AREsp 1884998 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SANTA CRUZ contra decisão que negou seguimento a recurso especial manejado em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fl. 55): AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE EXECUÇÃO - HASTA PÚBLICA - DECISÃO RECORRIDA QUE INDEFERIU A INCLUSÃO DO ARREMATANTE DO IMÓVEL NO POLO PASSIVO - IMPOSSIBILIDADE - INCLUSÃO PRETENDIDA QUE SE FUNDAMENTA NA INVOCAÇÃO DO CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO - PRINCÍPIO DA ESTABILIZAÇÃO SUBJETIVA DA DEMANDA INSERTO NO ART. 264 DO CPC/73, VIGENTE NA DATA DA SENTENÇA - COISA JULGADA QUE NÃO SE FORMOU EM FACE DO ARREMATANTE - INTELIGÊNCIA DAS DISPOSIÇÕES CONTIDAS NO ART. 506 DO CPC - MANUTENÇÃO DO DECISUM QUE SE IMPÕE - NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta a possibilidade de inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo da execução de sentença relativa à ação de cobrança de dívida condominial, uma vez que ele teve conhecimento da dívida desde o momento da arrematação do imóvel. Sustenta que o edital de alienação do imóvel não indicava que a alienação seria livre e desembaraçada e que nele constou a informação acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel e, portanto, que o arrematante deve responder pelos débitos da unidade, nos termos do art. 4º, parágrafo único, da Lei 4.591/64. Aduz que, de acordo com o art. 12 da Lei 4.591/64 e dos arts. 515, 784, VIII, 866, VI, todos do Código de Processo Civil/2015, as obrigações condominiais são propter rem e que o arrematante deve ser incluído no polo passivo da execução Contrarrazões não apresentadas. O recurso especial não foi admitido em virtude do óbice da Sú mula 284 do STF em razão da ausência de indicação dos artigos violados. Nas razões deste agravo em recurso especial, o agravante afirma que os artigos violados foram indicados destacando, para tanto, os arts. 12 da Lei 4.591/64, 515 e 886, VI, do CPC/2015. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Presentes os pressupostos de admissibilidade e ultrapassado o limite do conhecimento do presente recurso, verifico que ele não merece ser provido, senão vejamos. No mérito, o recorrente afirma a possibilidade de inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo da execução de sentença relativa à ação de cobrança de dívida condominial, uma vez que ele teve conhecimento da dívida desde o momento da arrematação do imóvel, nos termos dos arts. 4 e 12 da Lei 4.591/64 e dos arts. 515, 784, VIII, 866, VI, todos do CPC/2015. Sobre o tema, o Tribunal de origem consignou que (i) em observância ao princípio da estabilização subjetiva da demanda, inserto no art. 264 do CPC/73, vigente na data da sentença, descabe a ampliação do polo passivo, e (ii) embora o agravante alegue que a responsabilidade por dívidas condominiais anteriores à arrematação, seja do arrematante, devido ao caráter propter rem da obrigação, a sucessão processual, com a inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo da demanda, não se mostra possível na fase de cumprimento de sentença, visto que o agravado não integrou a fase de conhecimento. Confira-se: De fato, em observância ao princípio da estabilização subjetiva da demanda, inserto no art. 264 do CPC/73, vigente na data da sentença, descabe a ampliação do polo passivo, como determinado na decisão agravada. Assim, embora o agravante alegue que a responsabilidade por dívidas condominiais anteriores à arrematação, seja do arrematante, devido ao caráter propter rem da obrigação, a sucessão processual, com a inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo da demanda, não se mostra possível na fase de cumprimento de sentença, visto que o agravado não integrou a fase de conhecimento. Via de regra, entendo que a arrematação do bem é forma de aquisição originária, como venho decidindo em casos semelhantes, recebendo, portanto, o imóvel inteiramente livre e desembaraçado. Friso, no entanto, que a exceção é o edital não impugnado. No caso, formado o título executivo judicial, o ora agravante somente pode realizar a cobrança das cotas condominiais, nesta ação, de quem integrou a lide na fase de conhecimento, motivo suficiente para caracterizar a ausência de legitimidade do arrematante para integrar o polo passivo na execução, hipótese que evidentemente excederia os limites da coisa julgada ao alcançar terceiro estranho ao processo de conhecimento, como disciplina o artigo 506 do Código de Processo Civil. E o cumprimento de sentença, obviamente, deve observar obrigatoriamente os limites da coisa julgada, sem possibilidade de atingir terceiros imunes aos seus efeitos .. (sem destaque no original). Com isso, os fundamentos adotados pelo acórdão recorrido estão em dissonância com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte que reconhece que "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019). Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. RECONSIDERAÇÃO. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PELO DÉBITO CONDOMINIAL DESTE ORIGINÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE EXECUÇÃO EM VIRTUDE DO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Em virtude da ocorrência do prequestionamento da tese recursal desenvolvida, o agravo interno merece provimento. 2. Conforme o atual entendimento jurisprudencial desta Corte "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe de 07/11/2019). Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no REsp 1906584/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 30/06/2021) No caso da arrematação, a jurisprudência dos STJ admite a inclusão do arrematante no polo passivo da execução desde que conste no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. RESSALVA NO EDITAL. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DO FEITO EXECUTIVO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no REsp 1852710/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 04/12/2020) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. .. 6. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. 7. Precedentes do STJ específicos acerca do tema. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp 1817419/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/09/2019, DJe 19/09/2019) No caso dos autos, o Tribunal de origem não analisou o caso nos termos da jurisprudência desta Corte e a moldura fática presente no acórdão recorrido, como se vê, não fornece elementos concretos para saber se a dívida executada constou no edital de praça. Por sua vez, a vocação ínsita do recurso especial não permite a incursão na seara probatória dos autos. Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que lá seja realizado um novo julgamento do agravo de instrumento nos termos da jurisprudência desta Corte. Intimem-se.