REsp 1932561 - DECISAO

DECISÃO Na origem, Antônio Sérgio Limone e Cristiane Oliveira Limone ajuizaram ação de reparação de danos contra Nova Aldeia Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Lote 01 Empreendimentos S.A. (Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A.), objetivando a condenação das requeridas à devolução dos valores pagos relativos ao IPTU e ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, em decorrência de atraso na entrega do loteamento referido no contrato de aquisição de imóvel. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos (e-STJ, fls. 338-342). Interpostos recursos de apelação por ambas as partes, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, por unanimidade, negar provimento ao apelo das corrés e dar parcial provimento ao apelo dos autores, em aresto assim ementado (e-STJ, fl. 442): COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. 1. Atraso na entrega. Abusividade do contrato ao não estabelecer prazo certo de entrega (art. 39, inciso XII, do CDC). Prevalência do prazo previsto em cronograma de obras. Prazo de 4 anos do art. 18, V, da Lei 6766/79 não se refere ao prazo prometido pelo fornecedor ao consumidor, já que faz menção ao prazo máximo que pode constar em cronograma a ser submetido à aprovação da Prefeitura. Atraso na entrega verificado. Termo final da mora apenas com a entrega definitiva do loteamento. Obrigação de entrega que não se resume à expedição do Termo de Verificação de Obras - TVO. Aplicação analógica das Súmulas nº 160 e 161 deste E. TJSP. 2. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel durante a mora, ainda que se trate de lote de terreno. Postergação da utilização do lote, que possui caráter frugífero. Aplicação da Súmula 162/TJSP e do Tema Repetitivo nº 996 do E. STJ. Condenação devida. Aluguel indenizatório no percentual de 0,5% do valor do contrato adequado. Menor valor de mercado de lote já refletido no valor do contrato. Incidência do percentual sobre o valor total do contrato, e não apenas as parcelas pagas. Indenização é pela falta de ocupação do imóvel como um todo. 3. IPTU. Responsabilidade dos compradores somente a partir da finalização do loteamento, pela qual efetivamente passam a exercer a posse e utilizar plenamente o terreno. Pagamentos suficientemente comprovados. Restituição devida. 4. Termo inicial dos juros de mora. Responsabilidade contratual. Citação (art. 405 do CC). 5. Recurso das corrés não provido. Recurso dos autores parcialmente provido. Em suas razões, as recorrentes, com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, alegam, além de divergência jurisprudencial, violação aos arts. 18, V, da Lei n. 6.766/1979; 346, 349, 402 e 884 do CC/2002; e 34 do CTN, com base nos seguintes argumentos: a) sustentam o afastamento da condenação ao pagamento da indenização pleiteada, uma vez que não praticaram nenhuma espécie de inadimplemento contratual, pois todos os atos realizados foram de acordo com o estabelecido na Lei n. 6.766/1979 e no cronograma de obras; b) aduzem que o ente público é quem deveria ser responsabilizado, tendo em vista que foi ele quem autorizou a prorrogação do prazo para conclusão das obras, em razão da dimensão dos trabalhos envolvidos; c) apontam ainda que os recorridos não comprovaram os prejuízos sofridos para o cabimento da indenização a título de lucros cessantes, até porque o terreno não possui área construída estando vago; e d) defendem também que os recorridos são os únicos responsáveis pelo pagamento das despesas com IPTU, pois estão na posse do bem, ou seja o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, não sendo caso de restituição dos valores por eles pagos. Contrarrazões apresentadas às fls. 525-541 (e-STJ). O processamento do apelo especial foi admitido na origem (e-STJ, fls. 542-545). Brevemente relatado, decido. Na hipótese, o Tribunal de origem, concluiu que, no caso concreto, a ausência de prazo certo para entrega da obra seria prática abusiva, além de consignar que o prazo a ser seguindo seria o de cronograma de obras e não o de 4 (quatro) anos do art. 18, V, da Lei n. 6.766/1979, por não ser o prazo prometido pelo fornecedor ao consumidor, conforme se extrai do seguinte excerto (e-STJ, fls. 448-451): 1 - ATRASO NA ENTREGA O contrato, assinado em 17/12/2013 (fl. 69), estabelece que "Todas as obras de implantação e infraestrutura citados no item 10.1, acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Santana de Parnaíba, SP" (fl. 51) Primeiramente, é abusivo um contrato de consumo de compra de imóvel que não estabelece claramente prazo claro para a entrega. Nos termos do artigo 39, inciso XII, do Código de Defesa do Consumidor, "É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (..) deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério". Apesar de não constante do contrato, consta no Cronograma de Obras (fl. 156) que o prazo estimado para a liberação dos lotes para construção era de 24 meses a contar de novembro de 2013, ou seja, em dezembro de 2015. As corrés defendem que o prazo de entrega previsto seria prorrogável por mais 4 anos, nos termos da Lei nº 6766/79. Entretanto, o prazo de 4 anos do artigo 18, V, da Lei 6.766/79 é inaplicável porque o mencionado dispositivo não se relaciona ou afeta o prazo prometido pelo fornecedor ao consumidor, já que faz menção ao prazo máximo que pode constar em cronograma a ser submetido para a aprovação da Municipalidade: Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: (..) V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; Assim, prevalece o prazo previsto no cronograma (fl. 156), com a tolerância adicionalmente reconhecida pela r. sentença e não questionada em recurso: "Considerando-se a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega em 180 dias, conforme Súmula 164 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo (É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível), o termo final de entrega seria em junho de 2016." (g.n.) Quanto ao termo final da mora na entrega, pontua-se que a obrigação das loteadoras não é a emissão do TVO, que é mero requisito administrativo, mas sim a entrega do loteamento no modo contratado, o que ainda não se tem notícia de que tenha ocorrido. Aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula nº 160 deste Egrégio Tribunal no sentido de que "A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora." In casu, até mesmo o TVO apenas foi emitido de forma parcial (fls. 298/300), constando expressamente que "o Alvará de construção somente será concedido após a emissão do TVO FINAL". Ademais, ainda que a Prefeitura estivesse liberando as construções, os autores não são obrigados a aceitar construir em local com autorização não definitiva e sem a realização de toda a infraestrutura contratada para dar suporte aos lotes. Dessa forma, a mora apenas será findada com a entrega definitiva do loteamento, como bem determinado pela r. sentença. Com efeito, as recorrentes, nas razões do apelo especial, limitaram-se a afirmar que não houve inadimplemento, tendo em vista o prazo estimado de 4 (quatro) anos para a entrega do empreendimento, nos termos do disposto na Lei n. 6.766/1979. Todavia, verifica-se que o confronto entre o acórdão impugnado e as razões do recurso especial revela que o fundamento utilizado pelo Tribunal estadual não foi rebatido, de forma específica, pela parte insurgente, isto é, a inaplicabilidade das disposições da Lei n. 6.766/1979 relativamente ao promitente comprador, porque o prazo na legislação citada versa apenas sobre a vigência das diretrizes apresentadas pelas empreendedoras. Portanto, tendo em vista que tal fundamento é suficiente para manutenção da conclusão do julgado, incide o óbice da Súmula 283 do STF quanto ao referido ponto. Outrossim, o entendimento jurisprudencial da Segunda Seção do STJ, firmado sob a sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). Além disso, reverter a conclusão do Colegiado originário, para acolher a pretensão recursal e assim afastar a responsabilidade das recorrentes, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e de cláusulas do contrato, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. No que diz respeito à reparação devida à parte recorrida, o entendimento proferido pelo TJSP se harmoniza com a pacífica jurisprudência desta Casa, a qual se firmou no sentido de ser presumido o prejuízo pelo atraso na entrega do imóvel ob jeto do compromisso de compra e venda, sendo cabível a correspondente indenização por lucros cessantes, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. Ilustrativamente: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282 DO STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IPTU. IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 568 DO STJ. (..) 4. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (j. 9/5/2018 e DJe de 22/05/2018), concluiu que, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação". Incidência da Súmula nº 568 do STJ. (..) 6. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (AgInt no REsp 1.789.656/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/6/2019, DJe 12/6/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO- PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO POR TODO PERÍODO DE MORA. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS ADOTADAS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INVIABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (AgInt no AREsp 1.020.223/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 23/11/2017). (..) 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1.291.862/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/5/2019, DJe 24/5/2019) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A jurisprudência desta Corte Superior já consolidou entendimento que os lucros cessantes são presumíveis na hipótese de descumprimento contratual derivado de atraso de entrega do imóvel. Somente haverá isenção da obrigação de indenizar do promitente vendedor caso configure uma das hipóteses de excludente de responsabilidade, o que não ocorreu na espécie. (..) 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp n. 1.523.955/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 1º/12/2015, DJe 11/12/2015) Esse entendimento, inclusive, vem sendo aplicado por este Colegiado aos casos de atraso na entrega de lote não edificado, conforme se depreende da ementa abaixo transcrita: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO). ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DA CORRÉ EMPREENDEDORA. MORA CONFIGURADA. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DANO MATERIAL (LUCROS CESSANTES) DEFERIDOS PELA PRIVAÇÃO DO USO DA COISA. FUNDAMENTO NÃO ATACADO. SÚMULA Nº 283 DO STF. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. PREPARO EXISTENTE. INCOMPATIBILIDADE DO PEDIDO. PRECEDENTE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (..) 3. O STJ firmou o entendimento de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes. Incidência da Súmula Nº 568 do STJ.(..) 6. Agravo interno não provido, com observação. (AgInt nos EDcl no REsp 1.866.351/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 22/10/2020) Sendo assim, estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, tem incidência a Súmula 83/STJ, razão pela qual o decisum impugnado não merece reforma no ponto. No que se refere à alegação de responsabilidade pelo pagamento do IPTU pelos recorridos, vale registrar que as "despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse", nos termos do acórdão da Terceira Turma desta Corte, da relatoria deste signatário, assim ementado (sem grifo no original): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.697.414/SP, desta relatoria, Terceira Turma, DJe de 15/12/2017 - sem grifo no original) Nessa mesma linha: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de s er abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.570.780/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/3/2020, DJe 13/3/2020 - sem grifo no original) Na hipótese, o acórdão recorrido registrou que os autores não foram imitidos na posse do loteamento, considerando que as obras de infraestrutura nem sequer tinham sido finalizadas - fl. 457 (e-STJ), portanto, nesse ponto, também incide a Súmula 83/STJ. Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial para, nessa extensão, negar-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios em favor do advogado da parte ora recorrida em 2% sobre o valor da condenação. Publique-se. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. 2. INADIMPLEMENTO DAS CONSTRUTORAS CONFIGURADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 3. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. 4. DESPESA COM IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. 5. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.