AREsp 2614055 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial sob os seguintes fundamentos: (a) ausência de negativa de prestação jurisdicion al e de demonstração de ofensa aos artigos de lei indicados, (b) aplicação da Súmula n. 7/STJ e (c) falta de cotejo analítico para comprovação do dissídio jurisprudencial (e-STJ fls. 781/784). O acórdão do TJSP traz a seguinte ementa (e-STJ fl. 721): Dação em pagamento de 32 apartamentos pela transmissão de domínio de terreno para incorporação imobiliária. Natureza pro soluto do pagamento o que, a princípio, inviabiliza retenção da entrega das chaves. No caso ocorreu atraso na imissão da posse porque a incorporadora e construtora alegaram direito de retenção por pendências secundárias (duvidosa dívida de IPTU e multa ambiental por corte de árvores), o que é desproporcional. Necessidade de observar os parâmetros da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e aplicar subsidiariamente as diretrizes da exceção do contrato não cumprido para avaliar o exagero do retardamento da entrega de 32 unidades. Provimento para julgar a ação procedente (lucros cessantes de 0,5% do valor dos imóveis). Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 733/735). No recurso especial (e-STJ fls. 737/753), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a recorrente aduziu dissídio jurisprudencial e violação: (i) dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, afirmando haver negativa de prestação jurisdicional, pois a Corte local teria ignorado "por completo a inadimplência contratual provocada pela parte recorrida, que apresentou inverdades sobre dívidas e gravames existentes no imóvel negociado. Assim como, da clara previsão contratual que garantia à recorrente, a possibilidade de suspender o pagamento da avença, diante qualquer restrição ou contingência atinente ao imóvel" (e-STJ fl. 742), e (ii) dos arts. 421, parágrafo único, 422 e 476 do CC/2002, argumentando inexistir mora da empresa, mas sim o inadimplemento dos recorridos quanto ao cumprimento das obrigações contratuais relativas à dação em pagamento do terreno utilizado na incorporação imobiliária. Assim, conforme previsto no contrato, haveria justificativa para reter as chaves do bem, até a regularização das referidas pendências. Sustentou, em caráter subsidiário, que seria indevido condená-la a pagar indenização por lucros cessantes, visto que a parte recorrida não teria comprovado os prejuízos experimentados. Foram ofertadas contrarrazões (e-STJ fls. 774/780). No agravo (e-STJ fls. 787/798), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (e-STJ fls. 1.456/1.461). É o relatório. Decido. Não assiste razão à recorrente quanto à tese de negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida, não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade. A Justiça local deixou claros os motivos pelos quais concluiu pela existência de abuso da empresa recorrente relativo à retenção das chaves, como medida coercitiva de quitação de diferenças de IPTU e da multa ambiental por corte irregular de árvores antes da tradição imobiliária - assentando que os encargos acessórios mencionados diziam respeito ao terreno de propriedade da contraparte e cedido onerosamente à empresa recorrente, na forma de dação em pagamento, por 32 (trinta e dois) apartamentos - uma vez que as circunstâncias do caso concreto, verificadas à época do julgamento, demonstraram a desproporcionalidade de tal proceder, pois as pendências supra não impediram a observância do cronograma das obras, tampouco impossibilitaram a obtenção do habite-se pela recorrente. Confira-se o seguinte trecho (e-STJ fls. 721/724): Os acontecimentos referidos como pressupostos do retardamento da entrega efetiva (chaves) desautorizavam a retenção da coisa dada em pagamento e será afirmada a razão para esse entendimento. Eventual inclusão de acréscimos tributários por erro de cálculo de valor venal de propriedade contígua objeto de desapropriação, como foi afirmado e multa ambiental pelo corte de árvores antes da tradição imobiliária, não estão no patamar de condições classificáveis como de resolução ou suspensão da construção, finalidade maior do negócio que foi realizado e cumprido pelos autores. E muito menos caracterizam lesão ao que foi estatuído e que é comum na venda de imóveis, qual seja, a inexistência de problemas e imbróglios (ônus) que pudessem afetar, de maneira pontiaguda, o exercício natural das prerrogativas da propriedade transmitida (art. 1228 do CC). Tanto isso é verdade que não provou a requerida embargo ou outra interferência de poderes públicos (e privados) que afetassem a cronologia ou dinâmica do desenvolvimento construtivo. A entrega de 32 unidades tão logo isso fosse possível representa o ápice da dação em pagamento onerosa que foi documentada em escritura pública, sendo que o atraso representa prejuízo (dano) pela não fruição do investimento (art. 403 do CC). Existem princípios e regras que incidem em contextos como o dos autos. O primeiro diz respeito a dação em pagamento, cuja natureza é pro soluto e não pro solvendo. Não é possível entender que a entrega de 32 unidades para quitar a transmissão de domínio do terreno (o que ocorreu sem traumas) estivesse subordinado ao fim da construção ou inexistência de qualquer possível crédito a ser cumprido pelos vendedores. Então, ocorreu pagamento pro soluto ou "pagamento consumado" (ORLANDO GOMES, Questões de Direito Civil, 5ª edição, Saraiva, 1988, p. 320). Nenhuma cláusula contratual ou norma jurídica poderia justificar a não liberação das chaves quando obtido o habite-se, porque esse direito decorre da transmissão da propriedade que serviu para incorporação do empreendimento. Poder-se-ia, lendo o art. 188, I, do CC, cogitar de exercício regular de direito Não é a resposta. E o fundamento está no abuso praticado ou falta de equivalência da retenção (seja de uma das unidades) com as pendências citadas. O devedor que retém o pagamento a pretexto de obter quitação (art. 319 do CC) guia seu proceder com os primados da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), sustentando o ato de retenção com dados reais e idôneos da responsabilidade do credor, como dívida líquida, certa e plenamente exígível sem direito de compensação. Todavia não existe prova de que os autores da ação (credores que não receberam o que foi dado em pagamento no tempo e forma convencionados (art. 394 do CC) estivessem em situação capaz de ser afirmado inadimplemento de alguma obrigação. A questão do IPTU não foi esclarecida a ponto de ser possível afirmar que existe uma dívida tributária da responsabilidade dos autores e isso sem contar que sempre existe o direito de litigar (questionar a responsabilidade) e o valor. O mesmo será afirmado em relação a multa por corte desautorizado ou ilegal de árvores plantadas no terreno, porque infração ambiental de tal natureza pode e deve ser questionada, diante da função social da propriedade. Ademais e ainda que existissem essas duas vertentes de insegurança, não se justifica apegar a elas para impedir a posse (imissão) dos autores nas 32 unidades e que constitui o pagamento pela transferência do terreno, porque o correto é saldar tais compromissos ou discutir judicialmente e, no futuro, exigir dos autores o respectivo reembolso. Aplica-se em tudo e para todos os fins as mesmas diretrizes da exceção do contrato não cumprido. O art. 476 do CC para ser bem aplicado depende da boa-fé e isso obriga o sujeito que pretende utilizar a exceptio non adimpleti contractus a distinguir obrigações principais e obrigações acessórias ou secundária, porque isso é obrigatório para medir a intensidade dos efeitos do inadimplemento de uma e da outra que serão comparadas. O descumprimento de uma obrigação secundária e que não perturba o adimplemento da obrigação principal não poderá ser alçada a uma categoria de identidade de níveis para admitir retenção. É exagerado impedir que os autores, que entregaram o imóvel, não recebam, na data aprazada, as chaves das 32 unidade, por questões que não estão caracterizadas como inadimplementos superiores e de intensidade capaz de suspender o pagamento integral. Leia-se SERPA LOPES sobre esse requisito para se ter idéia do exagero (abuso) cometido pela apelada (Exceções substanciais; exceção de contrato não cumprido, editora Freitas Bastos, 1959, p. 309). Ao rejeitar os aclaratórios, o colegiado esclareceu ainda que (e-STJ fls. 734/735): A Turma Julgadora entendeu desproporcional e lesiva ao direito dos proprietários do terreno em que se ergueu o prédio, a entrega de 32 unidades construídas, exatamente o preço a ser pago pela transmissão imobiliária., E isso após analisar os fatos e considerar que os motivos não eram sensíveis ou dignos dessa restrição de direito (multa por corte de árvore e dívidas de IPTU) porque questionáveis e de diminutos valores considerando o conjunto da prestação objeto da dação em pagamento. Daí a responsabilidade pelos prejuízos que fica mantida, competindo a embargante recorrer aos Tribunais Superiores. O voto condutor não cometeu os vícios informados, inclusive quando afirma que a retenção foi de uma e não de trinta e uma unidades. O decisum acolheu a ação para que os autores fossem indenizados pelo atraso na entrega das unidades e na fase de cumprimento será analisado o fator tempo na liberação das chaves de todas as unidades, porque nenhum direito de retenção era permitido, mesmo que sobre uma unidade. Faltou critério para esse bloqueio e daí o prejuízo que haverá de ver reparado. Ressalte-se que o fato de o julgamento ser contrário aos interesses da recorrente não configura nenhum dos vícios do art. 458 do CPC/1973 (atual art. 489 do CPC/2015), tampouco hipótese de cabimento dos aclaratórios. A Corte local não se manifestou quanto ao art. 421, parágrafo único, do CC/2002 sob o enfoque pretendido pela recorrente. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios no ponto, a matéria contida em tal dispositivo carece de prequestionamento e sofre, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF. Conforme excerto aqui transcrito (e-STJ fls. 721/724), o Tribunal de origem sedimentou que existiu mora da recorrente na entrega das chaves, e não infração contratual dos recorridos que autorizasse a retenção das chaves. Não há como derruir tal entendimento em recurso especial, a fim de admitir a ocorrência de inadimplemento da parte recorrida, excluindo, desse modo, o dever da empresa de indenizá-la com base na teoria da exceção de contrato não cumprido e com fundamento na suposta inobservância dos deveres contratuais anexos descritos no especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Nesse aspecto: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA. .. 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela recorrente quanto à possibilidade de aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria o reexame de matéria fática, o que é vedado em recurso especial. .. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 908.722/MG, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 8/11/2016, DJe 16/11/2016.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRESCRIÇÃO. MARCO INICIAL. ALTERAÇÃO. INVIABILIDADE. REEXAME DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO CONTEXTO PROBATÓRIO. .. 2. É inviável o provimento do especial para reconhecer a inadimplência da agravada, haja vista o disposto nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Alterar o momento em que considerados exigíveis os valores objetos da cobrança e, por consequência, o marco inicial da prescrição, exigiria o vedado reexame de provas e de interpretação de cláusulas contratuais. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 979.162/RS, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/2/2017, DJe 24/2/2017.) A parte deixou de indicar os dispositivos legais supostamente ofendidos, ou que tiveram sua aplicação negada sobre o pedido subsidiário de exclusão dos lucros cessantes. Ausente tal requisito, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e torna inviável o conhecimento do recurso, ante o óbice da Súmula n. 284/STF, aplicada por analogia. Nesse contexto: AgRg no AREsp n. 410.404/RS, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 6/12/2016, DJe 14/12/2016, e AgRg no AREsp n. 816.653/PR, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/3/2016, DJe 4/4/2016. O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige, além da indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, a demonstração do dissídio, mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e a realização do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015, ônus dos quais a recorrente não se desincumbiu. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Publique-se e intimem-se. EMENTA