REsp 2182490 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial, apresentado por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SAO PAULO - CDHU, em desfavor de acórdão, proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "DESPESAS CONDOMINIAIS Ação de cobrança desacolhida - Legitimidade passiva da ré configurada Compromisso de compra e venda não averbado no Registro Imobiliário - Natureza "propter rem" da obrigação Responsabilidade concorrente do promitente vendedor e promitente comprador pelos débitos condominiais, independentemente da ciência ou não do condomínio acerca da transação celebrada Entendimento do R Esp nº 1.442.840/PR -Obrigação exigível perante a proprietária, ressalvado o direito de regresso Precedentes deste Tribunal de Justiça - Sentença reformada Recurso provido." (Fl. 192). Em suas razões recursais, a parte recorrente alega violação do art. 927, III, do CPC/2015, asseverando que "o V. Acórdão ao deixar de analisar os pressupostos de exclusão da responsabilidade passiva dos débitos condominiais por parte da promitente-compradora elididos pelo Tema Repetitivo 886 do STJ, negou o efeito vinculante inerente ao Recurso Repetitivo clarividente a afronta ao art. 927, III, do CPC." (Fl. 209). Contrarrazões às fls. 251-255. É o relatório. Decido. O eg. Tribunal de origem, ao dar provimento ao recurso de apelação da parte recorrida, entendeu pela legitimidade e responsabilidade da parte ora recorrente para o pagamento das despesas condominiais, mediante os seguintes fundamentos: "Sobre o tema do recurso, invocando ilegitimidade passiva, anota-se, desde logo, que o Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão, em recurso especial representativo de controvérsia (REsp nº 1.345.331/RS), definindo as seguintes diretrizes para a apuração da legitimidade do promitente vendedor e do promitente comprador para responder pela dívida condominial: "PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543- C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam- se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido" (REsp 1.345.331/RS, 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8.4.2015) Contudo, a tese firmada no repetitivo foi interpretada no julgamento do REsp nº 1.442.840/PR, de acordo com as circunstâncias de cada caso, destacando o caráter "propter rem" da obrigação condominial e enfatizando a distinção entre o débito e responsabilidade, à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, assim ementado: "RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2. Caráter "propter rem" da obrigação de pagar cotas condominiais. 3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 7. Preservação da garantia do condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no R Esp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp 1442840/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 6.8.2015, D Je 21.8.2015). Assim, tratando-se de obrigação "propter rem", a taxa condominial pode ser cobrada, como regra, contra todos aqueles que mantenham relação jurídica direta com o imóvel, inclusive o proprietário tabular. No caso dos autos é certo que não foi impugnado o fato de que o registro imobiliário indique a ré como proprietária. Cabe, tão somente, ressalvar o direito de regresso da proprietária. (..) Por conseguinte, dá-se provimento ao recurso para julgar procedente a ação proposta contra a CDHU, condenado nos encargos condominiais vencidos e vincendos, atualizados e com juros de mora, desde os vencimentos, mais custas processuais e honorários de advogado de 15% do total devido." (Fls. 194-200). No ponto, a respeito da alegada ofensa ao art. 927, III, do CPC/2015, cumpre ressaltar que "o referido dispositivo legal não possui o alcance normativo pretendido, porque não prevê a procedência automática da pretensão autoral devido ao suposto afastamento da tese repetitiva no caso concreto; em verdade, trata-se de um comando para o julgador, que, por si só, não assegura o direito material vindicado pela parte; aplicável, desse modo, a Súmula n. 284/STF" (AgInt no AREsp n. 1.997.393/RJ, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJE DE 19.5.2022). Confira-se: "PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ART. 927, III, DO CPC/2015. FALTA DE ALCANCE NORMATIVO. SÚMULA N. 284/STF.. (..) 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que aduz contrariedade a dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não possui alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial. (..) 8. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 1.997.393/RJ, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe de 19.5.2022.) Diante do exposto, não conheço do recurso especial. Publique-se. EMENTA