AREsp 2836113 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Não há dúvidas sobre o atraso para entrega da infraestrutura do empreendimento, já que foi superado o prazo de vinte e quatro meses previsto no contrato, sendo da incorporadora, portanto, a culpa pela rescisão. 2. Não é possível atribuir à SANEAGO e à SEMAD a responsabilidade pelo atraso, eximindo a responsabilidade da apelante, o que, inclusive, já foi reconhecido em diversos julgados desta Corte envolvendo o mesmo empreendimento. 3. Sendo da promitente vendedora a responsabilidade pela rescisão contratual, não há direito de retenção, devendo a quantia paga ser devolvida, corrigida, em parcela única, sem a possibilidade de parcelamento (súmula 543/STJ). 4. Descabe falar em retenção de valores a título de eventual dívida tributária, uma vez que o IPTU/ITU é uma obrigação propter rem e, tratando-se de terreno não edificado, não restou evidenciado, nos autos, a imissão da apelada na posse do imóvel. 5. Não havendo, no contrato, previsão de cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, por uma questão de isonomia contratual, deve a sanção contratual ser invertida, em favor do consumidor. 06. Desprovido o recurso, de rigor a majoração dos honorários arbitrados na instância singular, com arrimo no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação aos arts. 884 e 886 do CC, no sentido de que a base de cálculo para fins de valoração de cláusula penal é o valor das parcelas pagas, não o valor do contrato sob pena de enriquecimento ilícito da parte beneficiada, trazendo a seguinte argumentação: Conforme se lê das razões do presente, o problema jurídico está adstrito a MATÉRIA DE DIREITO, consistente exclusivamente na discussão acerca da base de cálculo da cláusula penal. O que se cabe aqui discutir é apenas se, a CLÁUSULA PENAL DEVERÁ SER APLICADA SOBRE O VALOR DO CONTRATO OU SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS. .. Assim, sem ambages, em prestígio à vedação ao enriquecimento sem causa, A BASE DE CÁLCULO DA CLAUSULA PENAL DEVERÁ SER O VALOR DAS PARCELAS PAGAS, CONFORME ENTENDIMENTO PACIFICADO DESSE COL. STJ E NÃO O VALOR DO CONTRATO COMO FICOU ESTABELECIDO NO ACORDÃO. O Código Civil em seus artigos 884 a 886, abordam a vedação ao enriquecimento ilícito, obrigando-se a devolução de valores indevidamente auferidos sem justa causa. .. Quanto a base de cálculo da cláusula penal fixada pelo juiz a quo e mantida pela nobre desembargadora (10% sobre o valor do contrato), insta observar que, não se admite sua estipulação em 10% do valor total do contrato, na medida em que tal encargo desvirtua a própria restituição das partes ao estado anterior da celebração do contrato. Contudo, em relação à cláusula penal (o promissário comprador incorrerá em Multa Penal correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato) o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de possibilidade de sua inversão, em contrato de compra e venda de imóvel, quando destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor (Tema 971), devendo, entretanto, recair sobre o valor das parcelas efetivamente pagas e não sobre o valor total do contrato. Vejam nobres ministros que é TOTALMENTE ABUSIVA a fixação da cláusula penal sobre o valor total do negócio, merecendo reforma o v. acordão. Esse col. Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é ABUSIVA A CLÁUSULA PENAL COM BASE NO VALOR DO IMÓVEL, devendo ser estabelecida sobre o valor das prestações pagas, in verbis: (fls. 537/541). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o acórdão recorrido assim decidiu: No tocante à cláusula penal, a previsão contratual é, exclusivamente, em desfavor do promissário comprador, senão vejamos: .. Assim, não havendo previsão em desfavor da promitente vendedora, por uma questão de isonomia contratual, deve a sanção contratual ser invertida, em favor do consumidor, conforme orienta a jurisprudência desta Corte: (fls. 496) Aplicável, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no Recurso Especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "não atacado o fundamento do aresto recorrido, evidente deficiência nas razões do apelo nobre, o que inviabiliza a sua análise por este Sodalício, ante o óbice do Enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal". (AgRg no AREsp n. 1.200.796/PE, Rel. Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 24.8.2018.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.811.491/SP, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 19.11.2019; AgInt no AREsp n. 1.637.445/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 13.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.647.046/PR, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 27.8.2020; e AgRg nos EDcl no REsp n. 1.477.669/SC, Rel. Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJe de 2.5.2018. Ademais, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Portanto, "a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ". (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9.10.2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.716.876/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3.10.2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4.10.2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25.9.2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23.9.2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25.9.2019. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA