REsp 2181121 - DECISAO

DECISÃO Examina-se recurso especial interposto por MARIA VANDERLITA SANTOS NEIVA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Recurso especial interposto em: 16/7/2023. Concluso ao gabinete em: 26/6/2025. Ação: de cobrança de cotas condominiais, ajuizada por CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11 à ora recorrente. Sentença: de procedência dos pedidos formulados na petição inicial. Acórdão: negou provimento à apelação interposta pela ora recorrente, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART. 1.356-A CC. EMPREENDIMENTO QUE ENCERRA EFETIVO PARCELAMENTO DO SOLO. LOTEAMENTO IRREGULAR. LEIS 6.766/79 E 4.591/64. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ENTE ASSOCIATIVO VOLTADO AO DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES DE INTERESSE COMUM. RATEIO DE IMPORTÂNCIAS RELATIVAS A DESPESAS COMUNS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. TAXAS CONDOMINAIS. ADQUIRENTE/POSSUIDOR DE FRAÇÃO DE TERRENO. COBRANÇA VÁLIDA. RECURSO ESPECIAL 1.280.871/SP (TEMA 882). INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. REGRA POSTA NO ART. 884 CC. POSTULADO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INADMISSIBILIDADE DE QUE O ADQUIRENTE/POSSUIDOR BENEFICIADO PELOS SERVIÇOS COMUNS NÃO COMPARTILHE O PAGAMENTO DE DESPESAS INDISPENSÁVEIS À EXECUÇÃO DELES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O compartilhamento das despesas entre adquirentes de fração de terreno em condomínio de lotes decorre da obrigação legal imposta a todos de custear os serviços prestados pelo ente associativo que, desenvolvendo atividades no interesse do empreendimento, beneficia, efetiva ou potencialmente, o conjunto dos possuidores/adquirentes de direitos sobre a fração ideal do terreno, uma vez que a ninguém é dado se locupletar em detrimento de outrem. 2. Hipótese que, por sua especificidade, não se subsome à tese firmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.280.871/SP, sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 882). Distinguishing feito em razão da situação concreta não guardar pertinência com cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, estando afeta a condomínio de lotes não regularizado no Distrito Federal, que é empreendimento fechado, de acesso limitado aos moradores, com lotes como unidades autônomas, produto de parcelamento clandestino do solo e ligado a associação que, com base na Convenção de Condôminos, instituiu mensalidade para financiar os serviços de habitabilidade. 3. O fato de ser o apelado possuidor de quatro frações no condomínio de lotes apelante é condição necessária e suficiente a fazer incidir o comando normativo que o obriga a compartilhar o pagamento das despesas comuns previstas no estatuto que rege as edificações no local e as relações entre condôminos, segundo aprovado em regular assembleia geral. Entendimento diverso propiciaria indevido enriquecimento sem causa de quem, sendo beneficiado pelas atividades desenvolvidas a benefício do condomínio, apenas usufrui dos bônus sem arcar com os ônus, conquanto proporcionalmente estejam a suportar a taxa de contribuição os demais beneficiários. Caso concreto em que incide o postulado que veda o enriquecimento sem causa. Art. 884 do CC. 4. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados. (e-STJ fls. 452-463). Embargos de declaração: opostos pela recorrente, foram desacolhidos (e-STJ fls. 515-522). Recurso especial: alega que o acórdão encontra-se em dissonância com o Tema 882/STJ. Refere inexistir, na hipótese, condomínio regularmente instituído, mas uma simples associação de moradores, o que impede a cobrança de despesas em relação a não associados. Refere que o respectivo pagamento ocasionará o enriquecimento sem causa da parte adversa (e-STJ fls. 536-549). Juízo de admissibilidade: o TJDFT admitiu o recurso especial (e-STJ fl. 706). Manifestação do MPF: devidamente intimado, o órgão ministerial opinou pelo não provimento do recurso (e-STJ fls. 769-772). É O RELATÓRIO. DECIDE-SE. - Da fundamentação deficiente Da análise das razões recursais, depreende-se que a parte recorrente deixou de apontar violação a qualquer dispositivo de lei federal, limitando-se a alegar a incompatibilidade entre a decisão impugnada e o Tema 882/STJ. Assim, não houve indicação expressa do dispositivo de lei que teria sido violado pelo acórdão recorrido. É firme a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que a falta de indicação clara e precisa dos dispositivos de lei federal alegadamente violados implica deficiência na fundamentação do recurso especial, aplicando-se à hipótese a Súmula 284/STF. - Do reexame de fatos e provas Por ocasião do julgamento da apelação, o TJDFT assim decidiu: Postula a recorrente a reforma da sentença para se ver desobrigada do pagamento das taxas condominiais relativas a condomínio irregular. Afirma não lhe serem disponibilizados quaisquer serviços condominiais. Pois bem, é incontroverso que a apelante Maria Vanderlita Santos Neiva é detentora de direitos sobre os lotes 08 a 14, da Quadra 09, do Condomínio Mini Chácaras do Lago Sul, conforme afirmaram ambos os litigantes de demonstra relação de possuidores acostada pelo condomínio ao Id 34493232. Logo, como titular de direitos sobre os terrenos acima indicados, os quais estão localizados em área do Condomínio Mini Chácaras do Lago Sul Quadras 4 a 11, e considerando a natureza propter rem das obrigações relativas a taxas condominiais, deve a ré/apelante a elas adimplir. .. Com efeito, a constituição de um condomínio de lotes - ainda que tido como condomínio irregular (associação de fato) -, sob pena de comprometimento de sua própria manutenção e existência, exige a integração social dos condôminos, uma vez que indispensável a gestão de interesses comuns concernentes à administração financeira em proveito da coletividade dos titulares de lote, por meio da cooperação mútua, bem como se volta à realização de melhorias em áreas comuns não transferidas ao domínio público como equipamentos urbanos; à promoção de convívio organizado e pacífico e à adequada disponibilização de serviços de uso geral e essenciais para a manutenção e valorização do imóvel. Nesse contexto, legítima a cobrança das despesas comuns, independentemente da modalidade e natureza jurídica do condomínio estabelecido e da efetiva utilização da área, porque atinente à contraprestação pecuniária devida à conta de benefícios usufruídos por todos e a todos úteis e necessários. Em condições que tais, como obrigação legal se afigura o compartilhamento das despesas realizadas em proveito, efetivo ou potencial, do conjunto dos titulares de lote ou moradores que integram o condomínio. Devem os condôminos, portanto, custear os serviços comuns ao condomínio de lotes, segundo a proporção a que têm direito da fração ideal, uma vez que não é dado a nenhum adquirente ou morador locupletar-se em detrimento dos demais. Vale consignar, nesse ponto, que as atividades desenvolvidas e representativas de despesas cujo custeio deve ser proporcionalmente repartido não dizem respeito a operações que tenham fins lucrativos, mas a ações que visam à regularização urbanística e fundiária, as quais constituem exigências de lei. Saliento, por oportuno, que a hipótese sub judice não se subsome à tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) pelo STJ, para exame de controvérsia relativa à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, uma vez que, não se revela aplicável à realidade dos condomínios de lotes não regularizados no Distrito Federal, que são empreendimentos fechados pela peculiaridade de acesso limitado aos moradores, têm lotes como unidades autônomas, são produto de parcelamento clandestino do solo e de regra se ligam a associação que, com base na Convenção de Condôminos, instituiu mensalidade para financiar os serviços de habitabilidade. Essas diversas características autorizam o presente distinguishing. (e-STJ fls. 472-474). Alterar o decidido no acórdão impugnado, acerca da natureza do condomínio e da possibilidade de cobrança de despesas comuns, em atenção às peculiaridades fáticas da situação que autorizaram o distinguishing efetuado pelo Tribunal de origem, implicaria inexoravelmente o reexame de fatos e provas, o que é inadmissível em recurso especial de acordo com a Súmula 7/STJ. - Da divergência jurisprudencial Por fim, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do artigo 105, III, da Constituição da República. Nesse sentido: AgInt no AREsp 821.337/SP, Terceira Turma, DJe 13/3/2017 e AgInt no AREsp 1.215.736/SP, Quarta Turma, DJe 15/10/2018. - Dispositivo Forte nessas razões, com fundamento no artigo 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte recorrida em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente para 15% sobre o valor da condenação. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos artigos 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Ação de cobrança de cotas condominiais. 2. A ausência de indicação expressa do dispositivo de lei federal alegadamente violado implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. Modificar a conclusão adotada pelo Tribunal de origem, no sentido de que, na hipótese dos autos, é necessário o distinguishing em relação ao Tema 882/STJ, diante das particularidades concretas da situação, implicaria o reexame de fatos e provas, o que é inadmissível em recurso especial. 4. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. 5. Recurso especial não conhecido.