REsp 1823975 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 08/04/2025 a 14/04/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. Impedida a Sra. Ministra Nancy Andrighi. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULAS N. 7 e 260/STJ. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial no qual se objetiva a manutenção da obrigação das partes agravadas de recolher contribuições associativas. 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir a agravada a arcar com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo associativo. 3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 4. O reexame do material fático-probatório necessário para alterar o entendimento do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 5. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos, de acordo com a Súmula n. 260/STJ. Agravo interno provido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por Condomínio Mansões Entre Lagos contra decisão monocrática do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, que apreciou recurso especial interposto com o objetivo de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado (fls. 312-327): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-OBRIGACIONAL. INAPLICABILIDADE DO RESP 1.280.871/SP, TEMA 882 E DO RE 695.911, TEMA 492. DECLARAÇÃO DE EXISTÊNCIA DOS DÉBITOS ANTERIORES AO PRAZO PRESCRICIONAL PARA COBRANÇA JUDICIAL. POSSIBILIDADE. I - As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares do Distrito Federal. Além de haver distinção, a Exma. Ministra Laurita Vaz, em 07/08/15, determinou a suspensão R Esp 1.280.871/SP. II - Eventual irregularidade na constituição do condomínio não retira sua legitimidade para cobrar as taxas definidas na Convenção e nas Assembleias, sob pena de se permitir o enriquecimento sem causa de proprietário de unidade imobiliária, que usufrui de todos os serviços oferecidos e benfeitorias realizadas. III - O posseiro de imóvel em condomínio irregular, que usufrui dos serviços prestados, possui relação jurídica obrigacional com o condomínio, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. IV - Somente as dívidas atingidas pela prescrição quinquenal são inexigíveis judicialmente, podendo, no entanto, serem exigidas administrativamente, o que permite a declaração judicial de sua existência. V - Apelação desprovida. A decisão agravada deu provimento ao recurso especial da agravada nos termos da seguinte ementa (fls. 430-434): RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE NÃO-ASSOCIADOS. Aduz o agravante que a decisão monocrática deve ser reformada, pois o recurso especial interposto pela agravada não merece ser provido, uma vez que a agravada é associada à agravante, conforme demonstrado nos autos, e que a cobrança das taxas condominiais é legítima (fls. 437-457). Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contrarrazões às fls. 461-479. É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULAS N. 7 e 260/STJ. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial no qual se objetiva a manutenção da obrigação das partes agravadas de recolher contribuições associativas. 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir a agravada a arcar com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo associativo. 3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 4. O reexame do material fático-probatório necessário para alterar o entendimento do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 5. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos, de acordo com a Súmula n. 260/STJ. Agravo interno provido para não conhecer do recurso especial. VOTO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Na origem, trata-se de ação cobrança , ajuizada pelo CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS contra a agravada RIANE ALBUQUERQUE BUSON PFEILSTICKER. Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente, decisão que foi mantida pelo Tribunal a quo. No recurso especial, o agravado requereu a aplicação do Tema 882 do STJ e/ou a suspensão do processo até que o STF julgasse o Tema 492. Após ser instada a se manifestar pelo Presidente do TJDFT sobre a adequação do caso aos temas mencionados, a 6ª Turma Cível daquele Tribunal proferiu acórdão em juízo de retratação com a seguinte ementa (fl. 406): APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. RECURSO REPETITIVO. TEMA 882 DO STJ. CONDOMÍNIO IRREGULAR. INAPLICABILIDADE DO RESP 1.280.871/SP. I - O e. STJ, sob o regime dos recursos repetitivos, no REsp 1.280.871/SP definiu o Tema 882 com a seguinte redação: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." II - A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares do Distrito Federal por se tratar de hipótese fática distinta. III - Juízo negativo de retratação. Mantido o acórdão. Em relação ao Tema 482, também foi operada a distinção, como se vê no seguinte trecho (fl. 319): A referida repercussão geral, pelas mesmas razões alhures, apresenta fatos distintos dos que fundamentam a pretensão recursal em exame. A obrigação de que trata o acórdão, no RE 695.911, Tema 492/STF, não se refere a "condomínios irregulares" constituídos por meio de associações civis, como ocorrem no Distrito Federal. Portanto, não há razão para suspensão nem futura vinculação. Conforme consta no acórdão, quando a agravada adquiriu a fração ideal do imóvel, em 1990, a existência da associação já era conhecida e aceita, uma vez que as condições estavam expressamente previstas no contrato de compra e venda (fls. 322- 323): A apelante-ré celebrou contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel rural, adquirindo os direitos possessórios de Midas Administração e Representação Ltda, em 1990 (id. 5802914), portanto, quando já estava constituído o "condomínio" que, por escritura pública declaratória (id. 5802909), desde 11/06/1989, instituiu os direitos e obrigações dos "condôminos". Portanto, a apelante-ré que adquiriu o direito em data posterior à constituição do condomínio, se submete às decisões da convenção e das assembleias, especialmente naquelas que estabelecem obrigações correspondentes a benefícios, dos quais usufrui. .. Na demanda em julgamento, desde a aquisição dos direitos possessórios em 1990, independentemente da natureza jurídica do apelado-autor, se condomínio de fato, associação civil ou parcelamento urbano de lotes, a ré aderiu aos termos do contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel rural (id. 5802914), que, em seus parágrafos 11 e 12 assim estabeleceram: "11a. - O PROMITENTE COMPRADOR declara estar ciente de que as melhorias e benfeitorias a serem edificadas no imóvel e no condomínio, são de única responsabilidade dos condôminos, que ;ratearão as despesas na forma do código civil 12a. - Fica ainda pactuado que o adquirente respeitará a Convenção de Condomínio, aderindo a todos ;"os seus termos (pág. 2 - g. n.) De se ver que a associação ao condomínio pela ré foi expressa, tendo a apelante concordado em respeitar os atos constitutivos desta, que por deliberação da assembleia, impõe-se a cobrança de taxas para cobrir suas despesas. (Destaquei) No voto vencedor que deu origem ao Tema 882, o Min. Buzzi faz distinção, considerando situações em que as partes anuíram livre e espontaneamente em participar da associação: Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, (..) grifei A Terceira e Quarta Turmas do STJ fazem distinção na aplicação do Tema 882 nos casos em que os termos do contrato-padrão foram levados a registro no imóvel ou se a parte expressamente anuiu à associação. Neste sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RE 695.911/SP (TEMA 492/STF). TRIBUNAL DE ORIGEM QUE CONSIGNOU A ANUÊNCIA DA PARTE PARA O PAGAMENTO DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 2. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou a anuência da parte ao pagamento das taxas de manutenção do loteamento. Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.026.178/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 29/2/2024. Grifei) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. .. 4. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 5. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo. 6. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido. (REsp n. 1.422.859/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015. Destaquei.) O acórdão vergastado se fundamentou na Súmula n. 260/STJ ("A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos."), bem como na previsão do art. 1.333 do Código Civil. Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente/agravada somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e a interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para não conhecer do recurso especial. É como penso. É como voto.