AREsp 2947241 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 02/09/2025 a 08/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. No caso, o Tribunal de origem consignou que não houve a comprovação da existência de caso fortuito ou de força maior, capaz de afastar a responsabilidade da recorrente. Rever tal fundamento demandaria, necessariamente, o reexame de provas, o que é defeso nesta fase recursal. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto contra decisão que não admitiu recurso especial apresentado por JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, desafiando acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 1.166): "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÕES. TEORIA DA ASSERÇÃO. ART. 39 DA LEI Nº 4.591/64. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO QUE NÃO ASSUMIU QUALQUER ENCARGO PELA INCORPORAÇÃO OU CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. SALAS COMERCIAIS. HONORÁRIOS. REDIMENSIONAMENTO. OMISSÕES SANADAS. COM EFEITOS INFRINGENTES. 1. Nos termos da teoria da asserção, adotada majoritariamente em sede jurisprudencial, não se exige que a pertinência com o direito material seja real, bastando a mera afirmação do autor. 2. Em conformidade com o disposto na Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações), o proprietário do terreno que não assume para si a obrigação de incorporação e construção do empreendimento, não possui legitimidade passiva para responder pelo atraso da entrega da obra. 3. Provido o apelo, insta redimensionar os honorários advocatícios. 4. Recurso conhecido e provido, com efeitos infringentes. " Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.233-1.240). A recorrente apontou, nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 1.255-1.262), violação do art. 393 do Código Civil de 2002. Sustentou, em síntese, que o atraso na entrega do imóvel ocorreu por motivos alheios à sua vontade e que o contrato previa a possibilidade de não atendimento do prazo em função de caso fortuito ou força maior. Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fl. 1.288). O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. No caso, o Tribunal de origem consignou que não houve a comprovação da existência de caso fortuito ou de força maior, capaz de afastar a responsabilidade da recorrente. Rever tal fundamento demandaria, necessariamente, o reexame de provas, o que é defeso nesta fase recursal. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. VOTO O recurso não merece prosperar. O Tribunal de origem, ao julgar a apelação, consignou o seguinte (e-STJ, fls. 1.170-1.173): In casu, verifica-se ter o proprietário da empresa embargante, Antônio Sanches Galdeano, alienado parte do terreno (Quadra 01, Área Especial "A", do Setor Hoteleiro Norte) por meio de escritura pública de compra e venda com permuta no local (ID 14240604). Segundo tal instrumento, a então compradora (BRASÍLIA PLAZA S/A) adquiriu parte do terreno (73%) de propriedade de Antônio Sanches Galdeano e de sua mulher, Carmem Rey Galdeano, a partir do compromisso de incorporação, construção e entrega de unidades imobiliárias construídas em etapas (ou edifícios), mais tarde designados pelos nomes BIARRITZ (Bloco C), SAINT MORITZ (Bloco B), HOTEL & BUREAU (Bloco A), FUSION (Bloco D) e VISION (Bloco F). Em 14/10/2005, a parcela de propriedade remanescente do terreno equivalente aos imóveis que seriam construídos em favor de Antônio Sanches Galdeano e Carmem Rey Galdeano foi incorporada/integralizada ao capital social da TAO S/A, da qual Antônio já era sócio fundador. Nos referidos documentos constou expressamente que "A incorporação, a ser realizada na forma da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e demais legislação aplicável, e a construção das unidades imobiliárias que pertencerão aos outorgantes, bem como da totalidade do empreendimento, são de inteira e exclusiva responsabilidade da OUTORGADA, de acordo com o aqui convencionado e com o disposto nas leis em vigor, razão pela qual correrão ainda, por exclusiva conta e risco dela, OUTORGADA, todas as providências e despesas com o registro do memorial da incorporação e a execução da obra, taxas, emolumentos, seguros, inclusive de responsabilidade civil, contribuições previdenciárias, direitos trabalhistas e impostos, enfim, todos os dispêndios necessários à realização da obra e conclusão do empreendimento, não cabendo aos OUTORGANTES qualquer tipo de despesa até a conclusão da construção dos edifícios que integram o empreendimento, com "Habite-se" e a instalação do condomínio, inclusive o IPTU." De fato, o artigo 39, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64 dispõe sobre a responsabilidade do alienante, no caso a embargante, acerca de alguma prestação ou encargo, in verbis: (..) Na hipótese, a incorporadora do empreendimento em exame é a JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e a construtora é a JOÃO FORTE ENGENHARIA, conforme estabelecido no contrato de promessa de compra e venda objeto da presente demanda (ID 14240602). Desse modo, conforme disposição contratual expressa, somente as empresas incorporadora e construtora assumiram, perante os adquirentes das unidades imobiliárias comercializadas, a obrigação de cumprimento do contrato. Ante o exposto, embora se trate de causa relativa ao direito do consumidor, não se vislumbra a possibilidade de condenar a empresa embargante ao pagamento das indenizações solidariamente com a empresa incorporadora. (..) Assim sendo, apesar de considerar a legitimidade da embargante para figurar no polo passivo, o afastamento da condenação ao pagamento solidário da indenização é medida que se impõe, nos termos do que dispõe a Lei n. 4.591/64. Com o reconhecimento da ausência de responsabilidade da recorrente pelo pagamento de indenização, resta prejudicada a análise do termo final para incidência da condenação bem como da questão relativa ao desconto do percentual de 15% referente ao imposto de renda. Veja-se que, nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "ausente circunstância excludente da responsabilidade, o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de incorporação enseja o dever de indenizar, solidariamente, tanto da incorporadora quanto da construtora" (REsp 1881806/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/5/2021, DJe 7/5/2021). Além disso, não se pode olvidar que a Corte de origem, portanto, apontou que, consoante disposição contratual expressa, somente as empresas incorporadora e construtora assumiram, perante os adquirentes das unidades imobiliárias comercializadas, a obrigação de cumprimento do contrato. Desse modo, incide, quanto ao ponto, o óbice da Súmula 5 do STJ. E da leitura do acórdão recorrido presente no REsp 1.591.470, conexo a este recurso, constata-se o seguinte (e-STJ, fls. 699-703): De início, restou devidamente demonstrado nos autos o inadimplemento contratual das requeridas, que não entregaram o imóvel na data pactuada (30/11/2012), nem mesmo após o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (30/05/2013), além de não comprovarem a existência de qualquer excludente de responsabilidade capaz de descaracterizar a mora. Restou incontroverso o atraso na entrega do bem no prazo contratualmente previsto, o que não é negado pelas rés, tanto que alegam as excludentes de caso fortuito e força maior na busca de verem afastada a sua responsabilidade. Não se vislumbra dos autos, contudo, qualquer indício de que a inexecução do contrato adveio de caso fortuito ou força maior capaz de afastar a culpa das rés pelo inadimplemento contratual. As alegações de escassez de mão de obra e insumos na construção civil, extenso e constante período de chuvas e greves de transporte público não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade das rés. Tais circunstâncias são riscos do negócio, conhecidos pelos empresários, cujos prejuízos não podem ser suportados pelo consumidor ou invocados como motivo para isentar as rés do dever de arcar com os ônus decorrentes do seu inadimplemento contratual. (..) Como cediço, a obrigação dos empreendedores da construção civil é de resultado, já que cabe a eles diligenciar para que o contrato seja cumprido na data aprazada, não se podendo olvidar que, no caso, as rés ainda dispuseram de um prazo adicional de 180 (cento e oitenta) dias para administrar eventuais contratempos. (..) Assim, a despeito do que afirmam as requeridas, extrai-se das provas dos autos que estão presentes os pressupostos da responsabilidade civil: conduta, nexo casual e dano material decorrentes do atraso da entrega do bem. Portanto, demonstrado o inadimplemento das rés, evidenciada está a obrigação de indenizar a autora pelos danos que experimentou, e que, no caso, se caracterizam em lucros cessantes, pelos valores que deixou de ganhar. Aplica-se a presunção de dano à adquirente, nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, a compradora suportou lesão em seu patrimônio, devendo ser, portanto, ressarcida financeiramente. (Sem grifo no original). Como visto, a Corte de origem concluiu que as questões relativas ao atraso na entrega do imóvel são de integral responsabilidade dos empreendedores da construção civil, aduzindo que "cabe a eles diligenciar para que o contrato seja cumprido na data aprazada, não se podendo olvidar que, no caso, as rés ainda dispuseram de um prazo adicional de 180 (cento e oitenta) dias para administrar eventuais contratempos" (e-STJ, fl. 701 - processo conexo - REsp 1.591.470/DF). Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, lançado no v. acórdão recorrido, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. Corroboram esse entendimento os seguintes julgados: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COOPERATIVA. ATRASO NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. RESCISÃO. DECISÃO MONOCRÁTICA. SÚMULA N. 568/STJ. AUSÊNCIA DE NULIDADE. