AREsp 2981834 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, ante a aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e 284 do STF (fls. 513-515). O acórdão do TJDFT traz a seguinte ementa (fls. 385-386): Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Atraso na entrega de imóvel. Termos contratuais. Responsabilidade d construtora. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Trata-se de ação ajuizada por adquirentes de imóvel contra a construtora, objetivando o ressarcimento de prejuízos (pagamento de juros de obra) decorrentes de atraso na entrega do bem, inicialmente pactuada para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias, mas efetivamente realizada em 12/12/2023. No recurso, a ré sustenta preliminares de ilegitimidade ativa e necessidade de litisconsórcio com o agente financeiro, além de alegar caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão:(i) saber se o termo de reserva e o contrato celebrado vinculam a construtora ao prazo de entrega acordado; e (ii) verificar a responsabilidade da construtora pelo pagamento de valores adicionais cobrados pelo agente financeiro, em razão do atraso na entrega do imóvel. III. Razões de decidir 3. A preliminar de ilegitimidade ativa foi rejeitada, considerando que os autores buscam ressarcimento pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, e a questão do litisconsórcio foi afastada por se tratar de responsabilidade exclusiva da construtora pelos juros incidentes durante o atraso. 4. O termo de reserva vincula as partes, conforme entendimento jurisprudencial, sendo o prazo de entrega elemento essencial à legítima expectativa do adquirente. 5. A alegação de caso fortuito externo foi desconsiderada por ausência de provas consistentes e por não ser imputável ao consumidor. A responsabilidade pela gestão de riscos inerentes à atividade empresarial recai exclusivamente sobre a construtora. 6. Em razão do atraso injustificado, a ré é responsável pelos prejuízos decorrentes dos juros de obra suportados pelo autor. IV. Dispositivo 7. Recurso desprovido. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 442-447). No recurso especial (fls. 459-473), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, as recorrentes aduziram dissídio jurisprudencial e violação: (ii) dos arts. 393 do CC/2002 e 374, I, do CPC/2015, alegando: (a) existir caso fortuito externo notório (pandemia da COVID-19), a justificar o atraso na entrega da obra e, por consequência, excluir o dever de indenizar a parte recorrida, (b) que o contrato permitiria a reprogramação do prazo de entrega do empreendimento após o fim do período de tolerância, ante a ocorrência da mencionada causa excludente de responsabilidade civil, (ii) do art. 421 do CC/2002, argumentando que o acórdão recorrido ignoraria a função social dos contratos, "ao tratar o termo de reserva como uma proposta vinculante que gera obrigação de entrega do imóvel, é equivocado. O termo de reserva apenas antecipa a reserva da unidade, sem gerar vínculo formal para a entrega, a qual ocorre apenas com a formalização do contrato de compra e venda" (fl. 465), e (iii) do art. 3º do CPC/1973, pois seriam partes ilegítimas para responder pela restituição dos juros de obra reclamados pela parte recorrida. Foram ofertadas contrarrazões, requerendo a condenação das agravantes ao pagamento de multa por litigância de má-fé, assim como o arbitramento de honorários recursais (fls. 495-507). O agravo (e-STJ fls. 433/448) afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (fls. 539-550), reiterando os pedidos das contrarrazões. É o relatório. Decido. A Justiça local reconheceu que houve o atraso na entrega das obras, sob os seguintes fundamentos (fl. 397): Sustentam também as Recorrentes, como escusa a ser analisada subsidiariamente, que houve caso fortuito externo, qual seja, a escassez de mão de obra em decorrência da pandemia COVID-19. A alegação não foi comprovada nos autos, o que deveria ter ocorrido de modo criterioso e sólido, inclusive com documentos ou outras provas produzidas à época. Além disso, qualquer ocorrência desse jaez não pode ser imputada ao consumidor, mero adquirente, cabendo às rés suportarem os eventos que podem interferir em suas atividades. Ultrapassar as conclusões do acórdão impugnado para admitir a existência de caso fortuito externo e, com isso, considerar justificado o atraso na entrega do empreendimento, de maneira a excluir o dever da parte recorrente de indenizar a parte recorrida, demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. O Tribunal de origem não debateu o conteúdo do art. 421 do CC/2002 sob o ponto de vista da parte recorrente, a despeito dos aclaratórios opostos. Inafastáveis, dessa maneira, as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ. E ainda, não tendo a parte impugnado o conteúdo normativo dos arts. 427 do CC/2002 e 30 do CDC, que justificaram o entendimento da Corte de apelação relativo à vinculação da parte recorrente ao prazo de entrega das obras previsto no termo de reserva do imóvel (cf. fls. 393-394), aplicável a Súmula n. 283/STF. A Corte estadual não se manifestou quanto ao art. 3º do CPC/1973 sob o enfoque pretendido pelas recorrentes. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios no ponto, a matéria contida em tal dispositivo carece de prequestionamento e sofre, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF. O Tribunal de origem assentou que estavam presentes os requisitos para reconhecer a legitimidade passiva ad causam das empresas recorrentes no referente ao ressarcimento dos juros de obra, porque elas deram causa ao atraso injustificado na entrega das chaves, causando prejuízos aos compradores no procedimento de amortização do saldo devedor do imóvel, nos seguintes termos (fls. 394-397): Devem, pois, as Rés, ser responsabilizadas pelo pagamento adicional que o Autor teve que fazer ao agente financeiro a título de "juros de obra". Igualmente, em trecho do acórdão: Nesse sentido: 2.2. JUROS DE OBRA Durante o período de construção do empreendimento imobiliário, os juros de obra cobrados do mutuário não são abatidos do saldo devedor, até que sobrevenha a averbação da carta de Habite-se do imóvel, momento a partir do qual o ente financeiro passa a cobrar a parcela de amortização e os juros do financiamento, abatendo-os da dívida. Assim sendo, a inadimplência da ré apelante ao deixar de cumprir o prazo contratual avençado, obrigou os autores a continuarem desembolsando os juros de obra, sem qualquer diminuição no seu saldo devedor, configurando, assim, danos emergentes que devem lhe ser ressarcidos. Além disto, a ré apelante não apresentou nenhum motivo plausível para o atraso, o que permite concluir que este decorreu da sua culpa exclusiva. Assim, correta a sentença que determinou a devolução dos valores pagos a título de juros de obra durante o período de mora da construtora. Dissentir de tal entendimento, a fim de acolher a tese de que as empresas recorrentes seriam partes ilegítimas no feito, exigiria nova interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige, além da indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, a demonstração do dissídio, mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e a realização do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015, ônus dos quais a parte recorrente não se desincumbiu. Por fim, rejeito o pedido de condenação das agravantes à multa por litigância de má-fé, visto que não ficou demonstrada conduta maliciosa ou temerária a justificar tal sanção, pois as partes tão somente intentavam a reforma da decisão que lhes foi desfavorável. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. EMENTA