REsp 1790850 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do TJRS, o qual recebeu a seguinte ementa (e-STJ fl. 158): APELAÇÃOCÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, que grava a própria unidade do imóvel, uma vez que a lei lhe imprime o poder de sequela. Assim, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, são os proprietários do imóvel que respondem pelos débitos da unidade. Ainda que a apelante não tenha sido imitida na posse do bem , tal, por si só, não afasta sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade em seu nome. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 173/179). No recurso especial (e-STJ fls. 182/203), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, por negativa de prestação jurisdicional. Indica afronta aos arts. 1.368-Bdo CC/2002 e 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, sustentando a responsabilidade da devedora fiduciante pelo pagamento dos débitos condominiais. Afirma "sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, vez que não está na posse do imóvel, tampouco lhe foi permitido consolidar plenamente em seu nome a propriedade fiduciária do imóvel" (e-STJ fl. 191). Aponta contrariedade ao art. 72 da Lei n. 11.977/2009, destacando a necessidade de notificação do credor fiduciário acerca do débito condominial. Contrarrazões apresentadas (e-STJ fls. 232/238). Juízo positivo de admissibilidade (e-STJ fls. 240/245). É o relatório. Decido. O Tribunal de origem concluiu que a recorrente deveria responder pelas cotas do condomínio porque constituiriam uma obrigação propter rem e quea consolidação da propriedade em seu nome teria sido registrada na matrícula do imóvel. Confira-se (e-STJ fls. 177/178): A doutrina e a jurisprudência são uníssonas ao deliberar que o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, que grava a própria unidade do imóvel, uma vez que a lei lhe imprime o poder de sequela. Assim, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, são os proprietários do imóvel que respondem pelos débitos da unidade. (..) Deste modo, conforme constou na sentença originária, "considerando que a matrícula nº 40.264, do Registro de Imóveis de Cachoeirinha (fls.08/13) comprova a propriedade do bem pela demandada (Av. -11), e tendo em conta que não há qualquer alteração até o momento no registro imobiliário quanto à consolidação da propriedade, tampouco prova nos autos acerca do adimplemento do débito, tenho que a parte ré deve arcar com o pagamento das quotas condominiais pendentes relacionadas à fl. 14 e das que se vencerem e não forem pagas no curso da demanda". Contudo, a jurisprudência do STJ entende que "o credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem" (REsp n. 1696038/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/8/2018, DJe 3/9/2018). Confira-se a ementa do referido julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. Também nesse sentido, os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO IMITIDO NA POSSE. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02", motivo pelo qual "a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem" (REsp 1.731.735/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13.11.2018, DJe 22.11.2018). 2. Ao se examinar o recurso especial da ora agravada, não foram constatados os óbices de admissibilidade apontados pela agravante, tendo em vista: (i) a suficiência da impugnação dos fundamentos do acórdão estadual que pugnou pela responsabilidade solidária da RB Capital pelas despesas condominiais; (ii) o prequestionamento implícito dos dispositivos legais apontados como violados, não havendo que se falar em inovação recursal; e (iii) a inaplicabilidade do óbice da Súmula 7/STJ em caso de mera revaloração do contexto fático probatório dos autos. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt no REsp n. 1715053/PE, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe 18/8/2020.) DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. 7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto. 9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. 10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1731735/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018.) No entanto, os autos devem retornar à instância anterior para que esta observe a jurisprudência do STJ em relação ao tema e aprecie novamente o recurso de apelação, pois, na referida decisão, não há elementos fáticos que permitam concluir, com exatidão, se a recorrente consolidou a propriedade do imóvel para si, tornando-se possuidora direta do bem. Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para determinar o retorno dos autos ao TJRS, a fim de que analise novamente o recurso de apelação, observando a jurisprudência mencionada. Publique-se e intimem-se.