REsp 2262360 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Acre assim ementado (fls. 336-337): Ementa. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINARES. NÃO CONHECIMENTO DO APELO POR FALTA DE DIALETICIDADE E NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE LITISCONSORTE NECESSÁRIO. AFASTADAS. CLÁUSULA DE CAUÇÃO. NULIDADE PARCIAL RECONHECIDA. VALIDADE LIMITADA AO EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. DESPEJO LIMINAR MANTIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA. MULTA APLICADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de cobrança cumulada com despejo julgada procedente pelo juízo de origem, com decretação da rescisão contratual, despejo do requerido, declaração de nulidade da cláusula de caução e condenação ao pagamento de alugueres vencidos. 2. Apelação interposta sustentando: (i) validade da cláusula de caução, por ter sido livremente pactuada; (ii) compensação da caução com os aluguéis vencidos; (iii) nulidade da sentença por ausência de citação da empresa Posto Bem Te Vi 10; (iv) subsidiariamente, validade parcial da caução até o limite legal, dilação do prazo para desocupação e redução dos honorários. 3. Contrarrazões pela manutenção da sentença, defendendo a nulidade da cláusula de caução, a ausência de litisconsórcio passivo necessário e requerendo a condenação do apelante por litigância de má-fé. 4. Apelo recebido com efeito suspensivo. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a cláusula de caução é válida ou nula, no todo ou em parte; (ii) saber se estão presentes os requisitos para a manutenção do despejo liminar e da cobrança de aluguéis vencidos, bem como se é devida a aplicação de multa por litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Afastada a preliminar de ausência de dialeticidade, pois o Apelante impugnou os fundamentos da sentença, nos termos do art. 932, III, do CPC. 7. Afastada a nulidade da sentença por ausência de citação da empresa Posto Bem Te Vi 10, por inexistir litisconsórcio passivo necessário, uma vez que o contrato de locação foi firmado em nome do Apelante, sócio da empresa. 8. A cláusula de caução que excede o limite legal de três meses de aluguel é nula, nos termos do art. 38, §2º, da Lei nº 8.245/91. Reconhece-se sua validade parcial até o limite de três aluguéis, assegurando-se o equilíbrio contratual e a observância do ordenamento jurídico. 9. A inadimplência do apelante supera o valor da caução válida, de modo que não subsiste garantia locatícia suficiente. Correta a concessão de despejo liminar, nos termos do art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, e a rescisão contratual por falta de pagamento (art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91). 10. Caracterizada a litigância de má-fé do Apelante, ante a alteração da verdade dos fatos, ao alegar nulidade fundada em suposta ausência de citação de litisconsorte, incidindo na penalidade prevista nos arts. 80, II, e 81 do CPC. 11. Mantida a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos, devidamente atualizados, bem como os honorários advocatícios, majorados para 12%, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Apelo parcialmente provido. Revogação da liminar concedida. Sustenta a parte recorrente violação: a) aos artigos 114 e 115 do CPC, por ausência de citação da empresa ocupante do imóvel objeto da locação; b) aos artigos 421 e 421-A do CC, na medida em que, ao declarar a nulidade da cláusula do contrato de locação que previa o valor da caução (equivalente a R$ 400.000,00) por ser superior ao valor equivalente a três aluguéis, na forma do que prescreve o artigo 38, § 2º, da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o acórdão do Colegiado estadual teria violado a autonomia da vontade das partes no seu exercício de livre pactuação dos termos do contrato; e c) aos artigos 80, II, e 81 do CPC, por ausência de pressuposto válido para aplicação, pela Corte local, da multa por litigância de má-fé. Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil (CPC), a parte recorrida afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado, requerendo o não conhecimento da insurgência. É o relatório. DECIDO. O recurso especial é tempestivo e cabível, tendo sido interposto em face de acórdão que deu parcial provimento à apelação interposta pela ora recorrente para reconhecer a validade da cláusula de caução apenas até o limite de 3 aluguéis, mantendo, no mais, a sentença que julgou procedente a ação de despejo ajuizada pela ora recorrida. A Corte local julgou parcialmente nula a cláusula do contrato de locação que previa caução no importe de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), justificando que o contrato tinha como valor mensal de aluguel o equivalente a R$ 31.981,00 (trinta e um mil, novecentos e oitenta e um reais), de modo que o limite para a caução, na forma do artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato totalizaria R$ 95.943,00 (noventa e cinco mil, novecentos e quarenta e três reais). Diante de tal