REsp 1975502 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/02/2025 a 10/02/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO DE CASAS ATÍPICO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para anular o acórdão recorrido e restabelecer a sentença que determinou a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, com base em contrato-padrão depositado em registro imobiliário. 2. O agravante sustenta que não formalizou adesão aos termos do Estatuto Social da associação e que adquiriu o lote antes da Lei n. 13.465/2017, o que afastaria a exigência de pagamento das taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, sem a associação voluntária, considerando a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do STJ permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. 5. A livre associação não afasta, por si só, a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo, seja por contrato, escritura pública ou depósito em cartório. 6. No caso, a sentença de primeiro grau constatou a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança, assinado e depositado em registro imobiliário, o que legitima a cobrança das taxas condominiais. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos é válida quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. 2. A livre associação não afasta a cobrança de taxa condominial quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022; EDcl no AgInt no REsp n. 1.885.283/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por ALISSON ANTÔNIO GONÇALVES contra decisão que, "em juízo de retratação, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão de fls. 380-381 e dar provimento ao recurso especial a fim de anular o acórdão recorrido e restabelecer a sentença (fls. 229-239)" (fl. 479). Em suas razões, o agravante sustenta que jamais formalizou adesão aos termos do Estatuto Social da "Associação" agravada, de modo que não assumiu o ônus pelo pagamento das mensalidades/taxas condominiais objeto da demanda. Informa que adquiriu o lote em 14/2/2008, antes do advento da Lei n. 13.465/2017 e da norma municipal que regulamentou a cobrança das mensalidades de proprietários e possuidores de lotes, o que afasta a exigência do referido pagamento. Reitera a necessidade de aplicação ao caso do Tema n. 882 do STJ, haja vista que o contrato assinado pelo agravante é contrato padrão de cessão do direito sobre o lote em questão, sem qualquer previsão a respeito da cobrança de taxas condominiais. Assim, não pode ser compelido a pagar aquilo que não anuiu. Requer, portanto, seja conhecido e provido o presente agravo interno para que seja reconsiderada a decisão anterior e aplicado o entendimento firmado no Tema n. 882 do STJ no caso concreto. Impugnação às fls. 515-525. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO DE CASAS ATÍPICO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para anular o acórdão recorrido e restabelecer a sentença que determinou a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, com base em contrato-padrão depositado em registro imobiliário. 2. O agravante sustenta que não formalizou adesão aos termos do Estatuto Social da associação e que adquiriu o lote antes da Lei n. 13.465/2017, o que afastaria a exigência de pagamento das taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, sem a associação voluntária, considerando a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do STJ permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. 5. A livre associação não afasta, por si só, a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo, seja por contrato, escritura pública ou depósito em cartório. 6. No caso, a sentença de primeiro grau constatou a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança, assinado e depositado em registro imobiliário, o que legitima a cobrança das taxas condominiais. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos é válida quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. 2. A livre associação não afasta a cobrança de taxa condominial quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022; EDcl no AgInt no REsp n. 1.885.283/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022. VOTO O recurso não reúne condições de prosperar. Como bem descrito na decisão agravada, a "controvérsia posta nos autos restringe-se a saber se é possível a cobrança da taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, sem a associação voluntária" (fl. 476). Na ocasião, afastou-se a incidência do Tema n. 882 do STJ, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, na medida em que "a situação dos autos não se enquadra na moldura fática descrita na tese repetitiva, uma vez que, conforme a sentença "o réu adquiriu a propriedade do lote descrito na inicial anos após a constituição da associação, ora autora, cumprindo anotar que o contrato padrão de compra e venda já previa a obrigatoriedade do comprador/adquirente contribuir com as despesas para manutenção do loteamento" (fl. 237)" (fl. 477). Assim, o caso dos autos difere da tese repetitiva, segundo a qual as "taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Isso porque a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que a discussão acerca da livre associação não se presta, por si só, para afastar a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, mas "a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros" (REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022, DJe de 31/3/2022). Nesse sentido, confira-se o julgado citado na decisão agravada: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ERRO MATERIAL. OCORRÊNCIA. TEMPESTIVIDADE DO RECURSO ESPECIAL RECONHECIDA. EFEITO MODIFICATIVO. MÉRITO RECURSAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE OBRIGAÇÃO. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. CONDOMÍNIO FECHADO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, PARA SANAR ERRO MATERIAL, COM EFEITO MODIFICATIVO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC/2015, art. 1.022). 2. No caso, os presentes aclaratórios merecem acolhimento, para sanar erro material verificado. 3. O entendimento jurisprudencial da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente. Precedentes. 4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Embargos de declaração acolhidos para sanar erro material, com efeito modificativo, a fim de conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento. (E Dcl no AgInt no REsp n. 1.885.283/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 25/4/2022, destaquei.) Dessa forma, diferentemente do afirmado pela parte agravante, consta da sentença proferida em primeiro grau de jurisdição que foi assinado contrato-padrão depositado em registro imobiliário com previsão de cobrança pela administradora do loteamento das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, não podendo se cogitar de que dela não anuiu. Caso, pois, de manutenção da decisão agravada pelos seus próprios fundamentos. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. É o voto.