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. INCORPORADORA E CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. PRESCRIÇÃO. ESTATUTO DA COOPERATIVA. REEXAME. SÚMULA N. 5/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. "A jurisprudência deste STJ, a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplica a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 26/03/2019, DJe de 29/03/2019). 2. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, não havendo omissão, contradição, obscuridade ou erro material no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil de 2015. 3. Ausente circunstância excludente da responsabilidade, o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de incorporação enseja o dever de indenizar, solidariamente, tanto da incorporadora quanto da construtora (REsp 1881806/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2021, DJe 07/05/2021). 4. No caso, o Tribunal de origem afastou a alegação de prescrição da demanda, por entender que o termo a quo, como indicativo da actio nata, não era a data de assinatura do termo de demissão do cooperado, mas sim a data da liquidação do crédito a ser-lhe pago pelas rés, na forma do art. 25 do Estatuto Social da Cooperativa ré. A reforma desse entendimento demandaria o reexame do referido estatuto, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 5 deste Pretório. 5. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.050.086/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. Promessa de cessão de direitos aquisitivos de sala comercial. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL por atraso na entrega do imóvel. 1. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973 NÃO CONFIGURADA. 2. INOVAÇÃO DE TESE NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 3. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. Súmula 83/stj. 4. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA COM BASE NA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E NO EXAME DAS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS DA CAUSA. REVISÃO DO JULGADO. DESCABIMENTO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 5. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DATA DA CITAÇÃO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem no julgamento da apelação, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo que se falar em ofensa ao art. 535, II, do CPC/1973. 2. As alegações de ofensa aos arts. 7º e 14, § 3º, II, do CDC e de que, no caso, não estaria configurada a existência de danos morais indenizáveis, não foram deduzidas previamente nas razões do recurso especial, o que inviabiliza sua análise em agravo interno, por configurar inovação de tese recursal. 3. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo em que a empresa incorreu em mora. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. No caso, a alteração da conclusão adotada pela Corte de origem, no que se refere à responsabilidade solidária das empresas (incorporadora e construtora) pelo descumprimento do contrato, demandaria, necessariamente, interpretação das cláusulas da avença, bem como novo exame do acervo fático-probatório da causa, providências vedadas em recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior. 5. Tratando-se de responsabilidade contratual, e sendo a promitente vendedora a única responsável pelo descumprimento da avença, o termo inicial para a incidência dos juros moratórios é a data da citação . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 978.519/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 15/8/2017, DJe de 25/8/2017.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO DE DANOS MORAIS. RELAÇÃO CONSUMERISTA. SÚMULA 83 DO STJ. ALEGADA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA INVESTIMENTO. DEMAIS VERBAS CONDENATÓRIAS E INDENIZATÓRIAS. AFASTAMENTO DE FATO EXTRAORDINÁRIO. CASO FORTUITO INTERNO. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 2. Ausente circunstância excludente da responsabilidade, o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de incorporação enseja o dever de indenizar, solidariamente, tanto da incorporadora quanto da construtora (REsp 1881806/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 4.5.2021, DJe 7.5.2021. 3. Verificar se efetivamente se configurou caso fortuito ou de força maior, apto a elidir a responsabilidade da agravante no atraso da entrega da obra, e, assim, as demais responsabilidades e encargos estipulados, demandaria reexame de matéria fático-probatória, vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.289.941/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.) Desse modo, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. É como voto.