AREsp 2590359 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por CONDOMÍNIO ALTO DA BOA VISTA contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim resumido: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL. CONSTRUÇÃO DE QUADRAS POLIESPORTIVAS E DE PRAÇA. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS. VOTO DE DOIS TERÇOS DOS CONDÔMINOS. I - A CONSTRUÇÃO DE QUADRAS POLIESPORTIVAS E DE PRAÇA COM RECURSOS PROVENIENTES DO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS, BEM COMO A UTILIZAÇÃO DE SALDO REMANESCENTE PARA OBRAS DE PAISAGISMO EM ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO, REPRESENTAM BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS, CUJA PROPOSTA DEVE SER APROVADA EM ASSEMBLEIA GERAL MEDIANTE O VOTO DE DOIS TERÇOS DOS CONDÔMINOS, ARTS. 96, § 1", E 1.341, INC. I, DO CC, O QUE NÃO OCORREU. II - APELAÇÃO DESPROVIDA. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 96, § 1º, 1.248, V, e 1.341, I, do CC, no que concerne ao reconhecimento da natureza jurídica de acessão artificial para a quadra poliesportiva, uma vez que se trata de construção em terra nua e de natureza jurídica de equipamento coletivo, destinado à comunidade, razão pela qual não pode ser considerada benfeitoria voluptuária no que se refere ao quórum de votação em assembleia de condomínio, trazendo a seguinte argumentação: Acontece que, ao julgar, apenas se ateve em alegar que em se tratando de quadra de esportes, que isso seria benfeitoria voluptuária, atraindo o quorum qualificado da assembleia, desconsiderando que se trata de As benfeitorias são melhoramentos feitos em coisas já existentes, o que não era caso, pois se tratava de lote vaziu, terra nua, sem nenhuma obra, portanto, não podendo ser considerado benfeitoria. Um loteamento irregular com determinação implantação, na verdade, ele está se constituindo, em formação, e não em melhoramento ou embelezamento, por isso detentor de licença de implantação. .. Sendo assim, a convenção de condomínio não modifica sua natureza juridica, sobretudo, quando as regras impostas ao o condomínio para cumprimento de licença de instalação/implantação junto ao IBRAN dentro da ótica de assetamento como loteamento urbano aberto, seguindo as regras de REURB, lançando sobre o condomínio a função de empreendedor. .. No acórdão ficou clara contradição, posto que, ao mesmo tempo em firmou todo um entendimento pautado no código civil, que a obra das quadras seria de mero deleite ou recreio, consoante o 5 1 0 do art. 96 do CC, também apontou que o local da obra em debate seria para instalação de equipamento público, no caso "conforme o Memorial Descritivo, a Entrequadra 101/102, AE 01, é sim destinada a equipamento público comunitário, mas para a implantação de escola do ensino infantil (id. 43968029, pág. 32), não para construção de quadras de esportes e de praça." Isso ficou em contraponto ao próprio Distrito Federal, quando, pela LUOS, em relação ao registro do lote, informou que não possuía interesse no feito, sendo que na referida manifestação de ID 90811924, o Distrito Federal informou em síntese que: "Com relação às obras de instalação de equipamentos públicos, a GEURB informa que, de acordo com a LUOS, é permitida a atividade de esporte e lazer comunitário no lote indicado à petição inicial. " Portanto, plenamente possível a implantação da obra, o que foi ignorado, sob o manto do entendimento simplória que uma vez sendo quadra de esportes é benfeitoria voluptuária, ignorando toda a REURB e necessidade de implantação do empreendimento. Portanto, não apenas o acórdão firmou o entendimento que a natureza do lote seria para a instalação de equipamento público, o que torna contraditório ao entendimento de que se trata de um condomínio comum, com aplicação das regras do Código Civil e, no mesmo ponto, quando vislumbra que se trata de equipamento público, ficando demonstrada a natureza pública da área, mas que a obra seria de benfeitoria voluptuária. .. Apesar do acórdão informar que seriam aplicadas as regras do código civil, apenas tratou como benfeitoria voluptuária, trazendo no bojo o art. 96 e 97, ambos do Código Civil, sem, contudo, explicar ou fundamentar como chegou a esta conclusão e não por acessão. O simples fato de sustentar que se aplicam as regras de condomínio comum do código não se faz presumir que toda e qualquer obra seja de natureza voluptuária (fls. 704/715). É, no essencial, o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: Da análise dos autos, verifica-se que o Síndico do Condomínio-apelante convocou a 98a Assembleia Geral Extraordinária para o dia 23/9/20, com o seguinte item 2 do Edital de Convocação: "02. Leitura, discussão e votação da Proposta de Resolução de Assembleia Geral que define parâmetros de aplicação de superávit orçamentário, decorrente de recuperação de ativos de condôminos inadimplentes" (id. 43968021). Conforme consta da ata da referida AGE (id. 43968022), o apelado-autor suscitou questão de ordem sobre a necessidade de observância do quórum de dois terços para a aprovação da proposta, a qual foi indeferida pelo Síndico. Foram apresentadas opções de utilização do montante de R$ 500.000,00, e, realizada a votação, foi divulgado o seguinte resultado: "Item 2 da pauta: votos presenciais teve 09 votos para a opção 1, 02 votos para a opção 2, zero voto para opção 3, 01 voto para opção 