AREsp 2490836 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Brognoli Imóveis Ltda. contra decisão que não admitiu o recurso especial, com base no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, desafiando acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 484): APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE AMBAS AS PARTES. RECURSO DO AUTOR. RECONHECIMENTO DA NATUREZA CONSUMERISTA DA RELAÇÃO. ACOLHIMENTO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS FIRMADOS ENTRE ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS (FORNECEDORA) E PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL (CONSUMIDOR). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRETENSÃO DE INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL DA EXPRESSÃO "ADMINISTRAÇÃO GARANTIDA", NO SENTIDO DE QUE TODOS OS RISCOS DA LOCAÇÃO RECAIRÃO SOBRE A RÉ. INSUBSISTÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE AMBIGUIDADE OU FALTA DE CLAREZA DA CLÁUSULA EM QUESTÃO. RESTRIÇÃO DA "GARANTIA" QUE SE MOSTRA COMUM E ESPERADA NA RELAÇÃO JURÍDICA EM TELA. MÉRITO. AVENTADO ILÍCITO CONTRATUAL E CULPA DA RÉ PELA RESCISÃO. ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DA RÉ PELOS DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL PELO TERCEIRO LOCATÁRIO. APONTAMENTO DE CONDUTA DESIDIOSA PELA ADMINISTRADORA. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO CLARO NO SENTIDO DE QUE A RESPONSABILIDADE DA RÉ SE LIMITAVA A REPARAR OS DANOS ASSIM QUE INDENIZADOS PELOS DEVEDORES E A PROMOVER AS MEDIDAS JUDICIAIS CABÍVEIS CONTRA ESTES. RÉ QUE DEMONSTROU TER EXIGIDO GARANTIA LOCATÍCIA E AJUIZADO AÇÕES DE DESPEJO E COBRANÇA EM FACE DO LOCATÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA DA RÉ PELOS DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL. AUTORA, ADEMAIS, QUE RECLAMOU DA OCORRÊNCIA DE DANOS AO IMÓVEL SOMENTE APÓS A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. DESÍDIA DA ADMINISTRADORA NÃO CONSTATADA. RECURSO DESPROVIDO NO PONTO, PREJUDICADA A ANÁLISE DOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. APELAÇÃO DA RÉ. INSURGÊNCIA CONTRA A CONDENAÇÃO À COMPLEMENTAÇÃO DO REEMBOLSO FEITO AO AUTOR PELOS GASTOS QUE ESTE TEVE NO CURSO DA LOCAÇÃO. COMPLEMENTO QUE SE REFERE A HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS JUDICIAIS. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DA RÉ POR ARCAR COM TAIS DESPESAS. ALEGAÇÃO DE QUE FOI O LOCATÁRIO QUE PAGOU TAIS ENCARGOS, E NÃO O AUTOR. INSUBSISTÊNCIA. PRÓPIA RÉ AFIRMA QUE HÁ DÉBITOS EM ABERTO A SEREM PERSEGUIDOS EM FACE DO LOCATÁRIO. DESPESAS PROCESSUAIS QUE NÃO PODEM SER DESCONTADAS DO CRÉDITO DO AUTOR ENQUANTO ESTE NÃO RECEBER TODO O VALOR A SI DEVIDO. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS POR AMBAS AS PARTES. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Nas razões do recurso especial, a recorrente alegou, além de divergência jurisprudencial, violação aos arts. 23, I e III, da Lei n. 8.245/1991; e 186, 265 e 667 do CC/2002. Aduziu, em síntese, pela reforma do acórdão recorrido com base nos seguintes argumentos: a) ilegitimidade passiva em relação aos débitos deixados pelos locatário do imóvel; b) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; e c) na qualidade de mandatária somente pode ser responsabilizada por prejuízo causado por sua culpa, o que não ficou provado no presente caso. As contrarrazões não foram apresentadas - fl. 540 (e-STJ). O Tribunal de origem não admitiu o processamento do recurso especial (e-STJ, fls. 543-545). Brevemente relatado, decido. De início, em relação a aplicação do disposto no Código consumerista o Tribunal de origem, assim asseverou (e-STJ, fls. 487-488): 2.1. Da aplicação das normas consumeristas ao litígio. O primeiro ponto de insurgência do autor se dá em relação à não aplicação das normas consumeristas pelo juízo de origem. Argumenta que a ré é empresa especializada no ramo imobiliário e tem como atividade-fim a prestação de serviço de administração de imóveis, de modo que o autor se qualifica como destinatário final. Afirma que a incidência do CDC a casos como este já foi reconhecida pelo STJ (REsp 509304/PR). Razão assiste ao autor, visto que, na relação jurídica estabelecida entre o proprietário do imóvel e a administradora imobiliária, é patente a natureza consumerista. Nesse sentido: (..) Contudo, verifico que a mera incidência do CDC ao caso não é suficiente para se atender à pretensão do autor neste ponto. Explico. O reconhecimento da relação consumerista teria como objetivo reconhecer que o pacto entabulado entre as partes tem natureza de contrato de adesão (art. 54, caput, do CDC) para se interpretar a expressão "administração garantida" de forma mais favorável ao autor. Especificamente, o autor pede que tal expressão seja interpretada no sentido de que todos os riscos da locação futuramente firmada seriam garantidos pela ré. Ocorre que a natureza adesiva do contrato não implica, por si só, que suas cláusulas poderão ser interpretadas fora dos limites impostos pela redação adotada no respectivo instrumento. O art. 47 do CDC dispõe que as cláusulas contratuais serão interpretadas "de maneira mais favorável ao consumidor" quando houver possibilidade de duas ou mais interpretações, ou quando se tratar de cláusula abusiva ou que dela não tivesse conhecimento o contratante. No contrato em tela, entretanto, a cláusula que estabeleceu a garantia é clara ao dispor que os danos causados ao imóvel ficariam excluídos da "cobertura" (cláusula II, parágrafo terceiro - evento 1, INF8), não havendo outra interpretação possível, muito menos no sentido que quer imprimir o autor. Apesar de afirmar que teria sido comunicada que a garantia era total, verifica-se que referida exclusão é absolutamente comum e esperada na relação jurídica estabelecida pelas partes, uma vez que, caso se admitisse o contrário, estaria-se diante de contrato de seguro, como bem consignado pela magistrada de origem. Assim, dou razão ao autor no ponto, tão somente para reconhecer que se trata de relação de consumo e admitir a incidência da legislação de regência, sem afastar a restrição da garantia prevista na cláusula II, parágrafo terceiro, do contrato sub judice. Com efeito, a Corte local decidiu em harmonia com o entendimento jurisprudencial encapado pela Terceira Turma do STJ, a qual se firmou no sentido de que, "sob qualquer dos ângulos que se analise, ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC". Nesse sentido, os seguintes julgados: RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela. 4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC. 9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (AgRg no AgRg no AREsp 1.846.331/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe 13/3/2020) RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. (AgRg no AgRg no AREsp 509.304/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013 DJe 23/5/2020) Ademais, a alteração do entendimento do Tribunal de origem (acerca da caracterização de uma relação de consumo, isso porque, na hipótese, por analogia, o locatário se apresentou como parte mais vulnerável, em relação à administradora, sobretudo por se tratar de contrato de adesão) demandaria o reexame do acervo fático- probatório, providência vedada na via eleita, ante a incidência da Súmula 7/STJ, por ambas as alíneas do permissivo constitucional. No mais, observa-se que o acórdão recorrido decidiu pela manutenção da decisão unipessoal, com base nos seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 489-490 - sem grifo no original): A ré, como brevemente exposto acima, se insurge contra sua condenação à complementação do reembolso, feito ao autor, das despesas deste no curso da locação que ensejou toda a celeuma. Verifico que resta incontroverso que a responsabilidade pelas despesas processuais (honorários de advogado e custas judiciais) é da ré, nos termos da Cláusula II, alínea "g", do contrato: Assume a CONTRATADA, de acordo com o presente contrato, as seguintes obrigações: .. g) Promover ações de despejo por falta de pagamento e executivas de valores contra os locatários e seus fiadores, quando os mesmos deixarem de pagar pontualmente, sendo que nestes casos não serão cobrados honorários de advogado. As despesas com a propositura da ação correrão por conta da empresa até obter-se o reembolso. (evento 1, INF8) Diante disso, e verificando que a ré descontou tais verbas do crédito existente em favor do autor, a magistrada entendeu por determinar a complementação do reembolso: Por