redução, com a validade apenas parcial da caução, o valor reajustado não seria suficiente para cobrir a totalidade dos aluguéis em atraso, conforme pontuado no acórdão recorrido (fls. 343-344): 19. A vista do contrato de locação firmado (p. 19), em sua cláusula 12ª, tem-se caução no valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), e o contrato firmado tinha como valor mensal de aluguel R$31.981,00 (trinta e um mil, novecentos e oitenta e um reais), de modo que o limite legal para a caução totalizaria R$95.943,00 (noventa e cinco mil novecentos e quarenta e três reais). Logo, tenho que a solução que melhor se coaduna com os princípios da legalidade e da equidade é reconhecer a nulidade parcial da cláusula, mantendo sua validade apenas até o limite legalmente permitido, isto é, até o valor equivalente a três meses de aluguel. Dessa forma, assegura-se o equilíbrio contratual e a observância do ordenamento jurídico, afastando se eventual enriquecimento sem causa e preservando-se, na medida do possível, a vontade das partes em conformidade com a lei. 20. Considerando a validade da cláusula de caução até o limite legal, impende analisar a legalidade (ou não) do despejo liminar, que foi fundamentado na ausência de garantia locatícia, vez que a sentença reconheceu a nulidade total da caução. Conforme antes alinhavado, foi reconhecida a validade parcial da cláusula de caução, porém a referida caução oferecida pelo Apelante não cobre a totalidade dos aluguéis em atraso, que em muito excedem o valor daquela, o que extingue sua finalidade. .. 21. In casu, a Apelada ingressou com a ação, ante a ausência de pagamento dos aluguéis dos meses de março a junho de 2024, mas o Apelante comprovou o pagamento dos meses de março e abril do referido ano (pp. 144/149), mas silenciou sobre os demais meses e, na audiência de instrução, foi provado que os aluguéis estavam em aberto há mais de um ano, de modo que a inadimplência vai muito além do valor da caução (R$95.943,00). Assim, ausente ilegalidade no despejo liminar, pois feito em consonância com o artigo 59 da Lei de Inquilinato. 22. Assim, ao cobrar os aluguéis vencidos, a Apelada estava no seu exercício regular de direito, ante a ausência de garantia hábil a quitar a dívida ou impedir o despejo. Grifos acrescidos A recorrente argumenta que a invalidação de cláusula caucionária, livremente pactuada entre as partes contratantes viola os artigos 421 e 421-A do CC, na medida em que representa ingerência indevida do Estado sobre a autonomia da vontade das partes, violando o princípio do pacta sunt servanda, inscrito nos artigos 421 e 421-A do CC. O ponto foi tratado no acórdão recorrido no seguinte excerto (fls. 343): 18. Pois bem. Alega o Apelante que a caução deve ser considerada válida, considerando que foi livremente pactuada entre as partes, respeitando-se o princípio do pacta sunt servanda. Todavia, no que tange à cláusula contratual que estipula a caução em valor correspondente a mais de dez vezes o montante do aluguel, verifica-se flagrante nulidade, pois a Lei Federal 8.245/911 (Lei do Inquilinato) é expressa ao limitar a exigência de caução em dinheiro ao equivalente a, no máximo, três meses de aluguel. A estipulação que ultrapassa esse limite afronta norma de ordem pública e, por conseguinte, não pode prevalecer, ainda que tenha sido livremente pactuada pelas partes, pois a autonomia da vontade encontra limites na lei, na função social do contrato e na boa-fé objetiva. O acórdão recorrido foi explícito ao delimitar que a caução, embora houvesse sido livremente pactuada entre as partes, desatende o limite estabelecido pela lei ao montante equivalente a três vezes o valor do aluguel. Contudo, anuir à conclusão da Corte local no sentido de que a cláusula de caução é parcialmente inválida por excesso de valor para ato contínuo julgar inadimplente o locatário justamente porque a caução, agora ajustada ao limite legal, não seria suficiente para saudar sua dívida contradiz, em última instância, a função primacial do instituto da caução, que é assegurar o crédito do locador. Com efeito, a limitação legal do valor da caução, imposta pelo § 2º do artigo 38 da Lei do Inquilinato, visa primacialmente à proteção do próprio inquilino, que não pode ser constrangido pelo locador a depositar montante superior a três vezes o valor do aluguel. Trata-se de norma de contemporização de dois vetores contratuais: de um lado, a necessidade de crédito caucionário à disposição do locador para que não seja lesado por qualquer forma de inadimplemento contratual por parte do locatário; e, de outro, oferecer uma proteção ao locatário, que não poderá ser constrangido a uma caução exorbitante. Todavia, o valor da caução, pactuado em montante muito superior ao limite estabelecido em lei, é fruto de livre pactuação das partes contratantes, não admite que o locador se valha da trava legal para frustrar o próprio crédito, sob pena de atuar em abuso de direito. Caberia ao julgador, portanto, tratando-se de dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis, impor, como aduz a parte recorrente, a compensação prevista no artigo 369 do CC, que "opera por força de lei", entre o excesso da caução e os aluguéis inadimplidos pelo locatário. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMPENSAÇÃO DE DÍVIDAS. CESSÃO DE CRÉDITO EM FAVOR DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. MANOBRA PROCESSUAL. ESCOLHA DE CREDOR. IMPOSSIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. NÃO DEMONSTRADA. I. Hipótese em exame 1. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/12/2023 e concluso ao gabinete em 24/2/2025. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível determinar a compensação de dívidas, entre recorrente e recorrido, diante da cessão de crédito em favor de terceiro. III. Razões de decidir 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. No direito brasileiro, presentes os requisitos legais, a saber, dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis (art. 369, CC), a compensação opera por força de lei. 5. A jurisprudência define que "para que as dívidas sejam compensáveis, elas devem ser exigíveis". Precedentes. 6. A compensação de dívidas depende da liquidez e exigibilidade dos créditos, o que, em regra, impõe o trânsito em julgado daquele que se discute judicialmente. 7. O art. 380, CC, impede que a compensação de dívidas seja operada como uma forma de prejudicar terceiros, resguardando seus direitos de crédito frente aos sujeitos que pretendem compensar valores. 8. No recurso sob julgamento, a postura processual da recorrente protelou o trânsito em julgado do crédito da recorrida, por meio da interposição de inúmeros recursos (atitude censurada com duas multas por litigância de má-fé aplicadas por esta Corte Superior). 9. O tribunal de origem apontou que a tentativa da recorrente de impedir a compensação, por meio da penhora em favor de terceiro, seria uma manobra processual para escolher seu credor. 10. A penhora em favor de terceiro não deve prejudicar os interesses da recorrida, credora de boa-fé, mantendo-se a compensação de dívidas. IV. Dispositivo 11. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 2.197.462/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025.) De outro lado, quanto à alegada violação aos artigos 114 e 115 do CPC, pelo que a recorrente sustenta ausência de citação da empresa "Posto Bem Te Vi 10 Ltda.", na qualidade de possuidora direta do imóvel, o acolhimento da tese demandaria inevitável incursão no acervo fático-probatório dos autos e no conteúdo contratual para que se verifique qual pessoa ou pessoas , física ou jurídica, figura no contrato na qualidade de locatário e que pessoa ocupa o imóvel como possuidora direta, elementos concretos do caso que não se permitem dessumir da moldura fática do acórdão recorrido. A análise da pretensão, no aspecto, esbarra, portanto, nos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ. Por fim, quanto à alegada violação aos artigos 80, II, e 81 do CPC, a recorrente argumenta que a alegação de nulidade por falta de citação da empresa é uma tese jurídica legítima, pautada na asserção de vício processual, não se enquadrando na hipótese de litigância de má-fé. A jurisprudência desta Corte exige, em qualquer caso, a demonstração inequívoca de dolo específico para a condenação por litigância de má-fé, o que não se permite colher do quadro fático estabelecido na origem. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. RECONHECIMENTO DA INTEMPESTIVIDADE DO AGRAVO INTERNO. ALEGAÇÃO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES, PARA O FIM DE NÃO CONHECER DO AGRAVO INTERNO. 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que havia julgado agravo interno em agravo em recurso especial. 2. O objetivo recursal é decidir se houve omissão sobre a intempestividade do agravo interno e se é cabível a multa por litigância de má-fé. 3. Configurada a omissão, uma vez existente certidão que atesta a intempestividade do agravo interno, corrige-se o julgamento para reconhecer o vício temporal do recurso e impedir sua apreciação. 4. A condenação por litigância de má-fé exige demonstração inequívoca de dolo específico ou, ao menos, culpa grave, não demonstrado o preenchimento de tal requisito, incabível a aplicação da multa. 5. Embargos de declaração parcialmente providos, com efeitos infringentes, para não conhecer do agravo interno. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.992.301/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 28/4/2026.) Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na extensão, dou-lhe provimento para reformar o acórdão recorrido: a) para determinar a compensação entre o montante caucionado e o valor devido pelo locatário, resguardando-se a possibilidade de complementação do valor em prazo a ser assinalado pelo juízo; b) para afastar a mora no contrato de locação e vedar o despejo fundado na inadimplência do locatário; e c) para afastar a condenação do recorrente, imposta pela Corte local, por litigância de má-fé. Publique-se. Intimem-se. EMENTA