REsp 2087129 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 1.164): AÇÃO RENOVATÓRIA - Autora que pretende a renovação do contrato de "permissão de uso de estacionamento" - Conexão com ação de reintegração de posse proposta pelo condomínio ora réu (autos nº1079256-68.2020.8.26.0100) - Sentença de improcedência, sob o fundamento de que não há locação entre as partes - Recursos de ambas as partes - Não conhecimento do apelo do condomínio réu interposto nestes autos por ausência de interesse recursal, na medida em que não foi vencido nesta demanda e sua irresignação se refere à ação possessória, tratada em pretensão recursal autônoma - Rejeição da preliminar de cerceamento de defesa pela autora, porquanto a perícia contábil pleiteada não influiria no juízo sobre o tipo negocial do contrato em questão - Rejeição da preliminar suscitada pela autora de nulidade da sentença por falta de fundamentação, já que o julgador a quo se manifestou sobre os pontos relevantes da demanda - Reconhecimento da atipicidade do contrato, a afastar a aplicação da Lei 8.245/91 pretendida pela autora WHC - Caracterização de relação diversa entre as partes do contrato em comparação com uma locação comum, porquanto o condomínio cedente do espaço utilizava diretamente o serviço da ré WHC e tinha ingerência na fixação do preço praticado e na autorização das atividades realizadas no local - Ademais, interesse do condomínio em estruturar a operação de estacionamento para administração própria, a fim de atender os demais frequentadores da região, evidenciado pelos preceitos negociais, o que torna injustificada a pretensão renovatória - Com o afastamento da Lei do Inquilinato, inexiste direito à renovação do contrato - Sentença mantida - Honorários recursais devidos pela autora - RECURSO DO RÉU NÃO CONHECIDO E RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 1.297/1.300). Em suas razões (e-STJ fls. 1.302/1.355), a parte recorrente aponta violação dos seguintes dispositivos legais: (a) art. 937, I, do CPC/2015, sustentando a existência de cerceamento de defesa pelo indeferimento do pedido de sustentação oral. Teceu as seguintes considerações (e-STJ fl. 1.318): A questão discutida neste Recurso Especial é saber se o adiamento da sessão de julgamento, com consequente alteração de dia, bem como a modificação do número da pauta sem a respectiva intimação, resultando assim na falta de intimação para a necessidade de nova inscrição para sustentação oral, leva à preclusão do direito da parte, por meio de seu procurador, realizar sustentação oral. (b) art. 369 do CPC/2015, aduzindo a existência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de prova pericial, destacando que, "se não há elementos (fáticos, obviamente) que permitem evidenciar a relação locatícia, que se permitisse a produção da prova visando a comprovação deles" (e-STJ fl. 1.321). (c) art. 1.022, I e II, do CPC/2015, por negativa de prestação jurisdicional. Aduz a configuração de omissão "ao não apreciar o fato relacionado à não submissão da Recorrente ao Recorrido, vez que apenas em parte dos espaços locados pela Recorrente há a destinação aos consumidores que possuem propriedade de vaga de garagem autônoma no Conjunto Nacional, os quais de fato não pagam pelo serviço de estacionamento, mas sem "roubar" as vagas dos consumidores que efetivamente pagam pelo serviço prestado, havendo uma compensação entre as partes (locador e locatária)" (e-STJ fls. 1.325/1.326). Acrescenta que o acordão "foi omisso ao não analisar que o interesse econômico do Recorrido no sucesso do empreendimento é tão somente pela previsão contratual de que a remuneração vai se dar com base em percentual escalonado do faturamento bruto da locatária (36%)"(e-STJ fl. 1.326) e que "de fato há interesse direto do Recorrido, mas sem estipulação de preços por este. E a circunstância de se estabelecer que o locativo será determinado com base na receita bruta auferida pelo locatário não descaracteriza a locação" (e-STJ fl. 1.326). Defende a existência de contradição interna no acórdão, asseverando que (i) "não há qualquer ingerência do Recorrido sobre o negócio; o controle da atividade exercida pela locatária, conforme expresso no contrato, visa apenas assegurar que a locatária