fim, divergem as partes sobre as despesas a serem satisfeitas pelo valor levantado da garantia locatícia, tendo o autor impugnado a sua utilização para o pagamento dos honorários advocatícios e custas processuais. .. Desta feita, conforme expressa previsão contratual, para as ações ajuizadas em face da locatária não deveriam ser cobrados honorários de advogado e custas processuais do autor contratante, daí porque tais despesas devem ser excluídas da planilha de fl. 219. Assim, além dos valores depositados em subconta judicial pela ré, deve esta pagar ao autor o valor de R$ 3.981,88, atinente aos honorários advocatícios e custas processuais indevidamente incluídos na planilha de fl. 219. (evento 58, SENT83) Em seu recurso, a ré sustenta que o pagamento das despesas processuais foi feito pelo próprio locatário, a partir da compensação do título de capitalização. Desse modo, mandar a ré pagar tal verba ao autor seria o mesmo que "reembolsá-lo" por um valor que nunca despendeu. Nada obstante o raciocínio da ré esteja correto, verifico que, pela sua própria narrativa exposta em contestação (evento 50, PET59), mesmo com o pagamento ao autor de valores a título de reembolso, restará débito a ser perseguido em face do locatário, uma vez que a garantia locatícia instituída (título de capitalização) não foi suficiente para a cobertura de todos os débitos: Pois bem, o valor resgatado, conforme documento que o próprio Autor juntou à fl. 94 foi de R$30.097,27, servindo para quitar as seguintes verbas constantes da planilha em anexo (doc. 10), as quais já haviam sido desembolsadas pela empresa Administradora, e recebidas pelo Autor, nas respectivas datas de vencimento. De tudo o que já havia sido quitado, restou a quantia de R$6.971,24, justamente as que a empresa disponibilizou para recuperar alguns danos, prontificando-se, inclusive, a adiantar outros valores para recuperação total do bem, sem necessidade do Demandante precisar aguardar o resultado da ação judicial de cobrança proposta contra a inquilina. .. Assim, necessário se faz a juntada das chaves em Juízo, bem como da comprovação de depósito (doc. 12), em conta única, do saldo positivo decorrente do regaste do título, sendo que existe ainda uma ação judicial de cobrança contra a locatária, para integralização do débito. (grifou-se) Ou seja, a ré descontou as despesas processuais do crédito de reembolso existente em favor do autor mesmo sabendo que todo o débito ainda não foi pago pelo locatário. Em vista das disposições contratuais, e até pela distribuição dos riscos do negócio assumidos pela ré, é a administradora quem deve arcar com as despesas transitórias, podendo recuperar tais valores nas vias legais, diretamente do locatário. Nesta fase, em que há saldo decorrente da garantia locatícia, a ré deve primeiro reembolsar o autor para, somente então, amortizar seus prej uízos contratualmente assumidos (neste caso, honorários e custas judiciais). Diante dessas conclusões, nego provimento ao recurso da ré, mantendo as conclusões finais da sentença proferida pela Exma. Sr.ª juíza de direito Maria Augusta Tridapalli. Nesse contexto, verifica-se que rever o entendimento do acórdão recorrido, acerca da condenação à complementação do reembolso feito pelo autor, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda e de termos contratuais, providência vedada no âmbito do recurso especial, ante as Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Outrossim, a análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada em razão da aplicação do enunciado da Súmula n. 7/STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e o aresto paradigma, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo. Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em favor dos advogados da parte adversa em 2% sobre o valor da condenação. Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/2015. Publique-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. 1. RELAÇÃO DE CONSUMO. CARACTERIZAÇÃO. INCIDÊNCIA DO CDC. SÚMULAS 7 E 83/STJ. 2. CONDENAÇÃO À COMPLEMENTAÇÃO DO REEMBOLSO FEITO PELO AUTOR. REVISÃO OBSTADA PELAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 3. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 4. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.