AREsp 1837130 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, porque não demonstrada a ofensa aos dispositivos legais invocados e por incidência da Súmula n. 7 do STJ (e-STJ fls. 536/538). O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fl. 457): DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO PROPOSTA EM FACE DA ARREMATANTE DO IMÓVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECONHECIMENTO DA OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DE PARTE DAS CONTRIBUIÇÕES. NÃO PREVALECIMENTO. HIPÓTESE DE OBRIGAÇÃO "PROPTER REM", QUE ENSEJA A RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELAS DESPESAS ANTERIORES À AQUISIÇÃO, DESDE QUE INSERIDA RESSALVA NO EDITAL, O QUE OCORREU NO CASO. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO QUE ATINGE A ARREMATANTE. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS RECONHECIDA. RECURSO DA RÉ PROVIDO, PREJUDICADO O DA DEMANDANTE. A obrigação de pagamento da quota de rateio das despesas tem natureza "propter rem" e por isso vincula aquele que vier a se tornar condômino, pouco importando a época em que se constituiu e a forma de aquisição da propriedade. A aquisição por arrematação torna o arrematante passivo da obrigação de pagamento das despesas, desde que do edital conste a notícia da pendência de débito, o que ocorreu na hipótese. Diante da oportuna propositura da ação de cobrança em face do anterior proprietário, a interrupção da prescrição efetivamente ocorreu e beneficia o credor, sendo oponível ao arrematante. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 482/487). No recurso especial (e-STJ fls. 490/511), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente aponta ofensa aos arts. 202, 204 e 206, § 5º, I, do CC/2002, 42 e 568, I, do CPC/1973, 323 e 337, § 1º, do CPC/2015 e 34 do CTN. Informa que a dívida cobrada se refere a período em que a posse e a propriedade do imóvel eram exercidas pelo ex-proprietário (4/2005 a 2/2017), contra o qual foi ajuizada uma ação de cobrança. Afirma que, na referida ação, foi requerida a substituição processual para que o ora recorrente, arrematante, fosse incluído na lide, o que foi indeferido em primeiro grau e confirmado na segunda instância, ocorrendo o trânsito em julgado. Dessa forma, não seria possível a propositura da presente execução, para cobrança do débito do mesmo período. Alega também a ocorrência de prescrição, defendendo que a interrupção operada na ação de cobrança ajuizada contra o proprietário anterior não estende seus efeitos ao dono atual do imóvel. Suscita ofensa aos arts. 647 do CPC/1973 (art. 825 do CPC/2015), 130 do CTN e 1.245 do CC/2002, argumentando que a compra do imóvel em hasta pública é modalidade de aquisição originária da propriedade e que, portanto, não há relação entre o adquirente e o expropriado, sendo que o primeiro recebe o bem livre de qualquer ônus. Indica contrariedade ao art. 686 do CPC/1973 (art. 886 do CPC/2015), alegando que o edital do leilão não indicou a existência de dívida sobre o bem a ser arrematado, não se tendo observado, portanto, os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. No agravo (e-STJ fls. 541/565), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Foi apresentada contraminuta (e-STJ fls. 568/580). É o relatório. Decido. A alegação de ocorrência de coisa julgada porque houve decisão anterior, proferida na ação de cobrança ajuizada contra o ex-proprietário, que indeferiu a substituição do polo passivo, não foi objeto de análise pela Corte estadual. Dessa forma, não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, incide a Súmula n. 282 do STF. O TJSP entendeu que o débito condominial tem natureza propter rem. Logo, o "arrematante passa a ocupar o polo passivo das relações obrigacionais, tornando-se devedor. Assim, pouco importa se o vencimento das obrigações é anterior à sua imissão na posse; a obrigação vincula o proprietário atual, e ele não tem como deixar de atendê-la, com a possibilidade de eventualmente exercer o direito de regresso" (e-STJ fl. 461). A prescrição foi afastada mediante os seguintes fundamentos (e-STJ fl. 462): A ação de cobrança proposta pelo condomínio face ao anterior proprietário do imóvel foi distribuída em 10 de abril de 2006 (fls. 63/64). A citação tem a eficácia de interromper a prescrição e a oportuna prática dos atos processuais pela parte faz com que seja sempre postergado o reinício da contagem do prazo. Assim, a retomada da contagem do prazo ocorre após a prática do último ato nos autos da ação de cobrança. Desse modo, não se verificou a prescrição, ainda que em relação à arrematante. Aliás, o caráter "propter rem" da obrigação insere o novo titular do domínio na relação obrigacional, ocupando exatamente a mesma posição, o que o torna sujeito a todos os efeitos. O entendimento da Corte estadual de que os encargos condominiais têm natureza propter rem, vinculando o atual proprietário do imóvel, está em consonância com a jurisprudência do STJ. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AGRAVANTES. 1. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento" (AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020). Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no REsp n. 1.819.441/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.) Ademais, "a atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação".(AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 1769544/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe 13/3/2020). Dessa forma, entenden do-se possível prosseguir com o cumprimento de sentença em desfavor do atual proprietário do imóvel, ainda que não tenha participado da demanda, tem-se como válida a conclusão de que a interrupção da prescrição operada contra o condômino anterior atinge o novo titular do bem. Por fim, para alterar a conclusão da Corte estadual de que, no edital do leilão, "constou expressamente a ressalva da existência de débitos condominiais e de IPTU, conforme se verifica do Auto de Arrematação em Leilão (fls. 49/50)" (e-STJ fl. 462), seria necessária a análise de matéria fática, inviável em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 20% (vinte por cento) o valor atualizado dos honorários advocatícios arbitrados na origem em favor da parte recorrida, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. EMENTA