AREsp 2638656 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por QUEIROZ GALVÃO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL (QUEIROZ GALVÃO) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre. Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 756/761). É o relatório. Decido. O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, QUEIROZ GALVÃO alegou a violação dos arts. 927, III, e 1022, II, ambos do CPC, ao sustentar, em síntese: (i) a existência de omissão no julgado; (ii) que o acórdão recorrido ignorou o alcance dos casos que são permitidos a inversão da cláusula penal, contrariando os acórdãos que deram origem ao Tema 971 do STJ; (iii) a existência de dissídio jurisprudencial sobre o tema. Decido. (1) Da ausência de violação do art. 1.022, do NCPC Nas razões do seu recurso, QUEIROZ GALVÃO alegou a violação do art. 1.022, do NCPC em virtude da existência de omissão e erro material no acórdão, quanto a sua condenação ao pagamento da cláusula penal invertida, em virtude do atraso na baixa da hipoteca existente sobre o imóvel. Contudo, verifica-se que o TRIBUNAL BAIANO se pronunciou sobre o tema consignando que, de fato, o atraso na liberação da hipoteca importa em dano moral cuja reparação se faz necessária. Confira-se: Quanto ao alegado erro material no julgado, relacionado ao fato de que a manutenção do gravame hipotecário sobre o imóvel não gera quaisquer danos ao adquirente, nem, tampouco, o inviabiliza de efetuar o registro do seu imóvel, cumpre transcrever trecho do acórdão que trata dos danos causados aos embargados (ID 48893338): "A conduta da apelante gerou aos apelados prejuízos de ordem moral, pois foram impedidos de concluir o processo de propriedade e dispor plenamente do imóvel, sem qualquer conhecimento a respeito de quando seria possível resolver a problemática causada pela recorrente que deixou de cumprir com a simples obrigação de lavratura da escritura do imóvel, sob o argumento de que a unidade adquirida pelos recorridos estaria hipotecada." (g. n.). Neste contexto, os embargados encontram-se impedidos de transmitir a propriedade do imóvel a terceiros, sem que antes seja baixada a hipoteca constituída em favor da instituição financeira, fato que evidentemente dificulta a venda do bem aos eventuais interessados, sem mencionar o danoso sentimento de que apesar de terem cumprido com as suas obrigações, os recorridos permanecem privados de exercer na plenitude os direitos inerentes à propriedade sobre o bem. (e-STJ, fls. 637). Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já foi analisada. A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DEMANDA ANULATÓRIA. OMISSÃO, OBSCURIDADES OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. CONCLUSÃO NO SENTIDO DA VALIDADE DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RELEVANTE FUNDAMENTO DO ARESTO NÃO ATACADO NO APELO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, obscuridades ou carência de fundamentação a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 489, II, § 1º, I a IV, e 1022, I e II, parágrafo único, I e II, do novo CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. .. . 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.918.626/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.) Afasta-se, portanto, a alegada violação. (2) Da incidência das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ QUEIROZ GALVÃO alegou não ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do adquirente do imóvel, porquanto, nos termos do Tema 971 do STJ, referida penalidade somente ocorre em caso de atraso da entrega do imóvel, situação diversa da relatada nos autos. Sobre o tema, o TRIBUNAL BAIANO consignou a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória, ao considerar que o dano moral restou configurado, ressaltando que o contrato firmado entre as partes foi claro ao estabelecer quea ora agravante se obrigou a liberar a hipoteca do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias da data da liquidação do preço pelos adquirentes do imóvel, outorgando-lhes a escritura definitiva sem ônus ou gravame de qualquer espécie, o que não ocorreu. A propósito, confira-se: No tocante à questão de fundo, verifica-se que os apelados ANDRE LUIZ SANTOS LOPES DE ALMEIDA e DANIELA SANTANA DE CARVALHO LOPES ingressaram em juízo em razão de terem comprado um apartamento no empreendimento denominado "Hemisphere 360º", localizado nesta Comarca e construído pela apelante QUEIROZ GALVÃO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA EMRECUPERAÇÃO JUDICIAL, sendo que mesmo após a quitação integral do preço ajustado entre as partes, a referida empresa não baixou a hipoteca que gravava o referido imóvel e que fora constituída em favor do corréu e apelado BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A. Os apelados sustentaram a urgência na obtenção da escritura e de seu interesse na venda do imóvel a terceiros, bem como de suas tentativas de regularização da propriedade junto à construtora apelante, sem que os seus pleitos fossem atendidos. É cediço que a manutenção do gravame prejudica o pleno exercício do direito de propriedade e acaba por inviabilizar a disposição e a venda do imóvel, causando prejuízos aos apelados de ordem material e moral, não podendo os adquirentes do imóvel responderem por uma divergência entre a construtora e o agente financeiro. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento já consolidado, conforme Súmula nº 308, in verbis: Súmula nº 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. A conduta da apelante gerou aos apelados prejuízos de ordem moral, pois foram impedidos de concluir o processo de propriedade e dispor plenamente do imóvel, sem qualquer conhecimento a respeito de quando seria possível resolver a problemática causada pela recorrente que deixou de cumprir com a simples obrigação de lavratura da escritura do imóvel, sob o argumento de que a unidade adquirida pelos recorridos estaria hipotecada. Registre-se, outrossim, que a cláusula 19.02 contrato de promessa de compra e venda objeto da lide (ID 39680793 - fl.03) estabelece que a apelante se obrigou a liberar a hipoteca do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias da data da liquidação do preço pelos apelados, outorgando-lhes a escritura definitiva sem ônus ou gravame de qualquer espécie sobre o imóvel objeto do feito, conforme transcreve-se a seguir: "Cláusula 19.02. Em face da hipoteca que poderá incidir sobre o imóvel objeto deste negócio jurídico, as partes contratantes, de mútuo e comum acordo, avençam que se o ADQUIRENTE desejar pagar, integralmente, o preço desta promessa de compra e venda, exclusivamente, com seuspróprios recursos, a ALIENANTE, ou à data da liquidação do preço peloADQUIRENTE, valendo sempre o último dos eventos, outorgando-se lhe aseguir, título definitivo sem ônus ou gravame de qualquer natureza ouespécie. Neste contexto, vislumbra-se que a situação vivenciada pelos apelados extrapolou o mero contratempo ou dissabor, configurando abalo às suas esferas morais, o que foi corretamente identificado e quantificado no Juízo de origem. (e-STJ, fls. 555/556) grifou-se .). Assim, rever as conclusões quanto à possibilidade da inversão da cláusula penal (tema 971 desta Corte) pelo descumprimento da obrigação acessória - liberação do gravame hipotecário - ocasionando prejuízo de ordem moral aos agravados demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. (3) Não se verifica o alega dissídio jurisprudencial A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e em cláusulas contratuais, e não na interpretação da lei. Isso porque as Súmulas n.º 5 e 7 do STJ também se aplicam aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DEIXO DE MAJORAR os honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de ANDRÉ LUIZ e outra, porque arbritrados no patamar máximo (20%), nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. VIOLAÇÃO DO ART. 1022 DO CPC. OMISSÃO E/OU ERRO MATERIAL NÃO CONFIGURADOS. CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA (GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL). ATRASO NA BAIXA DA HIPOTECA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. MORA CONFIGURADA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. REFORMA DO ENTENDIMENTO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA CONSTRUTORA.