AREsp 2497150 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por PATRICIA CARLA GONCALVES contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C./C. COBRANÇA DE ALUGUERES E REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMMISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. SENTENÇA JULGANDO O FEITO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, ANTE A PERDA DO OBJETO ATINENTE AO DESPEJO, NOS TERMOS DO ART. 485, VI E PROCEDENTE EM PARTE EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE CONDENAÇÃO DO LOCATÁRIO NOS ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS, AFASTANDO O PLEITO DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA EM RELAÇÃO À IMOBILIÁRIA, QUANTO AOS DANOS MATERIAIS NO IMÓVEL E SUPOSTA AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIA DO ENCARGO ADMINISTRATIVO DO IMÓVEL. RECURSO DA AUTORA. ALEGAÇÃO DE QUE A IMOBILIÁRIA CORRÉ NO CURSO DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL NÃO CUMPRIU BEM O ENCARGO A QUE SE COMPROMETEU, NÃO EFETUANDO A DEVIDA COBRANÇA DOS ALUGUEIS E ACESSÓRIOS, BEM COMO NÃO VISTORIOU O IMÓVEL QUANDO DA ENTREGA DAS CHAVES, DEIXANDO INCLUSIVE O LOCATÁRIO PERPETRAR DANOS NO IMÓVEL DA ORDEM DE RS 30.000,00 (TRINTA MIL REAIS), DEVENDO RESPONDER SOLIDARIAMENTE PELA INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO, BEM COMO PELOS DANOS MATERIAIS, AFIRMANDO, POR FIM, QUE O CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA DEVE SER REGIDO PELO CDC. RECURSO DA AUTORA QUE NÃO MERECE PROSPERAR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RESPONSABILIDADE POR PARTE DA ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. ANÁLISE ATENTA DO CONJUNTO PROBATÓRIO DOS AUTOS QUE NÃO DEMONSTRA OMISSÃO POR PARTE DO MANDATÁRIO QUE LEVE À RESPONSABILIZAÇÃO PELOS SUPOSTOS DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL, BEM COMO AUSÊNCIA DE COBRANÇA E DESEMPENHO DE SUAS ATIVIDADES ADMINISTRATIVAS, NOS TERMOS DO ART. 667 DO CÓDIGO CIVIL. SOLIDARIEDADE QUE NÃO SE PRESUME, CONFORME O DISPOSTO NO ART. 265 DO CÓDIGO CIVIL. AUTORA QUE NÃO COMPROVA A EXTENSÃO DOS DANOS MATERIAIS NO IMÓVEL JUNTANDO APENAS ORÇAMENTO UNILATERAL PRODUZIDO POR UMA ÚNICA EMPRESA, NÃO SE DESINCUMBINDO, PORTANDO, DO SEU ÔNUS PROBATÓRIO, NOS TERMOS DO ART. 373, I DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS, OBSERVADA A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA JURÍDICA CONCEDIDA. RECURSO DESPROVIDO. Quanto à controvérsia, a parte recorrente alega violação dos arts. 7ª do CDC; e 667 do CC, no que concerne à obrigação de a mandatária indenizar o mandante por todos os prejuízos causados pela sua desídia, eis que não usou toda a diligência habitual na execução do mandato, trazendo a seguinte argumentação: A Recorrida imobiliária Consenso era administradora do imóvel da Recorrente, sendo que a Recorrente autorizou a Recorrida a emitir boleto bancário para pagamento do aluguel mensal, com a taxa de expediente, bem como, seus encargos inclusive o da locação, tendo ciência que o não pagamento de tais boletos na data do vencimento do aluguel implicaria na cobrança de multa e encargos contratuais. Contudo, em diversas ocasiões, a Recorrida descumpriu o contrato ao deixar de cumprir com suas responsabilidades e obrigações, eis que: a) Agiu com negligência com relação a relação contratual com a Recorrente; b) Deixou de cobrar os alugueis vencidos de agosto de 2020 à dezembro de 2020, bem como a multa contratual; c) Deixou o Locatário sublocar a garagem do imóvel, descumprindo clausula contratual ; d) Deixou de vistoriar o imóvel, em razão da desocupação do Locatário, sendo que deixou o imóvel em estado deplorável de uso; e) Deixou de observar que o locatário deixou valores em aberto de água e energia elétrica, gerando imenso prejuízo a Recorrente ante a pendência de débitos; f) Deixou de comunicar o Recorrente os prejuízos de grande monta que ocorreram em seu imóvel. Inescusável, a patente irresponsabilidade e incompetência da Recorrida Imobiliária consenso que administrou o imóvel da Recorrente de forma perniciosa causando-lhe gigantesco prejuízos, posto que, o 1º Recorrido saiu do imóvel sem quitar as obrigações concernentes ao imóvel, tais como conta de água e energia elétrica, deixando os referidos valores em aberto, gerando atrasos, bem como está sem receber o que lhe é devido a título de alugueres, vencidos de agosto de 2020 até dezembro de 2020, apesar de ter a administradora assumido o ônus de cuidar do bem como lhe seu fosse. .. Por isso, diante da sua total e injustificável falha de diligências na administração do bem e recebimento de todos os alugueres vencidos e não pagos, deve, indubitavelmente, a recorrida arcar com os prejuízos