imobiliário, dissentiu da jurisprudência do STJ. Desse modo, era de rigor a reforma do acórdão recorrido, a fim de afastar os danos morais. 3. O afastamento da mencionada verba indenizatória não afrontou a Súmula n. 7/STJ, pois "a revaloração jurídica dos fatos não implica a incidência do óbice da Súmula 7 do STJ, quando a análise do recurso especial é baseada nas premissas estabelecidas pelas instâncias ordinárias" (AgInt no REsp n. 1.810.826/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 25/5/2020, DJe de 28/5/2020), como no caso presente. 4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 5. No caso concreto, para averiguar, em recurso especial, a existência de dano moral por atraso na entrega da obra, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.038.720/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 18/8/2022.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. OPERAÇÃO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. LESÃO EXTRAPATRIMONIAL. CARACTERIZAÇÃO COM BASE EXCLUSIVAMENTE NA DEMORA NA CONCLUSÃO DA OBRA. ORIENTAÇÃO DA TERCEIRA TURMA NO SENTIDO DE QUE O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURA DANO MORAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável. Na hipótese, o Tribunal de Justiça não consignou a existência de circunstância excepcional a caracterizar dano moral, motivo pelo qual é indevida a indenização. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.967.787/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.) Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem manteve os danos morais fixados na sentença, sem qualquer cotejo fático, tão somente pelo atraso na entrega de imóvel, e não por razões peculiares que denotassem ofensa a algum direito de personalidade da parte agravada ou circunstância excepcional que pudesse ensejar tal indenização. Ao que se apura da sentença a entrega das chaves ocorreu em outubro de 2017 e o atraso teria se iniciado em julho de 2017: "Dessa forma, o período em que os autores teriam direito às chaves- Julho a setembro de 2017- devem ser computada a multa contratual no montante equivalente a 1% (um por cento) do preço de venda atualizado, nos moldes da cláusula contratual n. 3.4.3" . (fl. 285) No que concerne a impossibilidade de cumulação de cláusula penal com pagamento do aluguel o recurso não merece ser conhecido, uma vez que não houve condenação cumulada de multa contratual com pagamento de alugueis. A sentença expressamente afastou tal acumulação (fl. 285): Com razão, ainda, o pedido de conversão da multa aos adquirentes. Em maio de 2019 o STJ aprovou a tese repetitiva de inversão de cláusula penal por atraso na entrega de imóvel, estipulando a possibilidade da inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para a construtora, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega. Dessa forma, o período em que os autores teriam direito às chaves- Julho a setembro de 2017- devem ser computada a multa contratual no montante equivalente a 1% (um por cento) do preço de venda atualizado, nos moldes da cláusula contratual n. 3.4.3 . Em face do exposto, conheço do agravo em parte e nesta dou provimento, apenas para afastar a condenação em danos morais. Diante da sucumbência recíproca, cada parte deverá arcar com as custas processuais. Com relação aos honorários de sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento de honorários fixados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte ré, a qual, por sua vez, condeno ao pagamento de honorários arbitrados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, reconhecendo suspensas as exigibilidades em caso de assistência judiciária gratuita. Intimem-se. EMENTA