4, 04 votos para opção 5 e zero abstenções. Total 16 votos. Votos pelo aplicativo: 227 votos para a opção 1, 29 votos para a opção 2, 01 voto para a opção 3, 04 para opção 4, 55 votos para opção 5 e zero abstenções. Total 316. Sendo então vitoriosa a opção 1: Construção de um campo de futebol Society, uma praça e realização de paisagismo em áreas comuns do Condomínio." (id. 43968022, pág. 3, grifos nossos). Assim, foi elaborada a Resolução de Assembleia Geral nº 03, de 24/9/20, com a definição da " .. aplicação de recursos decorrentes de superávit orçamentário" (id. 43968023), mas a matéria foi novamente submetida à análise dos condôminos, conforme Edital de Convocação para a 75 5 Assembleia Geral Ordinária em 5/12/20, com o seguinte item 4: "04. Leitura, discussão e votação da Proposta de Resolução de Assembleia Geral que altera os parâmetros de aplicação de superávit orçamentário, decorrente de recuperação de ativos de condôminos inadimplentes. Na 98º AGE foi aprovada por 71,8% dos votos, a construção de um campo de futebol society, uma praça e realização de paisagismo em áreas comuns do Condomínio. Contudo, diante da alta demanda pela utilização da única quadra existente, o assunto será novamente levado a Assembleia para, se assim a Assembleia anuir, substituir as obras aprovadas por: construção de 2 (duas) quadras 1 (uma) praça e o saldo remanescente aplicado na execução do paisagismo do Condomínio." (id. 43968024, grifos nossos). Na referida AGO, o Síndico defendeu a alteração da construção de um campo de futebol Society por duas quadras poliesportivas, como forma de atender mais condôminos, e destacou que " .. poderão ser construídas utilizando-se as áreas destinadas a equipamentos públicos disponíveis dentre do CABV" (id. 43968025, pág. 5). A proposta foi aprovada por unanimidade, com 42 votos, ficando aprovada a Resolução de Assembleia Geral nº 9, de 5/12/20 (id. 43968026). Ressalte-se que ficou incontroverso nos autos o fato de que o Condomínio - apelante é composto por 2.455 unidades imobiliárias residenciais (ids. 43968029, pág. 20, e 43968439, pág. 3). O art. 97 do CC prevê que "não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor" (grifo nosso). Na presente situação, em que foi deliberada por assembleias gerais a construção de quadras poliesportivas e de praça, além da utilização do saldo remanescente em obras de paisagismo, é certo que tal proposta representa melhoramentos e acréscimos com a intervenção do Condomínio-apelante, mediante a utilização de recursos dos condôminos, cujas obras, portanto, caracterizam-se como benfeitorias voluptuárias, consoante o § 1º do art. 96 do CC: "São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor". O inc. I do art. 1.341 do CC, por sua vez, estabelece que a realização de obras no condomínio depende, "se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos", o que não foi observado pelo Condomínio-apelante, pois, de um total de 2.455 unidades imobiliárias, a proposta de utilização do montante de R$ 500.000,00 foi aprovada na 98a AGE por 236 votos e na 75a AGO por 42 votos. Note-se que em nenhuma das assembleias gerais foi especificada a localização em que seriam construídas as quadras poliesportivas e a praça dentro do Condomínio, por isso o fato de que a área seria destinada a obra de equipamento público não é suficiente para excluir a exigência do voto de dois terços dos condôminos para a aprovação da proposta. Por outro lado, a resposta da Administração do Condomínio-apelante acerca do questionamento do apelado-autor sobre a localização da obra (id. 43968031 e 43968032) e o Auto de Notificação expedido pela Agefis em 5/3/21 (id. 43968359), após o ajuizamento da ação, demonstram que a construção havia sido iniciada na Entrequadra 101/102, AE 01, que, segundo o Condomínio-apelante, representa tão somente a implantação do Memorial Descritivo anteriormente aprovado. No entanto, tal alegação também improcede, pois, conforme o Memorial Descritivo, a Entrequadra 101/102, AE 01, é sim destinada a equipamento público comunitário, mas para a implantação de escola do ensino infantil (id. 43968029, pág. 32), não para construção de quadras de esportes e de praça. Em conclusão, deve ser mantida a r. sentença quanto à nulidade parcial da 98" Assembleia Geral Extraordinária e da 75" Assembleia Geral Ordinária, especificamente quanto à utilização do montante de R$ 500.000,00 para a construção de quadras poliesportivas e de praça, além da utilização de saldo remanescente para obras de paisagismo em áreas comuns do Condomínio, porque não observada a exigência do quórum de dois terços para a aprovação da proposta (fls. 655/657). Tal o contexto, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), uma vez que o acolhimento da pretensão recursal demandaria, a toda evidência, o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)". (AgRg no REsp n. 1.773.075/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7/3/2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.679.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1/9/2020; AgInt no REsp n. 1.846.908/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21/8/2020; e AgInt nos EDcl no REsp n. 1.848.786/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.311.173/MS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 16/10/2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA