REsp 2216838 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial, interposto por PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA ADQUIRENTE. Sentença que determinou a restituição de 80% dos valores pagos. Requeridas alegam a impossibilidade de rescisão, por se tratar de contrato quitado mediante financiamento através de cédula de crédito, garantida por alienação fiduciária. Ausência de indício de que a garantia fiduciária tenha sido registrada na matrícula imobiliária. Contrato de compra venda e cédula de crédito firmados simultaneamente. Elementos presentes nos autos indicam claramente a atuação em cadeia das requeridas, visando obstar a possibilidade de rescisão mediante a aplicação do CDC. Caracterizada abusividade. Rescisão mantida. Quanto ao percentual de retenção, o consumidor tem direito à devolução, de uma só vez, das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas. Enunciado das Súmulas 1 e 2 desta E. Corte de Justiça. Manutenção do percentual fixado pelo juízo de origem em 20%, a título de retenção das quantias já pagas. Montante que se mostra suficiente para cobrir os custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da avença, não havendo que se falar, assim, em qualquer outro tipo de compensação. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS. Opostos embargos de declaração por ambas as partes, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação aos artigos 31, 34, §2º da Lei 10.931/04, artigos 1361 e 1364 do Código Civil e Decreto 911/1969, sustentando as seguintes teses: (a) impossibilidade de rescisão de contrato de compra e venda quitado mediante Cédula de Crédito Bancário com garantia fiduciária; (b) desnecessidade de registro da garantia fiduciária sobre direitos aquisitivos; (c) aplicação da legislação específica em detrimento do CDC; (d) dedução da comissão de corretagem em conformidade com o Tema 938. Contrarrazões apresentadas. Admitido o recurso especial na origem. FUNDAMENTAÇÃO A irresignação merece prosperar. 1. Analisando detidamente os elementos fáticos delineados nos autos, constata-se que a situação não se enquadra no regime consumerista aplicado pelo Tribunal de origem, mas sim na legislação específica que rege a Cédula de Crédito Bancário com garantia fiduciária. Com efeito, conforme se depreende dos autos, em 08/07/2022, a recorrida firmou: (i) contrato de compra e venda de lote com a empresa Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda.; (ii) simultaneamente, emitiu Cédula de Crédito Bancário (CCB nº 316.0.090/01) em favor da BMP Money Plus, de quem tomou empréstimo para pagamento à vista do preço; (iii) constituiu garantia fiduciária sobre os direitos aquisitivos do lote; (iv) a CCB foi endossada para a ora recorrente Pick Money. Para melhor compreensão da controvérsia, impende destacar que no ordenamento jurídico brasileiro coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária, conforme pacificado pela jurisprudência desta Corte: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial da Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. No caso concreto, a garantia fiduciária recaiu sobre direitos aquisitivos do lote (bem móvel), não sobre o imóvel propriamente dito, atraindo, portanto, a disciplina do Código Civil (arts. 1.361 e seguintes) e da Lei 10.931/04. Ao julgar o caso, o acórdão recorrido afrontou os arts. 32 e 42 da Lei 10.931/04. Com efeito, a legislação específica das Cédulas de Crédito Bancário expressamente dispensa o registro, conforme estabelece o art. 42: "a validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro". A ausência de registro da garantia fiduciária na matrícula imobiliária não constitui óbice à validade e eficácia da avença entre as partes contratantes. A Segunda Seção pacificou a matéria no âmbito desta Corte Superior, assentando a impossibilidade de rescisão contratual do contrato de financiamento por mera ausência de registro imobiliário da alienação fiduciária, conforme se depara do seguinte julgado: "a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas" (EREsp 1.866.844/SP, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). No mesmo rumo, decidiu recentemente esta Quarta Turma: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA . CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES . MANUTENÇÃO. INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 . APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 2. Agravo interno desprovido . (STJ - AgInt no AREsp: 2142821 GO 2022/0167585-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) Tomadas essas premissas, especialmente na esteira de que a falta de registro não retira a eficácia do mútuo entre as partes, constata-se que não se trata de singelo compromisso de compra e venda passível de rescisão nos moldes consumeristas, mas sim de contrato de compra e venda quitado mediante financiamento garantido por alienação fiduciária. Nesse passo, incide o entendimento jurisprudencial consolidado por este Superior Tribunal de Justiça, no rumo de que "diante da incidência da legislação específica que disciplina a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento das parcelas, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato" (AgInt no REsp n. 1.927.025/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021; REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023). Desta forma, considerando que: (i) o contrato de compra e venda encontra-se integralmente quitado à vista; (ii) subsiste apenas o débito decorrente do mútuo garantido por alienação fiduciária sobre direitos aquisitivos; (iii) a legislação específica (Lei 10.931/04 e Código Civil) estabelece procedimento próprio para execução da garantia; e (iv) não se encontram presentes os requisitos legais para aplicação do regime consumerista, é de rigor reconhecer a impossibilidade jurídica de rescisão do contrato nos moldes pretendidos pela recorrida. Com efeito, permitir a rescisão contratual com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, em manifesta a fronta à legislação específica que rege a matéria, representaria violação aos princípios da força obrigatória dos contratos e da segurança jurídica. Assim, a improcedência do pedido formulado na ação é medida que se impõe, devendo a recorrida, se inadimplente, sujeitar-se ao procedimento de execução da garantia fiduciária previsto no art. 1.364 do Código Civil, com a consequente venda extrajudicial dos direitos aquisitivos e entrega do eventual saldo remanescente. Prejudicada a análise da tese recursal relativa à dedução da comissão de corretagem (Tema 938), em face do provimento do recurso no ponto anterior. 2. Do exposto, conheço e dou provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e julgar improcedente o pedido de rescisão contratual. Por consequência, inverto o ônus sucumbencial fixado nas instâncias ordinárias. Publique-se. Intimem-se. EMENTA