não desenvolverá outra atividade comercial se não aquela para o fim a que se destinou o imóvel" (e-STJ fl. 1.327), (ii) o aresto impugnado "indicou todas as características de imóvel objeto de locação não residencial urbana, mas concluiu que a relação seria atípica, fora da regulação da Lei nº 8.245/1991" (e-STJ fl. 1.327) e (iii) "um dos indícios de que o contrato foge da relação locatícia é a possibilidade de a Recorrente "implementar outras atividades para otimizar e incrementar a sua prestação de serviços" .. " (e-STJ fl. 1.329), (d) art. 1º, parágrafo único, "a", "2", da Lei n. 8.245/1991, por entender que "o próprio acórdão recorrido delimita os fatos que indicam que o contrato firmado entre as partes é de locação não residencial, não se tratando de contrato atípico e fora do escopo da Lei nº 8.245/1991" (e-STJ fl. 1.332). Obtempera que, "a partir dos fatos já consignados no acórdão recorrido , o que pretende a Recorrente é demonstrar, por meio da subsunção das características assentadas à lei 8.245/91, que o contrato não se enquadra como aluguel de "vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos", o que subtraí-lo-ia do guarda chuva de regulamentação da referida lei, conforme art. 1º da citada Lei de Locação" (e-STJ fls. 1.335/1.336) e que "o objeto do contrato, cuja pretensão é o enquadramento na Lei 8.245/91, é a locação não de vagas de garagem, mas sim a locação de dois subsolos, para que a Recorrente, neste espaço, possa explorar a sua atividade, que consiste na oferta de estacionamento rotativo de veículos" (e-STJ fl. 1.336). Argumenta ainda que (i) o uso dos serviços de estacionamento pelo locador e seus clientes, conforme previsto no contrato, não descaracteriza a relação locatícia; (ii) o interesse econômico do recorrido no sucesso da atividade da recorrente é consequência natural da estrutura de remuneração contratual, baseada em 36% (trinta e seis por cento) do faturamento bruto, o que fomenta a atratividade do negócio sem implicar gerência ou subordinação; (iii) a fixação de preços acordada entre as partes visava assegurar o equilíbrio financeiro e evitar perdas de receita para o locador, mantendo, porém, a autonomia da recorrente para definir os valores, observadas as condições mínimas previstas; e (iv) o pagamento parcial do aluguel por meio de serviços de estacionamento gratuito para condôminos não descaracteriza o contrato, tratando-se de uma conveniência que não altera sua natureza locatícia. Suscita dissídio jurisprudencial, afirmando que, "no acórdão paradigma, proferido pela 4ª Câmara Cível do TJRJ, entendeu-se que o contrato denominado de "administração" de espaço destinado a estacionamento e guarda de veículos, em que pese prever uma relação mais estreita entre locador e locatária, é um contrato de locação de imóvel não residencial, não tendo que se falar em aplicação do Código Civil, afastando-se a aplicação do art. 1º, § único, alínea a, item 2 da Lei nº 8.245/1991" (e-STJ fl. 1.347). Requereu, ainda, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Contrarrazões apresentadas (e-STJ fls. 1.420/1438). O recurso foi admitido na origem. É o relatório. Decido. Incialmente, inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. O Tribunal de origem reconheceu que "o contrato em tela não se qualifica como locação de imóvel, senão congrega elementos de prestação de serviço e de associação entre as partes que justificam sua atipicidade negocial" (e-STJ fl. 1.169). Ficou assentado que "tal exploração possui um duplo objetivo: incrementar a qualidade dos serviços para os próprios condôminos do conjunto comercial e aproveitar-se de déficit de estacionamentos da região para obter rendimentos com as vagas ociosas" (e-STJ fl. 1.170) de modo que "o suposto "locador" possui uma relação bastante mais íntima com a atividade do suposto "locatário", porquanto (i) usufrui diretamente de seus serviços, seja pelo uso direto dos condôminos-lojistas e seus empregados, seja pelo potencial do estacionamento de angariar clientes e frequentadores do espaço, e (ii) possui interesse econômico no sucesso do empreendimento, para obter maiores rendas com os trabalhadores e transeuntes da região" (e-STJ fls. 1.070/1.071). Destacou-se ainda que (e-STJ fl. 1 .172): Dessa forma, o interesse qualificado do condomínio no uso direto do estacionamento instalado no local, bem como os mecanismos de ingerência na conduta da autora pela aprovação do preço praticado e de eventuais outras atividades complementares oferecidas, representam significativo afastamento da locação típica. De fato, a relação jurídica em comento não se caracteriza pela simples cessão do uso de um terreno em perímetro urbano, em que o locatário é responsável por exercer com plena liberdade sua atividade de estacionamentos e não possui outro liame com o senhorio além do pagamento da prestação pecuniária aventada. A propósito, em suas razões recursais, a própria ré admite que o pagamento do uso do espaço era realizado parte em prestação de serviços gratuita, o que não se coaduna com a espécie típica de locação e enseja maior proximidade entre as partes durante a execução do contrato. Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida nos autos, ainda que contrariamente a seus interesses, não incorrendo em nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC/2015. Além disso, a contradição que autoriza a interposição de embargos declaratórios é a interna, ou seja, entre as proposições do próprio julgado, o que não ocorreu no caso. Quanto ao art. 937, I, do CPC/2015, extraem-se as seguintes razões de decidir do aresto impugnado (e-STJ fl. 1.299): Em primeiro lugar, a própria embargante declarou que o cabimento de sustentação oral foi objeto de deliberação expressa da Presidência da Câmara, durante a própria sessão telepresencial de julgamento. Dessa forma, a questão já foi apreciada e devidamente analisada, devendo, se o caso, interpor o recurso cabível para manifestação da irresignação. As questões relacionadas à alegada desnecessidade de nova inscrição para sustentação oral devido ao adiamento da sessão de julgamento, com mudança de data e alteração do número da pauta sem a respectiva intimação, conforme apresentadas pela recorrente nas razões do recurso especial, não foram devidamente prequestionadas pelo Tribunal de origem. Caberia à parte alegar violação do art. 1.022 do CPC/2015 quanto ao tema, o que não ocorreu. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide a Súmula n. 211 do STJ. Com relação ao art. 369 do CPC/2015, o Tribunal de origem consignou que (e-STJ fl. 1.168): Quanto ao recurso da autora, rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, porquanto a qualificação de determinada relação jurídica não é objeto de prova pericial, na medida em que é dependente exclusivamente de conhecimentos jurídicos, de que dispõe o julgador. A comprovação da existência de fundo de comércio, por sua vez, foi expressamente declarada como despicienda pelo Juízo sentenciante, pois não influenciaria na subsunção do contrato entre as partes em determinado tipo negocial. Assim, a perícia contábil em questão seria inútil para o fim colimado pelo requerido, sendo de rigor seu indeferimento e o consequente julgamento antecipado do mérito. O Tribunal a quo , com base no conjunto fático-probatório, concluiu pela inexistência de cerceamento de defesa e pela desnecessidade de produção de prova pericial. Não há como modificar tal entendimento no âmbito do recurso especial, incidindo, nesse caso, a Súmula n. 7 do STJ. No que se refere ao art. 1º, parágrafo único, "a", "2", da Lei n. 8.245/1991, o TJSP expõe as razões para afastar o enquadramento da relação em questão como locação submetida à referida lei, o que, consequentemente, inviabiliza a pretensão renovatória da parte recorrente. Alterar o entendimento do acórdão recorrido sobre a qualificação do contrato e os fatores que afastaram o enquadramento na modalidade de locação de imóvel urbano prevista na Lei n. 8.245/1991, nesta hipótese, exigiria a reavaliação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não é permitido por esta Corte, conforme a Súmula n. 7/STJ. Por fim, esta Corte tem entendimento no sentido de que a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem. Ante o exposto, CONHEÇO EM PARTE do recurso especial e, na parte conhecida, NEGO-LHE PROVIMENTO. JULGO PREJUDICADO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, bem como a gratuidade de justiça. Publique-se e intimem-se. EMENTA