AREsp 1919425 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por Aton Construtora Ltda., com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, para impugnar acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 350): DUPLO APELO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. PRIMEIRO APELO. RETENÇÃO DE 25%. IMPOSSIBILIDADE. SEGUNDO APELO. CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTADO. RETENÇÃO DE 10%. CABÍVEL. 1. Como destinatário da prova, o juiz é o responsável para decidir sobre a produção daquelas necessárias à instrução do processo e ao seu livre convencimento, indeferindo as que se apresentem como desnecessárias, impertinentes ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa (artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil). 2. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, revela-se razoável e proporcional a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Primeiro apelo conhecido e desprovido. Segundo apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados (e-STJ, fls. 378-384). Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 390-416), aora agravante apontoudivergência jurisprudencial e violação dos arts. 403, 408, 412, 413, 416 e 944 do Código Civil; e 6º, V, 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Sustentou, em síntese, que a cláusula penal deve ser fixada no patamar de 25%dos valores despendidos peloadquirente, em respeito à jurisprudênciado Superior Tribunal de Justiça. Contrarrazões não apresentadas (e-STJ, fl. 490). O recurso especial não foi admitido na origem, o que ensejou a interposição do presente agravo. Brevemente relatado, decido. O Tribunal de origem, ao aplicar a sua jurisprudência, consignou que o percentual a ser retido em razão da rescisão contratual deveria ser de 10% sobre as quantias pagas. Confira-se, a propósito,a fundamentação do acórdão recorrido sobre o tema (e-STJ, fls. 354-355): Pois bem. Sabe-se que a jurisprudência deste Tribunal tem firmado o entendimento de que 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da construtora, sobretudo porque o imóvel objeto da contenda poderá ser renegociado. A propósito: (..) Nesse contexto, observa-se que há abusividade na cláusula contratual que determina a retenção de 25% sobre os valores pagos pelo contratante em caso de rescisão, devendo, portanto, ser reformada a sentença, a fim de que sejam restituídos ao consumidor 90% do total pago. Em relação à majoração do percentual de retenção dos valores pagos, a jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Nesse sentido: NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, o pedido deve ser extraído a partir de interpretação lógico-sistemática da petição inicial, ou seja, da análise de todo o seu conteúdo e não apenas da rubrica específica. Ademais, não pode ser considerado extra petita julgado que, diante de pedido mais abrangente, defere pedido de menor extensão, mas incluído, ainda que implicitamente, naquele. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. A jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 2.1 Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (20%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, o que encontra obstáculo no enunciado 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 2.2 A aplicação do referido óbice também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorridoe os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.417.321/MA. Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 22/8/2019). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PERCENTUAL RETIDO. NÃO DESTOA DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CASA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO. EXCESSIVA. CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. ANÁLISE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (AgInt no AREsp n. 1.200.008/SP. Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 14/6/2019). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, Relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/5/2015, DJe 22/6/2015). Entretanto, a Segunda Seção no REsp n. 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, publicado em 2/10/2019, consolidou o entendimento de que a estipulação de retenção dentro do limite máximo de 25% deve ser mantida em respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica particular, a qual deve ser mencionada pela Corte de origem para alterar o percentual estabelecido contratualmente e que esteja dentro dos parâmetros estipulados por este Tribunal. Vejamos alguns trechos do referido acórdão: A rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer conseqüência significativa para desistente, e muito menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária. Assim, tenho que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. Enfatizo que o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes. A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE). Desse modo, não havendo no acórdão recorridocircunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial, deve prevalecer o percentual de 25%de retenção, uma vez que esta Corte entendeu ser ele adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do inadimplemento do consumidor. Dessa forma, o entendimento adotado pelo acórdão recorrido encontra-se em dissonância à jurisprudência desta Corte Superior devendo, portanto, ser alterado. Diante do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial determinando a retenção do equivalente a 25% do total dos valores pagos pelo recorrido. Publique-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS EFETUADAS. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.