suportados pela locadora, concernentes às todas as verbas locatícias não pagas pelo locatário, ainda que à falta de cláusula contratual de "aluguel garantido até a efetiva entrega das chaves", nos moldes dos Artigos 6º VIII e 47 do CDC. .. Posto isto, e restando evidenciado a total incompetência, má-fé e deslealdade contratual por parte da recorrida, havendo danos decorrentes de defeitos na prestação de serviços ofertada pela imobiliária, não há que se falar em ilegitimidade passiva, razão pela qual, requer a reforma do acórdão, para que a imobiliária figure no polo passivo para responder pelos prejuízos causados pelo locatário à Recorrente (fls. 287-293). É, no essencial, o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, no que concerne à alegação de violação do art. 7º do CDC, incide o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que a parte recorrente não demonstrou, de forma clara, direta e particularizada, como o acórdão recorrido violou o dispositivo de lei federal, o que atrai, por conseguinte, a aplicação do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido: "A jurisprudência desta Corte considera que quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. Em relação à afronta aos arts. 13 da Lei n. 10.559/2002 e 943 do Código Civil, verifica-se a ausência de demonstração precisa de como tal violação teria ocorrido, limitando-se a parte recorrente em apontá-la de forma vaga, o que impede o conhecimento do recurso especial". (AgInt no REsp n. 1.496.338/RS, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 27/8/2020.) Na mesma linha: "A alegação genérica de ofensa a dispositivo legal desacompanhada de causa de pedir suficiente à compreensão da controvérsia e sem a indicação precisa de que forma o acórdão recorrido teria transgredido os dispositivos legais relacionados atrai a aplicação da Súmula 284 do STF." (AgInt no AREsp n. 1.849.369/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 10/5/2022.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.826.355/RN, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe de 4/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.552.950/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 8/5/2020; AgInt no AREsp n. 1.617.627/RJ, AgInt no AREsp n. 1.617.627/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 14/8/2020; AgRg no REsp n. 1.690.449/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJe de 5/12/2019; AgRg no AREsp n. 1.562.482/SP, relatora Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 28/11/2019; AgInt no REsp n. 1.409.884/MG, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 12/8/2022. No mais, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: Em que pesem as argumentações da Autora, não há como atribuir responsabilidade à imobiliária pelo inadimplemento dos aluguéis e acessórios, por parte do locatário Corréu, bem como o dever de indenizar materialmente os danos supostamente causados no imóvel, ante a ausência de conjunto probatório que desse respaldo a suas alegações, não se desincumbindo, portanto, do ônus que lhe impõe o art. 373, I, do Código de Processo Civil. .. Ocorre que, no caso em comento, a responsabilidade da imobiliária por má prestação não restou bem configurada, ante o conjunto probatório carreado aos autos que demonstra que a imobiliária agiu com diligência efetuando a devida cobrança do locatário, quanto aos alugueis e acessórios não adimplidos, conforme se observa da documentação acostada às fls. 155/159, consistente de diversas cartas de cobrança pouco tempo depois do início do inadimplemento dos alugueis. E, ainda, da análise do conjunto probatório, verifica-se que a administradora agiu com o comportamento que lhe era esperado, quando da entrega das chaves inclusive fotografando todos os cômodos do imóvel, conforme fls . 164/172, observando-se mais que em nenhum momento a imobiliária se comprometeu a responder pelos danos que eventualmente o locatário causasse ao imóvel, conforme leitura atenta do contrato de administração imobiliária acostado às fls. 134/1 43 (fls. 262-263). Assim, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), uma vez que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)". (AgRg no REsp n. 1.773.075/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7/3/2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.679.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1/9/2020; AgInt no REsp n. 1.846.908/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21/8/2020; e AgInt nos EDcl no REsp n. 1.848.786/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.311.173/MS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 16/10/2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA